Prohibiciones, competencia y estándares más altos: cómo el mundo de Airbnb está cambiando dramáticamente
Cuando compré mi primera propiedad, el depósito en garantía me pareció sencillo. Los huéspedes reservan con mucha antelación, la competencia es manejable, el escrutinio regulatorio aún no está en pleno apogeo y, si su habitación está bien equipada, puede contar con que funcionará.
Pero después de seis años de alojamiento, análisis de cientos de propiedades en varios estados y gestión de una cartera que generó más de $1 millón al año, un hecho superó a los demás: el juego ha cambiado y simplemente no es tan fácil como antes.
Como residente de BiggerPockets alquiler a corto plazo Como inversor experto e inversionista de tiempo completo que vive en Houston, Texas, soy propietario y administro más de 20 propiedades de alquiler únicas que van desde cabañas hasta sitios de glamping, estructuras en forma de A y todo lo demás.
Mucho antes de que existiera Airbnb, estudié gestión hotelera en el Hilton College de la Universidad de Houston, donde aprendí cómo piensan los huéspedes, cómo funciona la gestión de ingresos y qué impulsa una gran hospitalidad. Hoy, estas lecciones son más importantes que nunca.
Aquí hay seis ideas basadas en años de datos, cientos de conversaciones con propietarios y miles de estadías de huéspedes. Éstas son realidades que los propietarios modernos deben comprender.
1. Los plazos de reserva se están reduciendo rápidamente
En 2019, era una práctica habitual tener el calendario completo después de dos meses. Planificar invitados Frentelos anfitriones pueden predecir los ingresos y los precios dinámicos siguen un patrón fluido.
Ese mundo ha desaparecido. Hoy en día, el plazo medio de reserva en muchos mercados es de unos 20 días, y en el caso de propiedades más pequeñas y con más experiencias, las reservas suelen realizarse dentro de una semana de su llegada.
Una vez tuve una pareja que reservó una habitación con espejo para las 2 de la tarde y se registró dos horas más tarde. Dijeron que vieron la noticia en TikTok y decidieron ir de inmediato.
Esta espontaneidad se está convirtiendo en la norma. Esto no es una señal de que la demanda esté disminuyendo. Esto es sólo un cambio en el comportamiento de los viajeros.
Este cambio significa que los anfitriones necesitan ajustar sus sistemas. El hecho de que el calendario esté tranquilo en un mes no significa que su anuncio esté en problemas. Esto significa que los viajeros reservan de forma diferente. Esto también significa que sus precios deben responder en gran medida a las tendencias del mercado, en lugar de establecerse con semanas de anticipación.
¿Qué ayuda en este entorno?
- Precios dinámicos diarios basados en la demanda local
- limpiador listo Aviso de respuesta más corto
- Actualizar verificación de unidades que han estado desocupadas durante varios días
- Sistemas que apoyan la comunicación y preparación de última hora.
2. Los huéspedes no compran habitaciones. Compran experiencias.
Uno de los cambios más visibles en la industria STR es que los huéspedes eligen alojamiento en función de la sensación de la experiencia y no del número de habitaciones. Una cabaña de dos dormitorios perfectamente equipada a menudo perderá terreno frente a una cabaña más pequeña pero más exclusiva con mucha luz, una fogata o una terraza en el bosque. El impacto emocional es lo que importa.
este Hice clic en este después de leer una reseña que decía: “La fogata debajo de los árboles nos hizo sentir como si estuviéramos en nuestro pequeño mundo”. Nunca mencionaron el colchón, la ropa de cama, la cocina o la decoración que pasé semanas perfeccionando. Su memoria se centra en una experiencia consciente.
Para adaptarse a este cambio, los anfitriones deberían pensar como diseñadores de experiencias en lugar de anfitriones. P: ¿Qué detalles de sus anuncios crean momentos que los huéspedes recordarán en los años venideros? Ese momento podría ser:
- Romántica bañera al aire libre.
- Disfrute de su primera taza de café de la mañana en la terraza sobre las copas de los árboles.
- Cuando llegan, suena suavemente una lista de reproducción cuidadosamente seleccionada.
- Impresionante estética del diseño de interiores.
- Hamaca suavemente iluminada para contemplar las estrellas.
La gente no compra un lugar para dormir. Lo que están comprando es una historia en la que quieren vivir.
3. Todo gran STR necesita un foso
Un foso es una ventaja competitiva que otras consolas no pueden replicar fácilmente. Podría ser una vista, un estilo arquitectónico único, una ubicación cerca de las principales atracciones o servicios premium en los que otros propietarios no invertirían. Sin un foso, siempre estará compitiendo en precio.
Una de mis propiedades frente al lago tiene una pequeña bahía privada. No es grandioso ni lujoso, pero los invitados se enamoraron de él. Bebieron cerca, tomaron fotografías de aniversario y escribieron comentarios conmovedores. Esta bahía se convierte en un foso para la propiedad porque ningún otro propietario puede recrearla.
Ejemplos de fosos fuertes incluyen:
- Impresionantes vistas.
- Terraza en la azotea con mesa para fuego.
- Experiencia de sauna o ducha al aire libre.
- Hoteles junto a rutas de senderismo o cascadas.
- Tala de bosque privada.
- Ejecución de alto nivel del tema de diseño.
Si un competidor puede copiar su ventaja con un viaje de compras de fin de semana, entonces no es un foso.
4. Siempre vale la pena pagar por la vista.
Las vistas son uno de los impulsores más consistentes del desempeño de STR cada datos poner Lo he analizado. Ya sea una montaña, un lago, un río o un océano, las propiedades con vistas suelen tener tarifas por noche más altas. y La ocupación y el sentimiento de los huéspedes son más fuertes.
Una vez visité dos cabañas casi idénticas en el mismo barrio. Uno tiene vistas a las copas de los árboles. Otra ventana ofrece una vista panorámica sin obstáculos de las montañas.
La cabaña ajardinada genera más de $40,000 en ingresos adicionales al año. Misma distribución, dimensiones y calidad de mobiliario. La única diferencia es el impacto emocional cuando los invitados suben a la terraza.
El paisajismo auténtico también puede aumentar el valor de reventa a largo plazo. Si usted queda asombrado cuando ve la vista por primera vez, sus invitados también lo estarán.
5. Las reservas directas son el futuro de la rentabilidad de STR
Todo anfitrión experimentado acaba descubriendo que Airbnb no es asunto suyo. Este es un canal de marketing. La reserva directa genera mayores ganancias, mejores relaciones con los huéspedes e ingresos más estables. También reducen la dependencia de la política de la plataforma o de los cambios de algoritmo.
Crear un ecosistema sólido de reservas directas lleva tiempo. Comencé con un sitio web simple de Lodgify y finalmente actualicé a un sitio web personalizado de Boostly a medida que mi marca crecía.
Las redes sociales se convirtieron en un gran acelerador. Los huéspedes descubren mis anuncios a través de Instagram Reels o videos de TikTok y reservan directamente a través del enlace del sitio web en mi perfil.
Los huéspedes que reservan directamente suelen:
- Quédate más tiempo.
- Gaste más en complementos.
- Quejarse menos.
- Trate las posesiones con más cuidado.
- Regrese más a menudo.
Una estrategia de reserva diversa crea estabilidad y resiliencia a largo plazo.
6. Captar un mercado primero y luego expandirse a otros lugares
Muchos inversores se diversifican comprando una propiedad en varios mercados diferentes. Esto suena atractivo, pero crea un caos operativo. Múltiples proveedores, regulaciones adicionales, reglas fiscales desconocidas, diferentes zonas horarias, obstáculos regulatorios y expectativas inconsistentes de los huéspedes pueden convertir rápidamente un proyecto divertido en un negocio estresante.
Cuando se domina un mercado único, se genera densidad, lo que genera eficiencia. Los proveedores te conocen. Las limpiadoras te dan prioridad. Los invitados siguen tu marca. El sistema es más fácil de expandir. Obtiene visibilidad de la estacionalidad, los modelos de precios, los entornos legales y el comportamiento de los visitantes.
Los beneficios de profundizar primero y luego ampliar incluyen:
- Reducir los costos operativos.
- Mejores relaciones con los proveedores.
- Limpieza de mayor calidad.
- Mejor comunicación con los huéspedes.
- Aumentar el conocimiento de la marca.
- Un modelo de negocio escalable y comercializable.
Una vez que su sistema está construido y probado en un lugar, expandirlo a otros lugares se vuelve mucho más fácil y menos riesgoso.
pensamientos finales
Los alquileres a corto plazo no están muertos. Están madurando. Los viajeros prestan más atención a la experiencia, los modelos de reserva son más estrictos y los umbrales operativos son más altos que antes. A los propietarios que se han adaptado a estos cambios les está yendo mejor ahora que en cualquier otro momento de la última década.
