El apartamento convertido en oficina en Nueva York alcanza un hito: esto es lo que los inversores deben saber
Este artículo está escrito por Conectar la inversión.
La ciudad de Nueva York está liderando una revolución en la redefinición de cómo los inversores generan ingresos inmobiliarios a medida que las ciudades reconsideran cómo llenar los edificios de oficinas vacíos. La ciudad de Nueva York acaba de llegar a un punto de inflexión en la revitalización de su panorama de oficinas pospandemia. La antigua sede de J.P. Morgan Chase en 25 Water Street se ha transformado en un edificio residencial de 1.320 unidades con gimnasio, salón de trabajo compartido y estudio de grabación, lo que marca el comienzo de más grande Una reconstrucción de la historia estadounidense desde las oficinas hasta los hogares. Mientras tanto, SL Green adquirió una torre Midtown totalmente arrendada por 730 millones de dólares, lo que indica que los inversores están apostando a que el núcleo urbano de Nueva York está lejos de estar terminado.
En conjunto, estas iniciativas cuentan una historia: el capital institucional está regresando al sector inmobiliario de oficinas, pero a través de nuevos canales, vencimientos de deuda más cortos y reutilización adaptativa. Esto crea oportunidades para los inversores privados en crédito que buscan rentabilidad.
Connect Invest ha estado siguiendo el mismo cambio en el crédito privado. A medida que las instituciones recurren a ventanas de crédito más cortas y a valores respaldados por activos, los inversionistas individuales han seguido su ejemplo, buscando oportunidades de renta fija respaldadas por bienes raíces.
Sin embargo, detrás de cada conversión capa de mentiras complejidad. de acuerdo a información privilegiada sobre negocioslas conversiones son “notoriamente complejas arquitectónicamente” y serían financiera y legalmente difíciles de ejecutar. Entonces, si bien los inversores en deuda están entusiasmados con el impresionante retorno de la inversión en este espacio, también hay significativo Complicaciones a tener en cuenta.
Zonificación y Permisos
La enmienda de zonificación de la Ciudad bajo el programa Housing Opportunity City amplía la elegibilidad para mejoras residenciales al sur de 60th Street. No es ningún secreto que el plan de rezonificación de Midtown South ha sido bien recibido por los desarrolladores, inversionistas y residentes porque deshacerse de El obsoleto distrito manufacturero del Garment District de Manhattan ha sido tradicionalmente el hogar de bienes raíces comerciales para la industria de la moda. fabricación en la ciudad ha estado disminuyendo durante décadas, y este La demanda de unidades residenciales se mantiene constante rosa.
Howard Raber, director de ventas de inversiones de Ariel Property Advisors Forbes Los propietarios y promotores inmobiliarios son muy optimistas sobre el plan de rezonificación de Midtown South porque permitirá la conversión de edificios de oficinas en edificios residenciales, así como desarrollo residencial desde cero.
Financiar conversiones de oficinas a viviendas será más fácil 467 millones de reducción de impuestos Introducido en el Presupuesto 2025 del Estado de Nueva York. Esta reducción permite para Ahorros de hasta el 90% por hasta 35 años, dependiendo de la fecha de inicio del proyecto. Oportunidad lucrativa para inversores ser magnificado debido al alquiler residencial siempre bastante grande Por encima de los negocios.
Aunque la pérdida por pie cuadrado es inevitable Venir de observar vivienda inclusiva obligatoria Herramienta de partición, que Regulación Una cierta proporción de viviendas será asequible para los residentes de bajos ingresos, y los inversores pueden esperar una mayor flexibilización de las políticas. este Restricciones de zonificación, específicamente la eliminación de límites de densidad FAR (piso a área). Se permitirán nuevos desarrollos habitacionales que cumplan con vivienda inclusiva obligatoria uno mayor densidad, esto compensará Pérdida de viviendas asequibles.
Además, la combinación permitido bajo nuevas leyes de zonificación. El complejo combina antiguos espacios de oficinas para crear nuevos espacios residenciales, utilizando el espacio aéreo existente. crear Aún más viviendas.
Labelle dijo Forbes Estos desarrollos tienen un “enorme potencial” para “aprovechar los derechos aéreos para crear viviendas muy necesarias y transformar vecindarios con valores de alquiler más altos en comparación con espacios de oficinas vacantes o de bajo alquiler”.
La rezonificación del sur de Manhattan no es la única legislación de zonificación actual que ofrece oportunidades de conversión a la ciudad de Nueva York. este Plan de uso mixto de Atlantic Avenue y Rezonificación del Metro Norte del Bronx También pretende acelerar la construcción de nuevas viviendas en la ciudad.
Para los inversores en deuda, estas barreras estructurales y de zonificación resaltan una ventaja clave: cuando préstamo a proyecto en lugar de arquitectura a ellos. A través de Connect Invest, los inversores pueden participar en pagarés respaldados por bienes raíces, posiciones de deuda aseguradas a corto plazo que brindan ingresos estables y al mismo tiempo dejan los riesgos de permisos y construcción a desarrolladores experimentados.
ingeniería estructural
Si bien la relajación de las restricciones de zonificación es bienvenida, la conversión de edificios de oficinas en edificios residenciales seguirá enfrentando desafíos estructurales inherentes.
Específicamente, los pisos de oficinas suelen tener placas de piso más profundas y menos ventanas; esto significa que los desarrolladores deben crear patios internos o pozos verticales para permitir la luz y la ventilación. Además, algunos edificios de oficinas también cuentan con ventana inoperablemientras que las propiedades residencialespara lograr el efecto deseado, Necesitará una ventana funcional se puede abrir.
Dependiendo del diseño original del edificio, la intervención estructural requerida puede ser bastante dramático. Por ejemplo, la renovación del número 25 de Water Street implicó cortar dos pozos de luz en el centro del edificio y agregar 10 pisos en la parte superior. Como es típico en edificios comerciales de su tamaño, las ventanas del edificio de Water Street eran pequeñas e inadecuadas y no cumplían con los requisitos del edificio existente. regulaciones Residencial edificio eso es todo.
John Cetra, arquitecto de Manhattan y cofundador de CetraRuddy, que ejecutó el proyecto de renovación, Decir información privilegiada sobre negocios Hicieron un agujero en el donut para llevar luz y aire al centro del espacio.
La luz y la ventilación son dos requisitos obvios que se deben cumplir para la renovación, pero Hay muchas otras consideraciones estructurales. Implicaciones legales. Por ejemplo, un proyecto de renovación. tendrá que Cumplir con las leyes estadounidenses y otras leyes federales. y Ley de discapacidad.
Los inversores deben incorporar los cambios estructurales necesarios en sus planes de negocio. La naturaleza de la conversión de un apartamento es muy diferente de la simple remodelación que generalmente se hace todo en uno. esto es necesario Inversión residencial existente.
Maquinaria y Fontanería
Finalmente, una vez finalizada la obra estructural finalizadolas remodelaciones de apartamentos a menudo implican extensas revisiones mecánicas y de plomería. todo Sistemas de agua, HVAC y eléctricos en estos edificios. debe ser rediseñado para multifamiliar código.
Los sistemas HVAC para edificios comerciales son muy diferentes a los de edificios residenciales; Ambos están sujetos a reglas y regulaciones significativamente diferentes, o leyes de zonificación de HVAC.
un edificio de oficinas diseñado Proporcionar ventilación y aire acondicionado. cinco días por semana, con generalmente Un termostato puede dar servicio a un área de 2000 pies cuadrados.
Por otro lado, se requiere un termostato para cada unidad de vivienda en un edificio multifamiliar., y un sistema HVAC completamente funcional será proporcionado Ventilación y calefacción/AC 24/7. En muchos casos, los espacios de oficinas están equipados con sistemas HVAC obsoletos que no son adecuados para uso residencial y deben reemplazado completamente.
detalle como medición (cada unidad necesitará su propio medidor de servicios públicos), así como cantidades y posición El número de tomas de corriente también requiere una cuidadosa consideración y planificación. para. Lo mismo ocurre con los conductos: no es sencillo que un edificio residencial requiera más accesorios de plomería que un edificio comercial. este Impacto en el tamaño de los servicios de agua entrante y de los servicios de residuos de efluentes. Esta capacidad requerirá Aumentar Para ambos.
pensamientos finales
Ninguno de estos problemas es insuperable, pero son mucho más complejos que remodelaciones de viviendas similares.
Para la mayoría de los inversores, es importante gestionar y coordinar todos los diferentes aspectos de la conversión de un apartamento. simplemente Es simplemente demasiado trabajo, especialmente cuando se hacen malabarismos con múltiples inversiones. ¿sacar? Proyectos tan complejos siempre requieren una gran financiación, plazos prolongados y un equipo de expertos. Pero para los inversores que quieran invertir en la misma clase de activos sin perder el sueño, la inversión en deuda ofrece una ruta directa.
Connect Invest cierra la brecha, permitiendo a los inversores habituales obtener rendimientos mensuales fijos respaldados por bienes raíces, mientras que los desarrolladores se encargan del trabajo pesado.
En lugar de apostar por los permisos y los plazos de construcción, se obtienen ingresos predecibles del mismo ecosistema que impulsa proyectos multimillonarios como Water Street.
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