El mantenimiento no es opcional cuando administra una propiedad de alquiler, lo cual es inevitable. Pero cómo lidiar con él puede significar la diferencia entre proteger su inversión y el incendio constante. Si eres un novato propietarioHay dos métodos de mantenimiento básicos: preventivos y reactivos.
Alerta de spoiler: Uno de ellos puede ahorrar más tiempo, dinero y estrés.
¿Qué es el mantenimiento preventivo?
El mantenimiento preventivo significa mantenerse por delante del paquete antes de convertirlo en reparaciones costosas. Estas son las tareas estacionales y frecuentes que programa en su calendario, como las ranuras de limpieza en primavera, cambiar su filtro de aire cada pocos meses o verificar un detector de humo cada año.
Estos son más que algo agradable: son la base de una propiedad saludable y totalmente funcional. Cuando siga un programa de mantenimiento preventivo, detectará problemas temprano, extenderá la vida útil de su sistema y evitará esas horribles llamadas de emergencia a las 2 a.m.
Por ejemplo Rastreadores de mantenimiento recurrentes y estacionales Lo usamos. Describe todo, desde cuándo volver a sellar el carril (cada dos años en septiembre) para recordar a los inquilinos que reemplacen sus filtros de aire (cada mayo). Este plan crea un ritmo para la administración de la propiedad, lo que lo hace más predecible y más barato.
¿Qué es el mantenimiento reactivo y por qué es tan caro?
El mantenimiento reactivo es exactamente lo que parece: espera hasta que algo se rompa Lo arreglas. Para el propietario novato Parece que puede Una forma de ahorrar dinero por adelantado. Después de todo, por qué no pasa nada… ¿Sin embargo?
Pero aquí está la captura: cuando esperas a que salga el problema, casi siempre estás pagando Más– Dinero y satisfacción del inquilino con el tiempo.
Supongamos que te saltas de limpieza de canaletas en la primavera. Esto no parece ser grande. comercio, Hasta que la tormenta de otoño se tambalea, los desagües se bloquean, lo que hace que el agua se vierte en los aleros, causando descomposición del techo o fugas en el interior. Podría ser un servicio estacional de $ 150 se convirtió en un trabajo de reparación de $ 2,000, que podría ser una situación de reparación de moho.
O use el filtro HVAC. Saltar reemplazos regulares puede ahorrarle $ 20 este mes, pero puede poner estrés adicional en el sistema. Eso Puede causar bobinas de refrigeración, sobrecalentamiento o incluso Lleno Falla del sistema costo Miles de reparaciones o reemplazos verano, Cuando su inquilino lo necesita más.
El mantenimiento reactivo también tiende a generar mayor estrés. Las reparaciones de emergencia rara vez son convenientes. Es posible que se encuentre luchando por encontrar plomeros los fines de semana de vacaciones, pagar tarifas de carreteras o tratar con múltiples proveedores solo Haga el trabajo rápidamente.
Además, este enfoque puede dañar su reputación. Los inquilinos esperan respuestas rápidas y profesionales a los problemas. Si hay algún problema Siempre ignorado En una emergencia, el inquilino no puede renovar el contrato de arrendamiento o, lo que es peor, dejar una mala revisión.
En resumen, el mantenimiento reactivo puede ser como ahorrar dinero existir Este momento, pero generalmente resulta en:
- Mayores costos de reparación y mano de obra
- Tiempo de inactividad no planificado
- Inquilino frustrado
- Más daños a la propiedad
- La vida útil de los principales sistemas y equipos es más corta
¿Por qué (casi cada vez) por qué gana el mantenimiento preventivo?
Si bien nunca eliminará todas las sorpresas en la administración de la propiedad, puede reducirlas considerablemente con una mentalidad preventiva. Es por eso que vale la pena construir en su proceso:
- Reducir los costos de mantenimiento: Las reparaciones tempranas son Barato En lugar de un reemplazo completo.
- Inquilinos más felices: Cuidado activo Construir Confiar y Mantener Tu inquilino Cómodo.
- Vida de activos más larga: Los sistemas como HVAC y los techos duran más cuando se mantienen regularmente.
- Menos situaciones de emergencia: No estás luchando por algo Principal Ocurrió un error.
- Acciones más organizadas: Sigues uno cronograma, En lugar de reaccionar en el caos.
Comience con el rastreador de mantenimiento
Si recién está comenzando, use una hoja de cálculo simple, como la que construimos para dibujar tareas estacionales y recurrentes. Por ejemplo:
- Canaleta limpia: Cada primavera (abril)
- Carril sellado: Cada dos años (septiembre)
- Revise el extintor de incendios: Cada dos años (junio)
- Reemplace el filtro A/C: Cada año (mayo)
Puede convertirlo en un calendario, asignar tareas a los proveedores y luego agregar comentarios como Recuerde notificar a los inquilinos por adelantado. Con el tiempo, este rastreador se convierte en una de sus herramientas de administración de propiedades más valiosas.
Si confía en la memoria, las notas adhesivas o los correos electrónicos dispersos, administra el mantenimiento en múltiples atributos o incluso un solo atributo, puede abrumarse rápidamente. Aquí es donde el software de administración de propiedades como Rentredi se convierte en las reglas del juego. Rentredi puede rastrear, administrar y responder fácilmente a las solicitudes de mantenimiento en un solo lugar. Los inquilinos pueden enviar problemas de reparación directamente a través de la aplicación, incluidas fotos e instrucciones detalladas, para que sepa exactamente qué está mal antes de entrar en la propiedad. Incluso puede asignar tareas a proveedores específicos, monitorear el estado de cada trabajo y mantener un registro digital del trabajo realizado. Las notificaciones automáticas mantienen a todos informados sobre el estado de reparación o las próximas inspecciones.
Por qué se necesitan reparaciones presupuestarias y mejoras de capital
Incluso con los mejores planes de mantenimiento preventivo, se realizarán reparaciones: algunos de ellos son caros. Es por eso que cada propietario, novato o propietario experimentado debe asignar reservas específicamente para el mantenimiento y la mejora del capital.
Piense en esto: el mantenimiento no es “si”, es “cuando”. Se usa el calentador de agua. Edad del techo. El aparato eléctrico se rompió. Y, cuando lo hacen, no desea luchar por una reparación de $ 2,000 o un reemplazo de HVAC de $ 5,000. Poner un fondo dedicado en espera significa que puede actuar rápidamente sin interrumpir sus finanzas personales o flujo de efectivo.
Una regla general común es dejar de lado del 1% al 3% del mantenimiento y los gastos de capital del valor de la propiedad cada año. Otra forma es basar sus reservas en alquileres mensuales, lo que pone del 10% al 15% de su alquiler mensual en un fondo de reparación dedicado. Los números exactos pueden variar según la edad de su propiedad y el costo local, pero el objetivo es el mismo: prepárate.
Las mejoras de capital (como las nuevas ventanas, las principales actualizaciones del sistema o el trabajo estructural) no solo son costosas, sino que también mantienen el valor de la propiedad y la satisfacción del inquilino. Los presupuestos para ellos pueden ayudarlo con actualizaciones inteligentes y oportunas en lugar de alternativas receptivas de última hora. Con herramientas como Rentredi, puede rastrear los costos de mantenimiento pasados y comenzar a estimar las necesidades futuras. Estos datos le brindan una imagen más clara de cómo se ven sus reservas, por lo que no lo sorprenderán.
El pensamiento final
El mantenimiento preventivo no se trata solo de ahorrar dinero, sino que se trata de proteger su tiempo, propiedad y tranquilidad. Como propietario novato, cuanto antes vayas Sensible llegar Proactivo,,,,, Lo más suave es su negocio.
Tu futuro yo (y tu inquilino) te lo agradecerá.
