¿Preocupado por las burbujas de activos? Entonces le alegrará saber que una casa multifamiliar definitivamente no es una vivienda residencial.

¿Están presentes burbujas en todas las clases de activos?

Lo creas o no, estas preocupaciones son válidas. A pesar del cierre gubernamental más largo de la historia, el resurgimiento de la inflación, las continuas preocupaciones arancelarias, un mercado laboral débil y el empeoramiento de las relaciones geopolíticas, el S&P 500 alcanzó recientemente un máximo histórico y se mantiene cerca de ese nivel mientras escribo esto. El índice se disparó un 19,6% respecto al año pasado.

Las acciones de las grandes empresas tecnológicas y de inteligencia artificial (IA) parecen particularmente espumosas. El precio de las acciones de NVIDIA se ha disparado un 416% en los últimos dos años y la industria sigue anunciando transacción recurrente en las mismas empresas.

Luego está el oro, que ha subido más del 102% en los últimos dos años, más del doble de su récord anterior. Este debería ser un activo de refugio seguro.

Incluso el precio de una vivienda unifamiliar (Promedio alrededor de $364,000) continúa rondando el máximo histórico establecido a principios de este año (alrededor de 366.000 dólares). eso viene rostro Aumento de la oferta, tiempos de permanencia en el mercado más prolongados y crecimiento de ingresos más débil comparativo a la inflación.

Para las criptomonedas que se basan exclusivamente en la especulación, la palabra “burbuja” nunca está lejos de labios de los inversores.

Pero puedo pensar en al menos una clase de activos que no existe en una burbuja: bienes raíces multifamiliares.

La burbuja multifamiliar ha estallado

Hubo una burbuja en el sector inmobiliario multifamiliar de 2020 a 2022, pero finalmente estalló.

En los dos años transcurridos entre el segundo trimestre de 2022 y el segundo trimestre de 2024, el índice de precios de apartamentos multifamiliares de la Reserva Federal cayó un 25,2%. Esto no es una corrección; Fue un accidente automovilístico. No, hay algo peor que una crisis: un mercado bajista.

Cuando caen los precios de las viviendas unifamiliares Cantidades similares durante la Gran Depresiónla gente entró en pánico. pero Varias casas se derrumban Apenas fue noticia fuera del mundo financiero porque pocos estadounidenses estaban interesados ​​en viviendas multifamiliares.

precio Tocar fondo Segundo trimestre de 2024, y al año siguiente hasta un 5,5% (Últimos datos disponibles). freddy mac Índice del mercado de inversión en apartamentos Un aumento del 7,6% respecto al año pasado.

(Gráfico incrustado de: https://mf.freddiemac.com/aimi)

Mire los precios de las viviendas multifamiliares (línea azul) versus los ingresos operativos netos (línea naranja) que condujeron a la crisis financiera. no están de acuerdo muy separadosy luego converger acercarse Después de la corrección. Este es el mismo patrón que se está desarrollando ahora.

Los precios multifamiliares y el NOI no habían estado tan cerca desde 2012, lo que crea oportunidades de ganga para los inversores. “Estamos viendo un equilibrio más saludable entre los ingresos y las valoraciones”, dijo el inversor inmobiliario Austin Glanzer. 717 compradores de vivienda Díselo a BiggerPockets. “Para los inversores a largo plazo, esto parece un activo poco común que se compra después de la burbuja, no antes”.

Oportunidades de ventas en dificultades

Demasiados operadores pagaron demasiado durante el período de la burbuja 2020-2022, y comprado interés flotante Préstamo puente. Estos préstamos han expirado, o empujar el flujo de caja bajo el agua, Esto es obligando a muchos operadores a vender con pérdidas.

Como inversor inmobiliario, usted sabe que las mejores gangas provienen de las ventas urgentes. No necesito insistir en esto.

Yo diría esto Veo esto de primera mano en nuestro club de coinversión. Durante los últimos seis meses, hemos invertido en propiedades multifamiliares cuando los operadores enorme Descuento por estar embargado.

¿Por qué elegir viviendas multifamiliares? Listo para ir para rebotar

Los bienes raíces multifamiliares han tenido algunos años difíciles, mientras que las acciones, el oro, las criptomonedas y las viviendas unifamiliares continúan disparándose.

Por eso la vivienda multifamiliar listo Para la recuperación. El promotor ha retirado el permiso de construcción en multifamiliar. Redfin informó abajo 23% desde el apogeo de la popularidad del permiso de construcción de condominios el año pasado. A medida que entre menos oferta nueva al mercado, es probable que los alquileres vuelvan a subir después de estancarse en gran parte del país. final Año. Las ofertas pueden disminuir y el NOI aumentará.

Después de todo, la gente necesita un lugar donde vivir. Una menor oferta nueva ayudará a impulsar los valores al alza.

Opciones de inversión en vivienda multifamiliar

Por supuesto, puedes comprar un apartamento tú mismo. Pero la mayoría de nosotros no tenemos 10 millones de dólares simplemente holgazaneando.

Alternativamente, puedes comprar acciones. REIT. Lo bueno es que puedes compra El número de acciones es pequeño y líquido. pero Problemas con los REIT es que están demasiado correlacionados con el mercado de valores en libertadlo que va en contra del propósito de desarrollo diversificado del sector inmobiliario.

También puede invertir en sindicatos inmobiliarios multifamiliares, que tienen sus pros y sus contras. este mayor Desventajas: Tienen montos mínimos de inversión altos ($50,000 a $100,000).

Si inviertes tu propio dinero, claro está. personalmente, yo invierto como miembro Un club de inversión conjunta donde nos reunimos por Zoom todos los meses para revisar nuevas inversiones inmobiliarias pasivas. Si nos gusta una inversión en particular, cada uno de nosotros puede invertir $5,000 o más. Lo más importante es que nosotros conseguir beneficio de la experiencia de cada uno En revisión Riesgos compartidos.

Por último, puedes invertir en fondos inmobiliarios de capital privado. mayoría No se permiten inversores no acreditados.Sin embargo.

¿Hacia dónde va el multifamiliar?

Después de grandes cambios durante y después de la pandemia, el mercado multifamiliar finalmente se está estabilizando.

La moratoria de desalojos congela efectivamente los alquileres a niveles artificialmente bajos durante la pandemia. Cuando se levantó la prohibición, la goma elástica se soltó y los alquileres se dispararon. Si bien la construcción de nuevos edificios de departamentos ha mantenido a estos mercados bien abastecidos, los precios de las viviendas en muchos mercados han aumentado demasiado y demasiado rápido.

Durante los últimos 18 meses, los alquileres se han enfriado o incluso bajado en muchos mercados, algo poco común. Los alquileres están entrando ahora en las vacaciones de invierno y se espera un mayor crecimiento en 2026. “Después de la pandemia, el crecimiento de los alquileres se está normalizando, las presiones de gastos han comenzado a estabilizarse y los inicios de construcción se han ralentizado a niveles prepandémicos”, dijo el inversor inmobiliario Oren Sofrin. compradores de efectivo águila Díselo a BiggerPockets.

Personalmente, no sé cómo cronometrar el mercado. yo practico costo promedio en dólares My Real Estate Investing: Invierta $5,000 por mes a través de United Investment Club.

Pero cuando la gente me pregunta qué pienso sobre el mercado multifamiliar, en realidad creo que es una de las pocas clases de activos que parece barata. Sovlin está de acuerdo: “Desde una perspectiva ajustada al riesgo, las viviendas multifamiliares son probablemente una de las pocas áreas del sector inmobiliario donde el potencial de apreciación futura supera el posible riesgo de caída”.