La política local destruye el sueño americano a través de regulaciones dominantes
Obtengamos algo directamente desde el principio: no hay un “problema” de vivienda en los Estados Unidos. Esto suena como una pequeña fuga debajo del fregadero. bastantelo que obtenemos es un desastre de la carcasa: no solo estás parchando las cosas con cinta.
Actualmente, solo tenemos entre 5 millones a 6 millones de hogares en este momento, y la brecha no se cerrará en el corto plazo si tiendes a confiar en los economistas de Morgan Stanley y JP Morgan. De hecho, si continuamos construyendo a la tasa actual (lo cual es lento dada la demanda), miraremos a 15 millones de barriles de escasez de hogares durante la próxima década. No es un problema, es un desastre.
Ahora, retrocedamos por un segundo. ¿Cómo llegamos aquí?
La gente tiende a olvidar que esto no sucede de la noche a la mañana. Comenzó con la Gran Recesión y todo el mercado inmobiliario colapsado. Alrededor de 2008-2012, el constructor luchó para frenar, tan fuerte que las marcas de deslizamiento aún se pueden ver hoy. El permiso se derrumbó, el proyecto murió de vides y el prestamista cerró la puerta.
Durante muchos años, constructores de viviendas Básicamente contado: “Ni siquiera considere comprar tierra”. Todos están lamiendo la herida.
El problema es que la demanda no se ha detenido. La familia está constantemente formada. Los millennials crecieron. La inmigración continúa. Las personas aún necesitan techos en los techos, pero durante la mayoría de los años 2010 no teníamos suficientes lugares para construir suficientes casas para mantener el ritmo.
Cuando el mercado renació, ya estábamos retrasando a millones de casas. Esa escasez de bola de nieve año tras año hasta que alcancemos la escasez de hoy: hay alrededor de 5 millones a 6 millones de hogares en el mercado.
Ahora este es un lugar desordenado. Una persona lo hará Ser perdonado Teniendo en cuenta: “Está bien, así que construye más casas. Eres un constructor¿correcto? Pon el martillo y solucione el problema. ”
Si es así de simple. La verdad es que no es una falta de madera, uñas o trabajadores. Sabemos cómo construir. Hemos estado construyendo desde que este país se convirtió en un país. El problema fundamental es que no lo permitimos Hospedarse Tipos de casas que realmente pueden resolver el problema de la asequibilidad.
Estás preguntando aquí: “¿De qué diablos estás hablando?”
Elefante supervisor en la habitación
Déjame ser completamente abiertamente aquí: las tarifas regulatorias son máximo Porque la vivienda no funciona. No me malinterpreten: el material es más caro que antes, y no es barato trabajar con,pero Los principales impulsores aumentan los precios de la vivienda son las regulaciones: regulaciones de zonificación, tarifas de licencia, investigación de impacto, parcelas arbitrarias, requisitos de diseño no están relacionados con la seguridad y no están relacionados con la “inevitabilidad”.
Asistí a una reunión del Consejo de la Ciudad y a un grupo de propietarios ricos y actuales que se presentaron en un lote de 40 pies para protestar por la casa de nivel de entrada de 1.500 pies cuadrados. ¿Por qué? Porque están preocupados por los “roles del vecindario”. Este es “no queremos ganar dinero” en comparación con las personas. a nosotros Vivir cerca. ”
Funciona: personas, ya sea que funcione. Estas son las mismas personas, y cuando se ajusta a sus principios ideológicos, alabarán el enfoque de “fe perezoso” del país a los derechos de propiedad como la piedra angular del excepcionalismo estadounidense, pero no pueden esperar para decirle lo que debe hacer con su propiedad. Trajeron abogados y tuvieron tiempo de presentarse el martes por la noche, y conocían a los políticos por su nombre.
Al mismo tiempo, ¿dónde están las personas que realmente necesitan una casa que sea rentable? Están en un doble turno, criando hijos, y no pueden luchar por sí mismos en el ayuntamiento.
Entonces, ¿qué pasará? La pequeña y pequeña comunidad agotada en unas pocas semanas fue asesinada incluso antes de que dejara la fase de planificación. En cambio, el único aprobado es otra subdivisión de la mansión de 3500 pies cuadrados en una propiedad de medio acre, a partir de $ 700,000. Si ya eres rico y mira Posible expandir; Si eres un comprador por primera vez, entonces no vale nada.
Está en todas partes, no solo en grandes ciudades y a su alrededor. Incluso en lugares que piensas, como pequeños pueblos en Carolina del Norte, la política local es secuestrada por un puñado de voces fuertes y personas influyentes.
Trate de obtener la aprobación de las casas de fabricación, casas modulares e incluso casas adosadas en algunos condados. Escuchará todas las excusas en este libro: “Problemas de tráfico”, “escorrentía de aguas pluviales”, “capacidad escolar”, “crimen”. Por supuesto, todas las preguntas válidas están bien, pero tenga en cuenta cómo desaparecen mágicamente cuando se desarrollan productos de lujo Propuesto? Lo interesante es cómo funciona.
Problemas de captura política
Esta es la verdad fea: política local Demasiado fácil de capturar Por titular: propietario saludable que busca cerrar la puerta detrás de sí mismos.
Ellos tienen el suyo justo. Tienen sus propias opiniones. Tienen sus propias cosas y no quieren que otros se muden a menos que puedan pagar la misma tarifa de admisión. Es como unirse a un club de campo: puede programar el tiempo de salida … pero ¿puede permitirse la tarifa de inicio?
¿resultado? Estás viviendo. Hemos cerrado la puerta detrás de una generación completa de posibles propietarios de viviendas. Los precios aumentan, los estancamientos de suministro y las casas de nivel de entrada que alguna vez fueron la columna vertebral del sueño americano han desaparecido en gran medida.
Hace treinta años, un constructor podía construir una casa apetitosa (1.200 a 1,800 pies cuadrados) en una trama modesta, mientras las familias se alinearon. Hoy en día, esos mismos elementos se han ido en particiones en 10 puntos, lo cual es modesto.
Así que no se sorprenda por el hecho de que seremos 15 millones de hogares para 2035 cuando los economistas le dicen, según la alarma roja intermitente. A nuestro ritmo, esto puede ser conservador.
Vista del constructor
Desde mi escritorio, la frustración casi se sintió común. Ejecutaremos números en un sitio web, por ejemplo, un condado en crecimiento en Carolina del Norte cubre 100 acres.
En teoría, puede colocar fácilmente 300 casas modestas que en realidad se venderán en el rango de $ 250,000- $ 300,000, que es donde existe la demanda. A la familia le encantará. El constructor lo construirá felizmente. El banco proporcionará fondos para esto.
Pero, desafortunadamente, visitemos las regulaciones de zonificación: el lote más pequeño de un cuarto de acre, el revés es tan profundo que puede aterrizar aviones en el patio delantero, paredes exteriores de ladrillo obligatorias y el ancho de la infraestructura que obliga a los costos de infraestructura. De repente, sus 300 proyectos domésticos se reducen a 120 casas de gran tamaño que solo los compradores de nivel superior pueden pagar. Las matemáticas han cambiado por completo. En realidad no puedes cumplir con el precio del comprador.
Entonces, ¿qué pasará? El proyecto fue archivado o convertido en una casa de lujo.. otro Oportunidad perdida.
El constructor fue acusado de: “¿Por qué no construir viviendas asequibles?” Créeme, estaríamos felices, pero no puedes vender contenido que no esté aprobado.
Si eres adicto al ingeniero civil en mí y haces ejercicios simples conmigo, un experimento de pensamiento simple puede ser Muy poderoso. Leí Einstein y no puse el bolígrafo en papel al principio, lo descubrí Básico La inconsistencia entre el espacio y el tiempo en las ecuaciones de Newton y un simple experimento mental implica entre dos rayos y un tren. Lo prometo, no te preguntaré demasiado.
Imagine una casa con dos pisos, tres dormitorios, 2.5 baños, una Garaje para dos autos y 2200 pies cuadrados de espacio habitable. El tamaño del cuerpo de la casa no importa. Se pueden cambiar sin afectar el costo de construcción. Necesitamos poner esta casa en algún lugar, por lo que tenemos que desarrollar algunas tierras originales.
¿Cuánto cuesta desarrollar esta tierra? Ok, tenemos Hacer recetas de tierraponer existir Agua de lluvia, agua potable, alcantarillas, cables, datos y tuberías gas natural. Lo más importante, necesitamos construir caminos con bordillos y canaletas y superficies de asfalto.
Si te lo dijera, en el sureste de los Estados Unidos, el costo promedio de construir un pie lineal es de aproximadamente $ 4,000? tú Casas a ambos lados de la calle En la mayoría de los casospor lo tanto, el costo de un pie lineal es Más Alrededor de $ 2,000.
en otras palabras: Camina hasta tu calle y mira a tu alrededor. Recrea tu lote (ignore la casa en sí) y gastaré $ 2,000 por pie.
Ahora, considere dos tipos:
- Lote A: Hay un frente de la calle de 100 ‘y una profundidad de 120’.
- Lote b: Hay un frente de la calle de 40 pies y una profundidad de 180 ‘.
Del mismo modo, la misma casa anterior durará, con solo diferentes dimensiones físicas. El lote A tiene patios laterales más grandes y patio trasero poco profundo. Batch B tiene pequeños patios laterales y muchos patios traseros. Batch A me costará $ 200,000 en desarrollo, mientras que Batch B me costará $ 80,000.
¿Quizás veas a dónde voy? Suponiendo que el costo de construcción de una casa es de $ 150,000 y el constructor requiere el 20% de la ganancia, la diferencia en el precio final de la vivienda es de $ 420,000, mientras que $ 276,000 se basa solo en el tipo de parcela.
Lo más importante, una vez que la comunidad, las carreteras y la infraestructura a menudo se transfieren a la ciudad para poseer, operar y mantener Terminado. Piense en ello Ingreso fiscal reunión ahorrar Si tu ciudad puede tener El mismo número de casas,,,,, Menos del 50% de la infraestructura Necesito servirlos. propiedad Impuesto Tal vez baje O usado para construir Otros servicios, como Escuela.
Ahora, de vuelta a la realidad: el lote B es un unicornio. No existe porque la ciudad y los que ocupan sus instituciones políticas no me dejarán construirla.
Entonces, ¿qué es una solución?
Te diré lo que no se puede resolver: manténgalo a los gobiernos locales. Lo hemos intentado. Las décadas de “control local” nos han puesto en el caos. Si cada consejo tiene un veto en casas nuevas, entonces cada consejo continuará gritando a la persona que, por lo general, no es la madre soltera que intenta comprar su primera casa.
En el mío menteeste Solo la verdad Fijo es A nivel estatal. Los países deben intervenir y decir: “Suficiente. No puedes ser asequible”. Necesitan establecer reglas unificadas para forzar lugares para permitir pequeñas parcelas, casas adosadas, viviendas de archivo adjunto, viviendas fabricadas permiten casas pequeñas, algo que las familias trabajadoras ordinarias realmente pueden comprar.
mirar Lo que sucedió en estados como California y Oregon, etc. No es perfecto de todos modos, pero al menos admiten que la crisis de la vivienda es más grande que la idea del “carácter” de una ciudad.
Carolina del Norte también comenzó a inclinarse. Raleigh tiene una discusión sobre la facilidad de las restricciones Unidad residencial adjunta (Cabina del patio trasero, apartamento de garaje, etc.). Si el estado realmente lo sigue, esto podría abrir miles de opciones asequibles en todo el estado sin tocar nuevos segmentos.
Pero seamos una realidad: se necesitará coraje político. Las personas que se benefician del sistema actual (propietarios saludables, políticos profundos, activistas de NIMBY) no se fueron en silencio. Lucharán con los dientes y las uñas para mantener todo en funcionamiento.
El pensamiento final
Aquí está la conclusión: estamos en un hoyo con 5 millones a 6 millones de casas en el interior, y si no cambiamos la ruta, el agujero será de 15 millones durante una década. Eso es solo matemáticas, y Einstein no lo necesitaba.
La demanda está ahí, la gente está allí, los constructores están aquí, listos para construir. Lo que falta es permiso, nuestra voluntad de forzar el cambio.
La vivienda hará que el alcance de las familias trabajadoras sea aún más imposible hasta que dejemos de dejar que la política local decida quién puede vivir dónde y comenzar a hacer reglas imparciales a nivel estatal. No me importa de qué color usas (rojo o azul): si una generación no puede permitirse comprar una casa, no es solo su problema;
Entonces, la próxima vez que escuche a alguien decir que la crisis de la vivienda es complicada, recuerde: no lo es. Sabemos cómo construir. Sabemos lo que la gente puede pagar. Simplemente no lo permitimos Hospedarse él. Y, a menos que se realice este cambio, prepárese para el sueño americano para hacer que más familias estén más fuera de alcance.
