Diez mercados inmobiliarios de menos de $ 250 000 donde BRRRR todavía funciona

¿Recuerdas los viejos tiempos en los que los niños leían en lugar de desplazarse? ¿Los términos “me gusta” y “alimentar” suelen estar reservados para su mascota favorita? Oh, sí, existe un viejo truco para hacer dinero para los inversores inmobiliarios: la estrategia BRRRR.

Bueno, ¿adivinen qué? como un tiburón prehistórico meg De hecho, esta criatura no está extinta, pero sigue viva y acechando en las partes más profundas del océano. La estrategia BRRRR se ha modificado un poco y ha estado viviendo en secreto en algunos puestos de avanzada en Estados Unidos, esperando la oportunidad de regresar.

Así como la Edad del Hielo acabó con los dinosaurios, la estrategia BRRRR encontró su desaparición cuando las tasas de interés se dispararon, haciendo que la preciada fórmula de “comprar, arreglar, arrendar, refinanciar, repetir” fuera tan útil como una tetera de chocolate.

Sin embargo, en algunas ciudades de Estados Unidos, donde las casas típicas se cotizan por menos de 250.000 dólares y los ingresos locales respaldan esos valores, los artesanos inmobiliarios que aprecian la antigua forma de hacer las cosas aún pueden practicar el BRRRRing, como la herrería o el batido manual de mantequilla.

Por qué el mercado de menos de 250.000 dólares sigue siendo importante

Realtor.com destacó recientemente 10 áreas metropolitanas donde el precio medio de cotización se mantiene por debajo de $250,000, aproximadamente $175,000 por debajo de la media nacional. El equipo de investigación del sitio dijo que estas áreas metropolitanas ofrecen una “combinación poco común de asequibilidad y estabilidad”, lo que significa que existe un equilibrio entre los ingresos y los precios de la vivienda que es poco común en la actual crisis inmobiliaria con problemas de liquidez.

Una lista de ciudades y sus precios medios de cotización es la siguiente:

• Pottsville, Pensilvania: $159,450
• Elmira, Nueva York: $179,900
• Wheeling, Virginia Occidental: $179,975
• Cataratas de Wichita, Texas: $199,900
• Ottawa, Illinois: $199,925
• Misuri – San José, Kansas: $227,125
• Marinette, Wisconsin-Michigan: $227,425
• Waterloo-Cedar Falls, Iowa: $242.450
• Joplin, Misuri: $247,125
• Watertown-Fort Drum, Nueva York: $249,950USD

A principios de este año, Realtor.com compiló otra lista de mercados de menos de $250,000 para compradores de vivienda por primera vez, incluidas tres ciudades en Florida y Harrisburg, Pensilvania, las ciudades más populares en ambas listas.

No sorprende que estas áreas asequibles no estén ubicadas en ciudades en auge o enclaves costeros del Sun Belt, sino que más bien estén dispersas por el Medio Oeste, el Noreste y los Apalaches, regiones que han evitado picos de precios especulativos durante la última década, lo que las convierte en potenciales cotos de caza para inversores con alquileres estables y predecibles a largo plazo.

“En estas comunidades, los compradores dispuestos a buscar fuera de las principales áreas metropolitanas aún pueden encontrar precios alcanzables, competencia razonable y un camino hacia la propiedad de vivienda que sigue siendo viable”, explicó Hannah Jones, analista senior de investigación económica de Realtor.com.

BRRRR Ingrese al mundo de las altas tasas de interés

En el entorno actual de altas tasas de interés, la estrategia BRRRR ya no se utiliza. Si bien los altos precios de la vivienda desalientan la inversión en otros lugares, éste no es el factor principal en las áreas mencionadas anteriormente. Sin embargo, esas molestas tasas de interés sí lo son.

Sin embargo, pensar fuera de lo común significa que BRRRR puede ser difícil, pero no imposible. información privilegiada sobre negocios Recientemente se perfiló a dos inversores del área de Buffalo, Connor Swofford y Pieter Louw, por utilizar el método BRRRR para escalar a 24 unidades en dos años.

“Para una propiedad de $300.000 o $400.000, más los costos de cierre, hay que conseguir entre £60 y £80, lo cual no es muy escalable”, dijo Louw, un agente de bienes raíces de Buffalo.

Ambos recomiendan buscar ofertas multifamiliares que requieran reparaciones mínimas y que tengan al menos una unidad habitable para generar ingresos por alquiler. También recomiendan una suscripción más estricta y plazos realistas para llevar a cabo proyectos dentro del presupuesto, dejando espacio para la duplicación de acuerdos.

“Casi todas nuestras propiedades tienen un inquilino que todavía vive allí, y ese inquilino básicamente puede pagar los intereses mientras rehabilitamos la propiedad”, explicó Swofford. “Entonces, básicamente podemos rehabilitarlo parcialmente de forma gratuita”.

Cuando los precios son más bajos, en el rango inferior a 250.000 dólares, estas cifras son más factibles siempre que se mantengan estrictos protocolos de suscripción.

Posibles estudios de casos de BRRRR en la lista actual

2044 Mahantongo St, Pottsville, PA

Zillow está listando 2044 Mahantongo St. en Pottsville por alrededor de $200,000, habiéndose vendido anteriormente por alrededor de $138,000 a principios de 2024, lo que indica un aumento de valor a corto plazo. Se vendió el 5 de diciembre por 203.500 dólares.

En un mercado donde el precio de lista medio es de casi 150.000 dólares, una cotización de 200.000 dólares indica un tamaño, condición o ubicación superiores al promedio.

Un boceto de BRRRR/”BRRRR lento” más claro podría asumir:

• Comprar: Recibió un contrato de $195,000 después de negociar un modesto descuento
• Rehabilitación: $15,000 – $20,000 para actualizaciones y mejoras listas para el inquilino en lugar de renovaciones completas
• Costo total: Aproximadamente entre 210.000 y 215.000 dólares estadounidenses
• alquilar: ¿Un triplex bien cuidado en un mercado más pequeño de Pensilvania como Pottsville? O una casa unifamiliar de cuatro dormitorios se puede alquilar por entre $1,500 y $1,800, dependiendo de las características y la ubicación.
• Refinanciar: Si el ARV es un poco más alto, $230 000, un préstamo LTV del 75 % sería de aproximadamente $172 500.

En este caso, una refinanciación podría no ser un evento completo de “retirada de dinero”; más bien, podría devolver parte del efectivo inicial, convertirlo en deuda fija a largo plazo y dejar rentas estables que aún puedan generar algunas ganancias después del servicio de la deuda y los gastos operativos.

418 E Noruega Street, Pottsville, PA

Homes.com anuncia una propiedad de nueve dormitorios y dos baños en 418 E. Noruega Street en Pottsville por alrededor de $150,000, calificándola de “lienzo en blanco listo para remodelar” y señalando que originalmente era una combinación de dos casas. Esto sugiere que se trata de un proyecto de mayor valor añadido que de un proyecto de alquiler llave en mano.

Un formulario BRRRR avanzado podría verse así:

• Comprar: Debido al tamaño único y al potencial de ser redividido en varias unidades, se supone que el precio total será de $150,000.
• Rehabilitación: Si el inversionista planea reconfigurarlo nuevamente en dos unidades legales con cocinas separadas, baños actualizados, salidas que cumplan con el código y actualizaciones del sistema, el estipendio de rehabilitación laboral fácilmente podría ser de $120,000 a $150,000 o más, dependiendo de las condiciones.
• Costo total: Aproximadamente entre 270.000 y 300.000 dólares estadounidenses
• alquilar: Si se reposicionan como dos unidades de cuatro o cinco dormitorios, y suponiendo que cada unidad podría alquilarse entre $1,300 y $1,600 en un mercado similar, el alquiler mensual total probablemente estaría entre $2,600 y $3,200.
• Refinanciar: Si el valor posterior a la rehabilitación se evalúa en $330,000 según los ingresos y un dúplex comparable, un LTV del 75% sería aproximadamente $247,500.

En este caso, la refinanciación puede devolver gran parte del capital inicial si el proyecto se mantiene en torno a la estimación de rehabilitación más baja y la tasación respalda nuevos ingresos. El riesgo, por supuesto, es que los excesos en la construcción o los obstáculos de zonificación y permisos aumenten el costo total sin un aumento correspondiente en la terapia antirretroviral.

enigma del flujo de efectivo

Si viven en estos mercados, muchos de ustedes sin duda realizarán un análisis de flujo de caja y se darán cuenta de que, con las tasas de interés actuales, ambos proyectos tendrán un flujo de caja negativo o, en el mejor de los casos, alcanzarán el punto de equilibrio. Entonces, ¿por qué pasar por la molestia y el gasto de adquirir estas ofertas en primer lugar?

Aquí hay una prueba de la realidad: no estamos en 2021, y si desea tener sesiones de espiritismo BRRRR y comunicarse desde más allá de la tumba utilizando tecnología antigua, tendrá que ser creativo con sus planes de alquiler para aumentar su flujo de caja. Las formas comunes de aumentar los ingresos incluyen:

• Alquiler por habitación
• alquiler a medio plazo
• Objetivo de retorno de la inversión para agregar un dormitorio o convertir un loft o un sótano
• Tarifas de estacionamiento/lavadora y secadora y tarifa por mascota

pensamientos finales

Si tiene suficiente liquidez para sobrevivir al ciclo actual de tasas de interés, tiene sentido comprar ahora y hacer un presupuesto cuidadoso mientras explora formas de aumentar sus ingresos. Espere hasta que las tasas de interés bajen significativamente y se perderá en un frenesí de compras en lugar de caminar tranquilamente hacia una hipoteca que tenga sentido.

Las circunstancias de volver a las antiguas copias de seguridad extendidas dependerán en gran medida de sus reservas de efectivo y de su capacidad para sentirse cómodo sintiéndose incómodo en el entorno actual. Obtendrá beneficios fiscales a corto plazo y una apreciación a largo plazo, pero es un enfoque de inversión en el que todos deben ponerse manos a la obra. Nadie dijo que fuera fácil.