En la primavera de 2025, debido a la exclusión de la Sección 121 del IRS, vendí una de mis propias propiedades y descarté con éxito $ 500,000 en ganancias de capital, libres de impuestos. Para aquellos desconocidos, esta poderosa regla permite a los propietarios excluir hasta $ 250,000 en ganancias de capital en singles (si se casan co-súbbos), o mientras haya una aplicación conjunta siempre que cumplan con la propiedad y las pruebas de uso.
Es agosto de 2025 y mi inquilino me informó que han evacuado una de mis propiedades de alquiler a fines del próximo mes.
Dado que el mercado inmobiliario de San Francisco sigue siendo relativamente fuerte, ahora me enfrento a una opción: ¿Vendo mi propiedad y aprovecho el precio favorable? ¿O me quedo y sé que si espero hasta 2027, podría descartar otros $ 500,000 en ganancias de capital, menos que más?
Explicemos cómo funciona el método de exclusión, con qué frecuencia puede usarlo y por qué comprender esta regla puede ahorrarle seis cifras de impuestos.
¿Cuál es la exclusión en la sección 121?
Según el Artículo 121 del Código del IRS, puede excluir hasta $ 250,000 en ganancias de capital ($ 500,000 si está casado) de la venta de la residencia principal.
- Ha tenido al menos la propiedad durante los últimos cinco años y
- Has vivido en al menos dos de la propiedad en los últimos cinco años.
Solo puedes usar esta exclusión Una vez cada dos años. Si vende otra casa dentro de los dos años posteriores a las últimas ganancias de exclusión, no puede solicitar la exclusión de esa casa nuevamente.
Esta regla no solo se aplica a la casa en la que ha estado viviendo. También se puede utilizar para propiedades previamente alquiladas si cumple con los requisitos de tiempo.
Por qué esto es importante: mis ventas de marzo de 2025
En marzo de 2025, vendí una casa y me mudé de 2020 a la segunda mitad de 2023. Me mudé durante unos 12 meses y luego me preparé y vendí. Como he vivido en al menos dos de los primeros cinco años de la venta, soy elegible para la exclusión completa de $ 500,000.
Supongamos que compré la casa por $ 1,000,000 y la vendí por $ 1,800,000.
- Ganancias de capital total: $ 800,000
- Sección 121 excluida: $ 500,000
- Depreciación reclamar: $ 10,000 (gravado 25%)
- Las ganancias de capital a largo plazo restantes: $ 300,000
$ 10,000 para la recuperación de la depreciación es No Excluido se imponerá hasta un 25%, o $ 2,500. Los $ 300,000 restantes en ganancias de capital se gravarán a una tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo (generalmente del 15%al 20%, más el impuesto estatal, que puede ser del 3.8%de NIIT).
Suponiendo que hice una remodelación cero, mi ingreso imponible total fue de $ 315,000, distribuido entre la recuperación de la depreciación y el LTCG regular.
Sin embargo, ahorré alrededor de $ 100,000+ en impuestos aprovechando las exclusiones.
Nueva oportunidad: los inquilinos de propiedades de alquiler envían aviso
Avance rápido hasta hoy. Un inquilino de una de mis otras propiedades de alquiler acaba de emitir un aviso. Han estado allí desde enero de 2020 y no he vivido en la propiedad desde entonces. Supongamos que compré la casa por $ 700,000 en 2012 y ahora vale $ 1.5 millones.
Si vendo ahora, mis ganancias de capital se ven así:
- Precio de venta: $ 1,500,000
- Base de costo original: $ 700,000
- Mejoras a lo largo de los años: $ 50,000
- Ajustar la base de costos: $ 750,000
- Período de alquiler (5 años) Depreciación: $ 100,000
- La base para el ajuste después de la depreciación: $ 650,000 ($ 750,000 Costo Base menos depreciación)
- Ganancias sobre el capital: $ 1,500,000 – $ 650,000 = $ 850,000
- Depreciación reclamar (impuestos 25%): $ 100,000 = $ 25,000
- Comisión de ventas e impuesto de transferencia: $ 80,000
- Ingresos restantes: $ 670,000 (gravado a largo plazo)
Dado que dos de los últimos cinco años aún no han vivido en la propiedad, no puedo excluir la Sección 121, al menos aún no.
Pero, ¿qué pasa si dejé mi residencia ideal actual para apoyar a mi familia y regresé a este alquiler por este alquiler, lo llamé a casa de 2014 a 2019?
Retorno: regla de dos años a dos años
Para calificar para excluir nuevamente, necesito:
- Espere al menos dos años a partir de la última vez que utilicé la exclusión (febrero de 2025 → febrero de 2027)
- Antes de la venta, en la ventana de cinco años, vivió en mi residencia principal durante al menos dos años.
Entonces, aquí hay un posible plan de juego:
- Septiembre de 2025: Hojas del inquilino. Me mudé y me convertí en mi residencia principal.
- Febrero de 2027: Dos años después de que vendí otra casa en febrero de 2025, soy elegible para usar la exclusión nuevamente.
- Septiembre de 2027: Después de vivir allí durante dos años, una vez más conocí el requisito de uso de dos años durante cinco años.
- Otoño 2027: Vendí y descarté $ 500,000 en ingresos, sin impuestos.
Echemos un vistazo a las matemáticas fiscales revisadas.
A la venta en 2027 (dos años después), excluyendo
- Precio de venta: $ 1,550,000 (suponiendo modestos $ 50,000 apreciados)
- Base de ajuste: $ 650,000 ($ 750,000 costo base menos $ 100,000 depreciación)
- Ganancias sobre el capital: $ 900,000
- Sección 121 excluida: $ 500,000
- Ingresos restantes: $ 400,000
- La depreciación recupere (sin cambios): Gravado a $ 100,000, 25% = $ 25,000
- Comisión de ventas e impuesto de transferencia: $ 80,000
- Las ganancias de capital restantes están sujetas al impuesto LTCG: $ 220,000
Esto no incluye $ 500,000 en ingresos, y de acuerdo con mi tasa impositiva, existe la posibilidad de ahorrar hasta $ 125,000 en impuestos federales y estatales. En este caso, regresar a Honolulu se siente como una decisión cautelosa antes de regresar para mover los impuestos.
Otra opción es hacer un intercambio 1031 para reinvertir los ingresos en propiedades de alquiler en Honolulu para retrasar todos los impuestos. Pero hoy en día, la idea de asumir otro alquiler y todas las responsabilidades es fascinante.
Si lo vendo temprano, entonces
¿Qué pasa si decido vender antes de septiembre de 2027, antes de otro ataque en todo mi período de residencia de dos años?
Hay una regla poco conocida que permite Exclusión parcial Si vende temprano debido a circunstancias imprevisibles, cambios de trabajo, problemas de salud u otras razones elegibles. Pero es complicado, y el IRS implica estrictamente la calificación.
Exclusión parcial = (mes de poseer y usar mes/24) × $ 250,000 (o $ 500,000)
El movimiento más seguro es esperar 24 meses completos para vender.
Desventajas y consideraciones de reducir el alquiler
Por supuesto, hay compensaciones para ahorrar dinero en el impuesto sobre las ganancias de capital.
- Tuve que vivir en el alquiler nuevamente, lo cual no era ideal
- Durante estos dos años, la propiedad no generará ingresos por alquiler.
- Si el mercado se debilita, puedo renunciar a las ganancias o tratar las condiciones donde las ventas son menos favorables.
- La recuperación de la depreciación nunca desaparecerá, siempre será gravada.
- Tengo que alquilar mi casa existente, guardarla o venderla, lo que causa el mismo problema. Según el IRS, no puede tener dos residencias principales.
- Cada vez que se venda una propiedad, habrá residuos financieros
Como puede ver, al alquiler, tratar de ahorrar el impuesto sobre las ganancias de capital no siempre es una decisión directa. Pero incluso con estos inconvenientes, una exclusión de $ 500,000 puede compensar la incomodidad a corto plazo.
Resumen de estrategias para usar reglas de exclusión de ventas de viviendas libres de impuestos
Aquí está la situación general:
| acción | momento | Beneficios fiscales |
|---|---|---|
| Propiedad A a la venta en marzo de 2025 | Encontré 2 de 5 reglas | $ 500,000 en ingresos no incluidos |
| Mudarse a la propiedad B en septiembre de 2025 | Reloj de inicio | Los requisitos de vida comienzan |
| Calificado nuevamente en marzo de 2027 | 2 años desde la última exclusión | Se puede eliminar de nuevo |
| Propiedad B a la venta en septiembre de 2027 | Unos 2 años completos de residencia primaria | Excluir otra ganancia de $ 500k |
Se pueden excluir millones de dólares en ganancias a lo largo de su vida abarcando residencias primarias y planeando alrededor de una regla de exclusión de dos años.
Minimizar los impuestos sobre las ganancias de capital
La exclusión de ventas de viviendas gratuitas de $ 500,000 es una de las herramientas más poderosas en las leyes fiscales para construir y preservar la riqueza. Ninguna otra clases de activos ofrece este beneficio, excepto pequeñas empresas calificadas, que presenta sus propios desafíos. Pero como la mayoría de las cosas buenas, la exclusión requiere paciencia, planificación y, a veces, un pequeño sacrificio.
Si tiene un aprecio y flexibilidad obvios en la situación de su vida, vale la pena volver al reloj al restablecer la exclusión durante dos años. Puede afirmar que la propiedad es su residencia principal y luego dar la vuelta al mundo, parte del año para hacer las cosas divertidas.
Después de todo, ahorrar $ 100,000 a $ 150,000 en impuestos cada dos años es como ganar $ 50,000 adicionales a $ 75,000 en impuestos cada año. Esta no es una mala estrategia para aquellos a quienes les gusta optimizar su situación financiera.
Aún mejor para los propietarios no arrendados
Además, si sube la escalera de la propiedad hacia una mejor casa, puede continuar usando $ 250,000 o $ 500,000 en ganancias de capital por venta. Vender cuatro casas en la vida, usted y su cónyuge pueden evitar legalmente impuestos de hasta $ 2 millones. Esto equivale a ahorrar alrededor de $ 500,000.
Luego, cuando finalmente encuentre su hogar eterno, sus herederos se benefician del costo acelerado al pasar, para que también puedan evitar los impuestos sobre las ganancias de capital. ¿Hay beneficios fiscales para la propiedad de la vivienda?
La propiedad de la casa sigue siendo una de las formas más fáciles en que la mayoría de las personas pueden construir una riqueza duradera. A través del ahorro de hipotecas, la inflación aumenta el alquiler y el valor de la vivienda, y el poder de apalancamiento es el propietario promedio 40 veces más rico que el inquilino promedio. Sí, los inquilinos pueden invertir en diferencias y tienen el potencial de ganar más dinero, pero estadísticamente hablando, la mayoría de las personas no son consistentes.
Por lo tanto, también podemos aprovechar al máximo el dinero si el gobierno ofrece generosas exenciones fiscales para alentar la propiedad de la vivienda. Este es uno de los pocos métodos legales que son efectivos y posibles para aprobarlo a través de la exención fiscal.
Lector, alguien que una vez regresó a una propiedad de alquiler y vivió en ella durante dos años para aprovechar las reglas de exclusión de ventas de viviendas libres de impuestos?
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