La gobernadora de la Reserva Federal Lisa Cook enfrenta acusaciones de fraude hipotecario, especialmente los propietarios que ocupan fraude hipotecario. Afirmando que sacó dos hipotecas en dos estados en dos semanas, mientras designaba las dos propiedades como su “residencia principal”.
Si es cierto, es un aspecto horrible para aquellos que se sientan en la Fed, que es responsable de mantener las reglas y la integridad de nuestro sistema bancario. Es como si el árbitro apostara en secreto en el juego. Es decir, todos pensamos que somos inocentes hasta que se demuestre que se demuestra. Es difícil creer que las personas tan altas en el sistema bancario, con tantos ojos sobre ellos, cometerían fraude. Pero algo extraño sucedió.
Dado que el sitio se trata de ahorrar, ganar dinero e invertir más dinero para lograr la libertad financiera, usemos esta última controversia como trampolín para comprender mejor las hipotecas. Después de todo, la mayoría de nosotros confiamos en ellos para comprar las casas de nuestros sueños. Cuanto menor sea la tasa de interés, más riqueza tenemos que mantener.
Las multas de fraude hipotecario pueden ser graves
Las sanciones por los propietarios de fraude que pertenecen a la gama más amplia de fraude colateral también son sorprendentemente duras, incluso si la policía es muy pequeña. Técnicamente, el fraude hipotecario es un delito federal de USC §1344 (fraude bancario) de 1844 y puede ser sentenciado a hasta 30 años de prisión y multado hasta $ 1 millón. Sin embargo, en realidad, las oraciones más grandes generalmente están reservadas para anillos de fraude masivo, corredores oscuros o juegos de prestamistas.
Sin embargo, los prestamistas tienen derecho a aprobar préstamos inmediatamente a través de términos acelerados, lo que requerirá que el prestatario pague inmediatamente el saldo completo o la ejecución hipotecaria de riesgos. También pueden rehacer el préstamo retroactivamente como una hipoteca de propiedad de inversión, lo que significa tasas de interés y tarifas más altas y reducir oportunidades para obtener refinanciamiento favorable o préstamos futuros.
Además de los golpes financieros, las pérdidas de reputación pueden ser graves. Si bien el prestatario promedio puede volar bajo el radar, es posible que las figuras públicas, los corredores y los profesionales de bienes raíces sufran credibilidad si se atrapan. Eso podría ser con lo que Lisa Cook está lidiando ahora.
Pero aquí está la realidad: el fraude de ocupación del propietario puede ser mucho más común de lo que los reguladores reconocen. Los incentivos económicos son obvios, la aplicación de la ley es débil, y el pequeño secreto sucio es que muchos prestatarios se doblaron silenciosamente para ahorrar dinero para ahorrar hipotecas.
Solicitando los beneficios de dos residencias principales
La razón principal por la que alguien solicita una propiedad de alquiler o una propiedad de vacaciones es su residencia principal porque el prestamista ofrece Reducir las tasas hipotecarias para los principales prestatarios residenciales. Ya sea que esté refinanciando una hipoteca o comprando una nueva propiedad con una hipoteca, la tasa de hipoteca promedio para una residencia primaria suele ser 50 puntos básicos (0.5%) más bajos que una propiedad de inversión o una hipoteca de propiedad de vacaciones.
Ahorre $ 5,000 en intereses por año en una hipoteca de un millón de dólares. Para un período de 10 años, si se mantiene el mismo saldo debido a la garantía de solo intereses, es de $ 50,000.
Desde la crisis financiera global de 2009, su reputación es el crédito de los prestamistas, y han estado haciendo que los solicitantes hipotecarios tengan una torcedura para demostrar que sus ingresos, riqueza y reputación son buenos. Desde 2009, los prestamistas han sido más estrictos y ya no quieren sufrir grandes pérdidas. Por lo general, tarda dos o tres meses en obtener una nueva hipoteca.
El prestamista le pedirá que firme un documento que está refinanciando o sacando una nueva hipoteca. También es posible que deba compartir una factura de servicios públicos, pero esto se conserva fácilmente a su nombre.
Sin embargo, en mis más de 15 solicitudes de hipotecas, no ha habido un solo funcionario de la hipoteca que salió en persona para verificar que estaba sacando mi hipoteca de residencia principal. Incluso si lo hacen, ¿cómo pueden probar que no lo haré si me presento en una propiedad de alquiler vacía o una propiedad de alquiler vacía? No pueden, a menos que contraten la engañada privada para ver cada uno de mis movimientos durante meses.
Obviamente, la industria hipotecaria no tiene recursos ni incentivos para tomar medidas enérgicas contra el fraude de ocupación de propietarios. Los funcionarios de préstamos se centran en obtener comisiones, mientras que los bancos están ansiosos por reservar ganancias y transferirse al próximo prestatario.
¿Por qué son las hipotecas de residencia primarias más baratas?
Desde el punto de vista del prestatario, es innecesario pagar una prima del 0.5% por una hipoteca de una casa de vacaciones o una propiedad arrendada. Si es rico (o imprudente) comprando una propiedad de vacaciones que solo usa durante unas pocas semanas al año, obviamente tiene flujo de efectivo. ¿Por qué los bancos resuelven el problema con tasas de interés más altas?
Con la propiedad de inversión, puede obtener ingresos y ingresos de alquiler de su inquilino para pagar su préstamo. ¿No debería esto hacer que la tasa de interés de la hipoteca sea la misma que el préstamo de residencia principal o incluso más bajo que el préstamo de residencia principal? Dado que obtiene ingresos de alquiler, usted es menos arriesgado.
Desafortunadamente, la lógica del prestatario no es la lógica del prestamista.
- Casa de vacaciones: Desde la perspectiva de un banco, estos son productos de lujo, no necesarios. Cuando la economía se vuelve agria, las propiedades de vacaciones son la primera propiedad de ejecución hipotecaria, como vimos en la crisis financiera 2008-2009. La gente abandonó las casas del lago antes de su techo principal. Los bancos odian tener propiedades de ejecución hipotecaria, por lo que pueden evitar las pérdidas de las tasas. Dado que la piscina del comprador es más grande, será más fácil cancelar la garantía y vender la casa principal.
- Características de alquiler: El prestamista te asume necesidad Los ingresos del inquilino que lleva la hipoteca. Pero la rotación, las vacantes y los pagos retrasados han hecho que los ingresos por alquiler sean inestables. Es por eso que los bancos generalmente descuentan los ingresos de alquiler en aproximadamente un 30% al calcular lo que puede pedir prestado. Parece un ingreso poco confiable en su efectivo de bonificación.
Mientras tanto, un salario W-2 estable utilizado para calificar para la residencia primaria se considera más seguro. Esta es la razón por la cual los principales préstamos de residencia tienen el mejor precio.
En resumen, el banco considera la segunda casa y el alquiler como “quiero” en lugar de “necesidad”, Esto los hace más riesgosos, y los préstamos más riesgosos siempre vienen con precios más altos.
Soluciones legales para obtener grandes tasas de residencia en alquiler
La forma más limpia de obtener una tasa de hipoteca de residencia primaria en una propiedad de alquiler es simple: Consentir con ley. Elimine el préstamo como la residencia o refinanciamiento principal y luego vive durante al menos un año. Después de eso, puede alquilarlo y aún disfrutará de precios más baratos.
Esta es una de las mayores ventajas del sistema hipotecario de EE. UU. Durante décadas, puede bloquear velocidades fijas bajas. Por ejemplo:
- uno 10/1 brazo Proporcionarle 10 años de pago fijo. Reside allí por un año y luego alquile mientras lo retíe durante otros 9 años a la tasa de residencia principal.
- uno Fijado por 30 años Trabaja de la misma manera: vive allí durante un año y luego alquila con 29 años de deuda barata.
Esto se ajusta a una de mis estrategias favoritas de construcción de riqueza inmobiliaria: comprar una residencia principal, vivir en ella durante dos años y luego vender impuestos sin impuestos de forma gratuita (hasta $ 250,000 si es soltero, o $ 500,000 si está casado), o mantenlo en alquiler. Hágalo varias veces en su vida y puede construir cómodamente 3-6 propiedades que financian las pensiones –Al mismo tiempo, siga las reglas al 100%.
Esto es muy diferente de solicitar dos hipotecas de “residencia principal” en dos estados en dos semanas. Uno es estratégico, paciente y legal. Otro parece ser computacional y fraudulento. Sí, las aplicaciones de cronometraje están juntas en diferentes estados, lo que dificulta que los prestamistas atrapen, pero si está en un asiento de alto perfil, hay riesgos.
Los préstamos no pueden controlar tu vida después de cerrar
Se trata de fraude de ocupación de propietarios: a veces no es fraude en absoluto, sino solo en la vida. Puede firmar documentos que garanticen un año de residencia en la propiedad, pero las cosas han cambiado. Tal vez perdiste tu trabajo tres meses después. En lugar de sangrar en efectivo, te mudas al sótano de un amigo y alquilas la propiedad para mantenerse con vida.
¿Eso es fraude? No me parece. Intenta cobrar el acuerdo, pero la economía le entregó un sándwich de basura e hizo lo que tenía que hacer. Francamente, ningún prestamista enviaron a alguien a llamar a la puerta para verificar si aún vive allí. Estaban demasiado ocupados tratando de terminar su próximo préstamo.
O imagine la siguiente imagen: compró una casa en San Francisco y vivió allí durante seis meses. Luego, Dream Jobs ofreció tierra en la ciudad de Nueva York: doble salario y promoción. Usted planea regresar a San Francisco algún día, para que alquile la propiedad a un precio de mercado cuando se va. ¿Qué banco tiene derecho a decirle que lo vacíe o peor, rechace la oportunidad? No hay banco.
La vida es impredecible. Es por eso que puede haber miles de casos cada año que parecen fraudes en la ocupación del propietario del papel, pero en realidad es solo la razón por la que las personas se adaptan a situaciones cambiantes. La verdadera diferencia es la intención: ¿el prestatario se está distorsionando intencionalmente o su vida está obligando a sus manos?
Realmente no puedes culpar al prestatario por pensar en el futuro. Muchas personas quieren subir la escala de la propiedad si se permite financieramente o ambientalmente. Si aparece el sostén ideal, entonces la tentación es apoderarse de él.
Final
Hay una gran diferencia entre trabajar dentro del alcance de la ley y mentir a fondo un prestamista. Uno es estratégico. El otro es fraude.
Si las acusaciones contra Lisa Cook son reales, no solo la avergüenza, sino también avergonzando a la Fed. Al mismo tiempo, el caso destaca una realidad que pocas personas discuten: el fraude de ocupación de propietarios es mucho más común de lo que la gente piensa. Los incentivos son fuertes y la aplicación es débil.
Sí, muchos prestatarios mentirosos solo están tratando de ahorrar dinero. Pero si demasiados compradores ilimitados asuman hipotecas que no pueden tener el riesgo que supera al individuo. La siguiente recesión, hace que las industrias de vivienda y préstamos sean aún más inestables.
Lector, ¿qué piensas del fraude de ocupación del propietario? ¿Deberían los prestamistas abordar las propiedades de alquiler y vacaciones con una prima de 50 puntos de referencia (o más)? ¿Crees que el gobernador de la Fed tiene la intención de cometer fraude hipotecario solo para ahorrar dinero?
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