Si posee una propiedad de alquiler, esta publicación de invitado puede resonar con usted. Una vez que se logra su propósito, se trata de cómo lidiar con la propiedad: alquilarla, venderlo y pagar los impuestos sobre las ganancias de capital, venderlo a través de 1031 intercambio para retrasar los impuestos, devolverlo para evitar impuestos o (lo más controvertido) dejarlo vacío.
A lo largo de la mayor parte de mi carrera, me he centrado en comprar propiedades y desarrollar riqueza. Pero a medida que envejeces ¿Cuándo se simplificará? Volverse igualmente importante. El lector a largo plazo John se enfrenta a esta encrucijada. Su situación proporciona estudios de casos útiles para cualquier persona que decida retener, alquilar, cobrar o Bank.
Propiedad de alquiler de John y estado de riqueza
John posee una propiedad de alquiler de San Francisco que estará vacante el 1 de noviembre de 2025, después de que su inquilino emitió un aviso. Hace unos años, compró la casa por $ 1.8 millones e invirtió alrededor de $ 200,000 en mejoras. Hoy, estima que se venderá por $ 2.75 millones.
La buena noticia es que la propiedad es gratuita y no tiene hipoteca. Sin embargo, los costos de transporte aún se suman. El impuesto a la propiedad solo es de aproximadamente el 1.24% del valor tasado (aproximadamente $ 25,000), y el costo total de la tenencia es de aproximadamente $ 30,000 por año para seguros, servicios públicos y mantenimiento básico.
Actualmente, la casa tiene un alquiler de $ 8,200 por mes y un alquiler de mercado de cerca de $ 8,500, generando $ 102,000 en ingresos potenciales por año. Pero John estaba cansado de la presión de los inquilinos y la gestión de alquileres. John consideró firmemente vender o dejarlo en blanco. Él cree que su hogar será apreciado en la próxima década debido al auge tecnológico.
Además, John invirtió en varias compañías privadas de IA durante la pandemia, que tenía un valor original de aproximadamente ocho veces su valor original. Más importante aún, su cartera de capital público de siete cifras también ha aumentado en aproximadamente un 100% desde el 1 de enero de 2020. Por lo tanto, maximizar los ingresos por alquiler ya no es una necesidad financiera para él.
Cuatro opciones principales para alquiler de propiedades
Aunque John tiene la capacidad de dejar vacía su propiedad de alquiler de San Francisco, primero debe considerar estas cuatro mejores opciones financieras.
1) Alquilar de nuevo
John puede relajar la propiedad por $ 8,200 a $ 8,500 por mes y continuar recolectando un flujo de caja fuerte. El riesgo es que si luego decide retroceder o vender, el inquilino aún puede estar en su lugar, creando un conflicto de tiempo y posibles dolores de cabeza.
En 2028, John planea trasladar a su familia a Charlottesville, Virginia, para acercarse a su madre. Idealmente, quería vender todas sus propiedades de alquiler antes de mudarse. Pero si el nuevo inquilino no se hubiera ido en ese momento, tendría que convertirse en un propietario de larga distancia o contratar a un administrador de propiedades.
2) Impuesto sobre las ganancias de capital de venta y pago
John vendió otra propiedad en julio de 2025, por lo que ha usado $ 500,000 de residencia junior libre de impuestos para excluir en julio de 2027.
Si lo vende ahora, enfrentará aproximadamente $ 500,000 en ganancias de capital. Estimó que debía alrededor de $ 300,000 en impuestos y tarifas a una tasa impositiva federal y de California del 33.2%, además de aproximadamente el 5% de los costos de comisión y transferencia (alrededor de $ 130,000). Es un número doloroso, pero puede liberar alrededor de $ 24,000-2.5 millones en otros usos de efectivo en efectivo.
Con la producción del Tesoro superior al 4%, John anhela una forma simple y libre de riesgos de ganar dinero. Mientras tanto, posee una casa unifamiliar ideal que acomoda cómodamente a una familia de cuatro o cinco familias, el centro de un nuevo auge tecnológico. Se puede perder otro 30% al 40% de la apreciación en la próxima década, lo que puede causar mucho arrepentimiento.
3) En venta hasta 1031 Exchange
Si John reinvierte los ingresos a otra propiedad de alquiler, el intercambio 1031 permitirá a John posponer sus impuestos. Sin embargo, esta estrategia significa comprar propiedades alternativas y continuar tratando con los inquilinos, algo que está tratando de evitar.
4) Regreso
Al regresar a la propiedad durante al menos dos años, John eventualmente puede venderlo libre de impuestos con la exclusión de la residencia principal. Pero hacerlo significaría renunciar a la casa de alquiler que su familia prefiere actualmente. Dicho esto, si realmente planea regresar a Virginia en 2028, el tiempo funcionará. Tiene tiempo para emitir un aviso de 45 días al propietario y organizar porteros.
Tentación de vaciar el alquiler
Ahora que hemos cubierto las opciones financieras más sabias para la propiedad de alquiler de John, consideremos una quinta opción: dejar vacante la propiedad.
Con un patrimonio neto saludable e ingresos cómodos, John mantuvo la casa fácilmente como un “activo tranquilo” sin un inquilino, y decidió si retroceder o vender en un tiempo más favorable. Esto es lo que hacen los extranjeros ricos, usan nuestros bienes raíces como un activo de estacionamiento y lo mantienen vacío.
Un costo de libro de aproximadamente $ 30,000 por año es manejable, pero el costo de oportunidad de prevenir un alquiler anual de $ 102,000 es alto.
Con AI Tech Boom, John es optimista en San Francisco Real Estate a largo plazo. Él cree que en 20 años, la propiedad ciertamente será más valiosa de lo que es hoy. Si las tasas hipotecarias continúan disminuyendo, cree que el ritmo de apreciación anual excederá el costo del libro de la propiedad.
¿Qué tan rico necesitas ser rico para vaciar cómodamente tu alquiler?
Los números de John proporcionan una ventana rara de lo que se necesita económicamente. lujo Propiedades propias de alto valor sin flujo de efectivo. Esta es una forma de considerar esto para John y cualquier propietario que pese decisiones similares.
1. Costo de transporte anual y activos netos
Tarifa de retención de John $ 30,000 por año Se trata 1.1% del valor de la propiedad de $ 2.7 millones. Si esto es “asequible” depende de su parte Todo Representa el valor neto.
- existir Patrimonio neto $ 2 millones$ 30,000 es igual al 1.5% de la riqueza, lo cual es una mordida notable.
- existir Patrimonio neto $ 5 milloneses 0.6%: el estómago es más fragante.
- existir Patrimonio neto $ 10 millonessolo 0.3% – más fácil de disfrutar.
- existir Activos netos de $ 20 millonessolo 0.15%, que es un error de redondeo insignificante.
Para la mayoría de los propietarios, si el costo de carga es insuficiente 0.5% del patrimonio neto totaldejar la vacante de la propiedad comienza a sentirse como una elección de estilo de vida en lugar de un error financiero. John pudo esperar meses, si no años, el inquilino ideal aparecería sin causarle problemas.
John también debe considerar la pérdida de ingresos por no alquilar, así como los costos en los libros. Se pueden realizar cálculos similares para cuantificar el impacto. Pero, dado que John ha decidido que preferiría renunciar al alquiler para evitar problemas, el cálculo no tiene sentido.
2. Llevar costos e ingresos pasivos
Otro indicador valioso es si su ingreso pasivo (intereses de bonos, otras rentas) se puede pagar fácilmente.
- El ingreso pasivo es de $ 300,000 por año, y $ 30,000 cuentas solo el 10% de los ingresos.
- $ 60,000 por año, que es del 50%, y se siente mucho mayor riesgo.
Una regla general útil: si el costo de transportar es insuficiente 10% del ingreso pasivotiene una “brecha de lujo” para dejar la propiedad indefinidamente.
3. Costo de oportunidad: el alquiler que renunció
Finalmente, pese el alquiler perdido. La propiedad de John alquila alrededor de $ 102,000 por año.
- para Patrimonio neto $ 2 millonesese es uno El rendimiento es 5.1%– ignorar.
- para Patrimonio neto $ 5 milloneses 2%– Todavía significativo.
- para Patrimonio neto $ 10 milloneses sobre 1%– Es más fácil demostrar si es importante o no el retorno incuestionable.
- para Activos netos de $ 20 milloneses sobre 0.5%– En la mayor medida, es beneficiar la tranquilidad interior.
Ejemplo de comodidad
| patrimonio neto | El costo anual del libro ($ 30k) es un porcentaje de patrimonio neto | El alquiler perdido ($ 100,000) es el % de patrimonio neto | Nivel de comodidad |
|---|---|---|---|
| $ 2 millones | 1.5% | 5% | A menos que el ingreso sea fuerte, es difícil |
| $ 5 millones | 0.6% | 2% | Si el ingreso pasivo lo cubre, se puede administrar |
| $ 10 millones | 0.3% | 1% | Cómodo “elección de lujo” |
Estas proporciones proporcionan un marco para que cualquier propietario abandone la propiedad en un espacio en blanco que sea una sabia compensación de la libertad y la flexibilidad.
Lecciones de alquiler de inversores de propiedades
Si se enfrenta a una encrucijada similar, hasta ahora hay algunas ganancias de la experiencia de John:
- Impuestos impulsa el momento. La exclusión de la residencia principal del IRS y 1031 reglas de intercambio pueden ahorrar cientos de miles de dólares, pero determinan su calendario. Planifique su pedido de ventas lo antes posible.
- Estilo de vida de IRR. Las hojas de cálculo pueden decirle que mantenga mayores rendimientos, pero si la propiedad crea estrés o limita su libertad, entonces la venta puede ser una acción más inteligente a largo plazo.
- Simple y valioso. El costo de llevar a cabo propiedades vacantes puede no arruinarlo, pero con el tiempo, financieramente y espiritualmente, ambos lo pesarán. Cuanto más simple sea su vida, menos desee para alquilar una propiedad.
- 1031 AC es poderoso pero vinculante. Son excelentes para los inversores dedicados a bienes raíces, pero no son adecuados si su objetivo es reducir o salir del papel del propietario.
El pensamiento final
John admite que cuando simplemente puede alquilarlo o retenerlo, paga alrededor de $ 300,000 en impuestos y tarifas. Puede mantener la propiedad hasta la muerte para que su hijo pueda beneficiarse de costo sin pagar impuestos. Mientras tanto, la venta simplificará su vida y lo acercará al objetivo de mudarse a Charlottesville para cuidar a su madre.
Para otros propietarios, el punto es claro: si los gastos de su libro y las pérdidas de alquiler son una pequeña parte de su patrimonio neto e ingresos pasivos, algún día puede ganar el raro privilegio de dejar su propiedad vacía por tranquilidad.
Pero si estos números siguen siendo importantes, las matemáticas pueden llevarlo a alquilar ingresos, vender liquidez o cambiar más propiedades estratégicas.
Lector, ¿qué harías?
Si estuvieras usando los zapatos de John, ¿qué camino elegirías?
- alquilar ¿$ 8,500 por mes y mantener el flujo de ingresos?
- Vender ahora ¿Y pagar impuestos y comisiones para una vida más limpia y simple durante los próximos dos años?
- volver ¿Restablecer la residencia principal excluye los relojes, pero reduce los inconvenientes y el estilo de vida?
- Realizar 1031 intercambio ¿Retrasar los impuestos pero permanecer en el juego del propietario?
- Déjalo vacío Dados sus altos ingresos y su patrimonio neto, solo necesita pagar la tarifa del libro.
¡Me encantaría escuchar lo que piensas! Incluso si puede alquilar un alquiler, ¿alguna vez ha considerado alquilarlo? ¿Con qué niveles de riqueza o ingresos te sientes cómodo? El caso de John muestra que, si bien la libertad financiera crea opciones, cada opción viene con sus propias compensaciones.
Hacer sugerencias de riqueza más pasiva
Invierta en bienes raíces sin carga hipotecaria o de mantenimiento Recaudación de fondos. La compañía de recaudación de fondos se especializa en bienes raíces residenciales e industriales, con más de $ 3 mil millones en activos y más de 350,000 inversores. La riqueza que obtendrá, más bienes inmuebles pasivos desea obtener, sin perturbar a sus inquilinos.
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