El mapa deuda-ingresos de EE.UU. revela estadísticas clave para el mercado inmobiliario local

Comprar una propiedad de alquiler no se trata sólo de cuánto dinero gana, sino también de cuánta deuda tiene. Si planea obtener un préstamo para financiar sus inversiones, mantenga una salud relación deuda-ingresos es esencial. Tener mucha deuda puede ser un problema para los inversores, especialmente aquellos con múltiples propiedades en su cartera, por lo que compensar esa deuda con altos ingresos es crucial.

La Reserva Federal acaba de publicar Gráfico de deuda nacional versus ingresosque muestra dónde viven realmente los compradores más cualificados. para arreglado y volteado Además de los propietarios que buscan comprar y conservar, proporciona una valiosa instantánea de lo que los prestamistas esperan de los prestatarios y los cambios regionales que se están produciendo.

Este mapa muestra que los compradores más calificados no necesariamente están donde usted cree que están.

¿Qué es DTI?

uno relación deuda-ingresosComo sugiere el nombre, la deuda de una persona se mide en función de sus ingresos. El DTI promedio más alto (por encima de 2,0) significa que los residentes tienen una deuda de 2 dólares por cada 1 dólar de ingresos.

Cuando se trata de DTI, menos es más. Cuanto más ingresos tengas, menos deuda tendrás. Por ejemplo, si la mitad de sus ingresos mensuales se destina a pagos mensuales recurrentes de deudas, su DTI será del 50 %, lo cual no es bueno. Los prestamistas consideran favorable un DTI del 35% o menos.

Cambios en la relación deuda-ingresos: perspectivas hasta 2025

Históricamente, los estados más ricos de las costas este y oeste han sido conocidos por los altos precios de las viviendas y la igualmente alta demanda de compradores y alquileres. Esto se debe a que muchas de estas áreas se consideran mercados de “barrera”, donde existen barreras al suministro de tierras, lo que obliga a subir los precios.

Sin embargo, según el mapa de la Reserva Federal, el entorno crediticio más favorable extraviado Dónde viven los súper ricos en Nueva York y Californiapero En el Medio Oeste (Pensilvania, Wisconsin y Ohio), las tasas de DTI son más bajas, lo que significa que los compradores calificados aquí tienen más probabilidades de obtener un préstamo.

Para los compradores de casas, esto significa que es más probable que estos mercados encuentren compradores calificados. Para los propietarios, el entorno crediticio aquí es más propicio para la compra de inversiones, suponiendo que los compradores potenciales entren en la categoría favorable de DTI.

Saldos hipotecarios y restricciones a los compradores: tendencias locales

este Quizás no sea sorprendente que la deuda de Estados Unidos esté aumentando. La combinación de bajo inventario y bajo inventario. tasa de interés más alta Esto ha creado un entorno crediticio tóxico que ha elevado los precios de las viviendas y los saldos de las hipotecas, especialmente en algunas áreas urbanas codiciadas.

El Informe Trimestral sobre Deuda y Crédito de los Hogares correspondiente al segundo trimestre de 2025 mostró que la deuda total de los hogares aumentó, según el Grupo de Crédito al Consumidor de la Reserva Federal de Nueva York. a 18,39 billones de dólares desde 185.000 millones de dólares en el primer trimestre. Hay 67 ciudades de EE. UU. donde el saldo hipotecario promedio será de $1 millón o más a partir de junio de 2025, según las agencias de informes crediticios. experiano. Aquí están los saldos promedio de los 10 primeros:

• Roble Dorado, Florida: $3,627,594USD
• Gulfstream, Florida: $3,206,007 USD
• Playa Dorada, Florida: $2,969,951 USD
• Captiva, Florida: $2,620,156 USD
• Atlántida, Florida: $2,585,199USD
• Montecito, California: $2,487,787USD
• Montaña escondida, California: $2,149,578 USD
• Atherton, California: $2,137,851 USD
• Punto de caza, Washington: $2,016,164
• Sagaponack, Nueva York: $1,977,857USD

Como se muestra en el listado, Florida, Ni California ni Nueva York, son los estados con las cinco ciudades con mayores saldos hipotecarios. este Esto significa que incluso cuando los ingresos locales aumentan, los inversores deben prepararse para márgenes más ajustados y una mayor competencia. Por el contrario, las ciudades del Medio Oeste y del Rust Belt, como Cincinnati y Cleveland, aún Sigue siendo atractivo para los inversores debido a la menor carga hipotecaria y al perfil sostenible de DTI.

Los precios más bajos de la vivienda pueden compensar las fluctuaciones de las tasas de interés y los ratios DTI

“Cuando la gente mira el 6% o el 7% [mortgage] Rick Arvielo, director ejecutivo y cofundador del prestamista hipotecario New American Funding, dijo al medio: diario de wall street Agosto. “La asequibilidad sigue siendo un problema importante”.

Desde entonces, la Reserva Federal ha recortado los tipos de interés dos veces, La última vez fue en octubre.Pero las tasas de interés siguen siendo volátiles, dependiendo de cada palabra del presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell. Sus recientes comentarios en la reunión de diciembre de la Reserva Federal sobre detener los recortes de tipos Copia de seguridad de la tasa de envío después de sus últimos cortes.

Los vecindarios que son buenos para los inversionistas familiares (cambiadores de casas y propietarios) se reducen a precios más bajos y vecindarios con compradores con DTI favorable, lo que los convierte en el mejor entorno para invertir y otorgar préstamos.

La creciente deuda nacional podría causar grandes problemas

Deuda renovable mensual de los compradores de vivienda atado Tasas de interés, que están vinculadas al panorama financiero del país. Puede, tiempos de nueva york informe Alguno Un análisis predice que el “gran y hermoso proyecto de ley” del presidente Trump podría aumentar la deuda estadounidense a más del 130% tamaño toda su economía.

“La crisis siempre se siente lejana hasta que realmente estás allí”, dijo Natasha Sarin, presidenta y cofundadora del Yale Budget Lab. “No sabemos exactamente dónde está el precipicio, dónde no se puede superar el nivel de deuda”. afirmar tamaño. “Pero sabemos que nos estamos acercando a ese objetivo”.

Estos sentimientos fueron recientemente repetidos por el CEO de Tesla, Elon Musk, quien Dígaselo al podcaster Joe Rogan“Precisamente, incluso si no se puede, como gente súper dura… reducir el despilfarro y el fraude, lo cual no se puede hacer en una democracia, entonces… no hay manera de resolver la crisis de deuda”.

Musk añadió que la inteligencia artificial (IA) y la robótica podrían ser una forma de salir de las deudas. “Necesitamos hacer crecer la economía a un ritmo que pueda pagar la deuda”.

Los recortes de tipos de interés pueden tener poco efecto

Esto puede ser una ilusión para los inversores inmobiliarios que esperan que los recortes de tipos de la Reserva Federal tengan el efecto deseado mientras la deuda nacional sigue peligrosamente alta. Los comentarios de Musk sobre la apariencia de Joe Podcast de Rogan a principios de este año Parece que eso sigue siendo cierto en una economía impredecible: los activos tangibles como los bienes raíces se vuelven más valiosos porque la gente siempre necesita un lugar para vivir, sin importar cuál sea el clima económico.

“En términos generales, es mejor poseer objetos físicos, como una casa o acciones de una empresa que cree que produce un producto de calidad, que poseer dólares. La tasa de inflación es alta“, sugirió Musk.

Reflexiones finales: la asequibilidad y la estabilidad a largo plazo son claves para una inversión sólida

El mapa de ingresos por deuda es un modelo Eso Los inversores pueden prestar atención a posición Algunos de los mercados inmobiliarios más estables del país, principios de inversión tradicionalmente conservadores. de Lo primordial es el bajo endeudamiento y el pago de las facturas a tiempo. No son los mercados más glamorosos, pero tampoco tienen muchos residentes altamente apalancados. En tiempos de agitación económica, Baja relación deuda-ingresos Estados como Ohio, Pensilvania y Dakota del Norte Alguno El mercado más resistente de Estados Unidos

Realtor.com y diario de wall streetI En las clasificaciones del mercado inmobiliario de otoño de 2025, Manchester-Nashua, New Hampshire, fue nombrado el mejor mercado por segundo trimestre consecutivo debido a su “demanda sostenida, actividad de ventas activa y un importante crecimiento de precios año tras año”, así como su equilibrio de “demanda y valor relativo”. La clasificación DTI de New Hampshire es relativamente baja 1.4.