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Florida es Ver Extensos precios de la vivienda han bajado mucho Ciudadno se puede ver un final claro. Algunas ciudades están publicando pérdidas de dos dígitos. El apartamento es especialmente Difícil derrotar.
Entonces, la pregunta es: ¿Florida es un canario en la mina de carbón? ¿O solo ha experimentado una serie de correcciones de mercado en su propia serie?
Vamos a cavar.
El rápido ascenso de Florida durante la pandemia
Entre marzo de 2020 y junio de 2022, los precios de la vivienda de Florida se dispararon en más del 50%, lo que condujo a un crecimiento nacional de aproximadamente el 41% durante el mismo período. El estado se convirtió en el imán para el promotor de la era pandemia: trabajadores remotos, jubilados y familias que buscan más espacio e impuestos más bajos. La migración nacional neta a Florida alcanzó su punto máximo con 314,000 nuevos residentes en 2022, la más alta de cualquier estadísticami.
este No solo fragmentos temporales: reorganiza la curva de demanda de Florida. Muchos compradores nuevos provienen de mercados costeros de alto precio Y traer Con su equidad y mayores ingresos,,,,, Cuál Se lanzó una guerra de ofertas, superando el aumento de los salarios locales.
Mientras tanto, Florida ha agregado miles de empleos y ha estado trabajando con Crecimiento del empleo coherente Por encima del promedio nacional. apagar Poderoso Demanda, cócteles optimistas y de observación rápida.
Corrección: lo que está pasando en Florida
Avance rápido hasta 2025 y esta historia se ve muy diferente.
El 92% de los apartamentos de Florida ahora están disminuyendo año tras año. Los precios de la vivienda unifamiliar se caen existir Alrededor de dos tercios de a ellos. Ciudades como Punta Gorda, North Port y Cape Coral han visto que los precios de los apartamentos caen del 7% al 11%, mientras que los principales subterráneos como Tampa y Nápoles también han lanzado gotas significativas. Miami y Orlando se desempeñaron mejor, pero la tendencia general es Claramente Negativo.
Entonces, ¿qué ha cambiado?
Para los principiantes, las ondas de migración en la era de la pandemia se han desvanecido. La migración neta en Florida cayó de 314,000 en 2022 a aproximadamente 64,000 en 2024 Positivo, Pero representa una caída del 80%. No hay una demanda constante de los compradores fuera del estado. Normalización. Los compradores locales (sin capital doméstico que sea pequeño en California) ahora dominan el mercado, enfrentando un entorno de asequibilidad muy diferente.
Las tasas hipotecarias superan el 7%, especialmente en Florida, especialmente porque las viviendas valoran los ingresos. Incluso los compradores que quieren quedarse lo están encontrando Más difícil Hacer matemáticas Trabajar. Y no son solo las tasas de interés: son afectados por el aumento de los impuestos, las primas de seguro y las tarifas de apartamentos y ahora están ejerciendo una presión real sobre el costo de la propiedad de la vivienda.
Las cargas fiscales y de seguros están deprimiendo el mercado
Si hay un comodín que hace que las correcciones de vivienda de Florida sean particularmente nítidas, es Seguro.
Los propietarios de viviendas de Florida ahora pagan la prima de seguro de vivienda promedio más alta en el país, a $ 10,000 por año. Este es casi el doble del precio del próximo estado barato. Las primas han aumentado a medida que las compañías de seguros se retiran y ajustan sus estándares de cobertura debido al aumento de los riesgos de huracanes. Y no mostraron signos de caerse pronto.
Los impuestos a la propiedad también han aumentado, no porque las tasas de interés sean inusualmente altas, sino porque el valor de la evaluación ha aumentado durante el auge. Incluso con protecciones como los límites de la granja “Save Our Houses”, las facturas de impuestos subieron en cálculos reales de dólares.
Para los propietarios de apartamentos, una ola de nuevas regulaciones y evaluaciones se produce después del accidente de condominio de Surfside 2021. Las mejoras de seguridad obligatorias aumentan las tarifas de HOA e introducen Grande Evaluación única de muchos edificios. Las ventas de apartamentos ahora están en su nivel más bajo en 15 años, y los precios caen más rápido que el mercado unifamiliar.
En resumen, estas tarifas obligan a algunos compradores potenciales a quedarse con él y empujar a algunos propietarios existentes a enumerar sus casas, especialmente los inversores que ya no ven viables. flujo de fondos.
¿Cómo se compara Florida con otros mercados?
Para evaluar si la corrección de Florida es una tendencia nacional o nacional, comparemos con dos estados muy diferentes: Texas y Wisconsin.
Texas: configuración similar, pero aterrizaje más suave
Lo mismo es cierto en Texas sierra Ascenso migración durante la pandemia Al corriente Los precios aumentan en todo el estado Acerca de 40% entre 2019 y 2023. A medida que aumentan las tasas de interés, los precios en Texas se enfrían, Austin (una ciudad que ha experimentado uno de sus auges más agudos), reduciendo la disminución de dos dígitos. pero Fuera de Austin, la mayoría de los mercados de Texas sierra Solo corrección leve o Departamento.
Hay muchos en Texas Características Con Florida: sin impuesto estatal sobre la renta, un fuerte crecimiento del empleo y mucho Nuevas tierras de construcción. Pero Texas no enfrenta la misma crisis de seguro, ni está viendo tarifas de apartamentos en Florida. Su corrección es impulsada por el mercado, no impulsada por costos.
Wisconsin: investigación lenta y estable
Wisconsin es otra historia en total. No ha experimentado un auge de la vivienda pandemia masiva. El crecimiento de los precios ha sido consistente, pero responsableE – A.Ronda de 7% a 8%SíLos valores de la casa en muchos mercados han aumentado hasta 2024.
tener varios Razones: demanda local estable, actividad limitada de los inversores y Distante Estructura menos nueva. Propietario de Wisconsin Aislado también Muchos picos de costos ahora se enfrentan a los floridanos. Como resultado, los precios en Wisconsin continúan aumentando, y el estado permanece en un mercado de vendedores apretados.
Visión étnica: fotos mixtas, pero Florida se destaca
A nivel nacional, los precios de la vivienda tienen Llegó Relativamente Departamento Ligeramente subiendo En el último año. Muchos mercados operan caliente en 2021 –FénixBoise, parte Nevada – Estable después de la corrección moderada. Pero la corrección de Florida es Más adentro Más duradero.
De hecho, Ningún otro Principal Mercado estadounidense Demostración Una combinación de menor demanda, mayores costos, inestabilidad del seguro y exceso de oferta, especialmente en su departamento departamento. Las cuatro cosas sucedieron en Florida.
Esto es importante para los inversores inmobiliarios. Muestra que mientras muchos mercados estadounidenses se están enfriando, Florida todavía está liderando la recesión económica, no solo participando.
Lo que los inversores necesitan para ver
Nadie pide una repetición de 2008, pero hay algunos Importante Considere los riesgos, especialmente en un apartamento de Florida:
- A medida que los precios caen, algunos propietarios pueden ir al agua o alejarse, aumentando así el inventario.
- Las nuevas evaluaciones pueden detener a los compradores y generar más descuentos.
- Los inversores que compraron en 2021 según el flujo de efectivo ahora pueden estar bajo el agua, según Insurance and HOA Costo de inflación.
Mientras tanto, Florida permanece tener Fundamentos fuertes a largo plazo: Clima cálido, sin impuesto sobre la renta y la migración comercial continua. A pesar de que la oleada desaparece gradualmente, el estado sigue creciendo, solo a un ritmo más lento.
Lo que estamos viendo ahora no es el colapso del mercado de Florida, sino el reinicio.
Cursos clave sobre la disminución de la vivienda en Florida
¿Cuántas ganancias han ganado inversores? Mirar Florida o mercados similares de alto crecimiento. Aquí hay cinco cosas a considerar.
1. La prosperidad se puede revertir rápidamente.
Los mercados impulsados por la migración, la especulación de los inversores o los vientos en contra temporales pueden enfriarse rápidamente cuando las situaciones cambian. El mismo dinero fuera del estado alimentó el aumento en Florida y permaneció rápidamente.
2. El suministro es importante.
Florida y Texas tienen resiliencia suministrar. Cuando los precios se dispararon, los constructores aumentaron y el inventario había aumentado rápidamente. Los bienes raíces son locales, pero en un mercado con suficiente actividad de tierras y constructor, la oferta eventualmente se pondrá al día con la demanda.
3. El costo total de propiedad es crucial.
Los inversores generalmente se centran en los precios y las tasas hipotecarias, pero los seguros, los impuestos, las cuotas de HOA y los costos de mantenimiento se pueden alcanzar o acordar. En Florida, el seguro está bien Comer Flujo de caja esperado. Las altas tarifas que enfrentan los propietarios de apartamentos no estaban en el radar hace dos años. Siempre suscribiendo espacio para fluctuaciones de costos.
4. Los riesgos climáticos ahora son riesgos financieros.
La situación en Florida espectáculo Eso Riesgos relacionados con el clima–como Los huracanes e inundaciones ya no son abstractos. Afectan directamente las primas, la disponibilidad de políticas y las regulaciones. Los inversores en otras áreas de alto riesgo deben ser conscientes: esto pronto puede aplicarse a las áreas de incendios forestales de California, Louisiana propensa a las inundaciones e incluso las áreas áridas del suroeste.
5. El mercado inmobiliario es local.
En 2024 y 2025, vimos apartamentos en Florida 10% de abajo +mientras que la casa del medio oeste Todavía aumentando valor. Los titulares nacionales no te lo dirán Lleno historia. Los inversores deben ver el mercado como,,,,, Tipo de atributo por tipo de atributo.
El pensamiento final
Florida no es el sustituto perfecto para el resto de los Estados Unidos, pero es un poderoso estudio de caso. Muestra cómo ocurre el crecimiento rápido cuando los costos estructurales y los cambios de la población. No todos los estados siguen las carreteras de Florida, pero vale la pena echarle un vistazo a las señales de advertencia.
Si usted es un inversor dirigido a Florida o cualquier mercado de sol de rápido crecimiento, no solo pregunta cuál es el precio. Pregunte por qué. Tendencias de migración minera, estructuras de costos e inventario local. Lo más importante, crea un amortiguador. Cuando cambia el viento, el mercado con el mercado más alto siempre será el más vulnerable.
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