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No es exagerado decir que las inversiones en REIT cayeron en desgracia después de que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés en marzo de 2022.
El mundo está entusiasmado con las “Siete Maravillas” y la hipotética riqueza que aportará la inteligencia artificial, pero actualmente hay poco interés de los inversores en el sector inmobiliario. En diciembre de 2021, los REIT cotizaron en promedio a 20,7x FFO, un descuento del 6,98% sobre el valor liquidativo. Según datos El estado actual de los fideicomisos de inversión inmobiliaria: A partir de la edición de diciembre de 2025, el REIT promedio cotiza a un múltiplo P/FFO de 13,7x, lo que representa un descuento del 14,84% sobre el valor liquidativo.
Múltiples compresiones y descuentos ilustran la actual falta de popularidad en la inversión inmobiliaria. Sin entrar en detalles, los descuentos están muy por encima del promedio y puede que valga la pena investigar más a fondo las ofertas existentes.
Diagrama de Venn del fin del mundo de las inversiones REIT
Los expertos que comprenden a fondo toda la industria de bienes raíces/REIT/constructores de viviendas/terrenos podrían pasar horas detallando los problemas que han surgido en las operaciones de estas empresas durante los últimos años. Hoy solo queremos resaltar una oportunidad potencial, por lo que solo discutiremos algunos de los factores desencadenantes que están destinados a causar que caigan los precios de las acciones de ciertas empresas.
Muchos problemas pueden causar incertidumbre en la inversión inmobiliaria. Entre ellos:
- Opiniones sobre el apalancamiento excesivo en el entorno de tipos de interés
- recortar dividendos
- Los precios de las acciones caen en el mercado alcista secular
Decenas de empresas se han visto afectadas por alguno de estos problemas. Hoy nos centraremos en las empresas que sufrirán los tres en 2025.
ganador dudoso
2MCAC
orden alfabético
Flota Hoffler (AHH)
2MC ha estado comercializando acciones de Armada Hoffler desde poco después de su oferta pública inicial de 2013. Bajo el liderazgo de Lou Haddad (recientemente jubilado), AHH adquiere y frecuentemente construye bienes raíces comerciales de uso mixto de primer nivel en mercados geográficos específicos como Virginia Beach, el puerto de Baltimore, Charlotte y otras áreas metropolitanas importantes de Virginia.
Armada Hoffler aprovecha de manera rentable la deuda de bajo costo y a tasa variable para financiar su cartera de inversiones y su cartera de desarrollo. Cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés en 2022, AHH cubrió sus préstamos y esperaba que pronto regresaran las tasas de interés más bajas. El mercado reaccionó preocupándose por el aumento de los pagos de intereses y castigando a las acciones en previsión de un recorte de dividendos. Cuando Armada finalmente cedió y recortó su dividendo en casi un 32% en el primer trimestre de 2025, las acciones cayeron aún más. En el cuarto trimestre, AHH surgió como un objetivo atractivo para las ventas con pérdidas fiscales para generar pérdidas que pudieran albergar grandes ganancias de Seven-cap.
En el momento de escribir este artículo, las acciones de AHH cambiaban de manos por alrededor de 6,58 dólares. Esto es aproximadamente el 52% del NAV de consenso de 12,57 dólares. Los analistas esperan ganancias por acción de FFO para 2026 de 1,08 dólares, o un precio de aproximadamente 6 veces las ganancias. Si AHH puede lograr descuentos “promedio” de REIT NAV y múltiplos de FFO, las acciones de Armada Hoffler se cotizarían entre $ 10,70 y $ 14,80 (potencial de apreciación del capital del 60% al 125%).
Combine esa apreciación potencial con el dividendo anual ahora más asequible de AHH de $ 0,56 (rendimiento del 8,51%) y se acercará a lo que se conoce como una inversión inmobiliaria rentable.
Estado del Gobierno del Distrito Este (DEA)
Easterly Government Properties es básicamente un REIT de oficina centrado exclusivamente en arrendar propiedades de misión crítica a agencias gubernamentales de EE. UU.
Con la creación del DOGE (Departamento de Eficiencia Gubernamental) a principios de este año, la DEA lanzó una campaña para demostrar que efectivamente hacen que el gobierno sea más eficiente y no serán víctimas de incumplimiento de contratos de arrendamiento. La dirección no logró en gran medida convencer al mercado de valores de esta narrativa y el precio de sus acciones cayó. Un recorte de dividendos de más del 30% en el segundo trimestre de 2025 provocó que el precio de las acciones cayera aún más, y una reciente liquidación de pérdidas fiscales ha dejado a Easterly luchando por mantenerse a flote.
El precio actual de 21,20 dólares representa sólo el 65% de la previsión del NAV de consenso de 32,42 dólares por acción (ajustado por división inversa). El precio también representa un múltiplo FFO de sólo 6,86 veces, según la estimación de consenso de 3,09 dólares. Si Easterly cotizara al múltiplo promedio del mercado, el precio de sus acciones podría alcanzar un rango de $ 27,60 a $ 42,33.
Si el gobierno cumple con su contrato de arrendamiento, el nuevo dividendo reducido de la DEA de 1,80 dólares (con un rendimiento del 8,50%) nos ayudará a ser pacientes mientras esperamos que suba el precio de las acciones.
REIT de atención médica global (GMRE)
Global Medical REIT posee actualmente una cartera de 129 consultorios médicos e instalaciones de atención médica ubicados en todo Estados Unidos. Después de su salida a bolsa en 2016, GMRE aprovechó la política existente de tipos de interés cero para consolidar sus activos inmobiliarios pidiendo dinero prestado. Como todos los inversores inmobiliarios, la dirección de Global Healthcare quiere que los tipos de interés bajen significativamente antes de refinanciar sus préstamos. Cuando las tasas de interés no bajaron, GMRE recortó cautelosamente su dividendo en un 29% para combatir la posibilidad de mayores pagos de intereses. Como era de esperar, el precio de las acciones cayó.
El precio actual de la acción es de 33,40 dólares, cotizando a 2/3 del NAV de consenso de 51,11 dólares, que es sólo 8,16 veces el pronóstico del FFO para 2026 de 4,08 dólares por acción. Si GMRE cotiza a su múltiplo promedio de mercado, el precio de sus acciones podría oscilar entre $43,44 y $55,90. El nuevo dividendo de GMRE es de 3 dólares, con un rendimiento del 8,98 % a los precios actuales del mercado.
El programa de recompra de acciones por 50 millones de dólares anunciado el 13 de agosto es un catalizador potencial para precios más altos.th.
resumen de oportunidad
2DAKOTA DEL NORTE Market Capital ha estado comercializando REIT durante la mayor parte de sus 36 años desde su fundación. La oportunidad de obtener exenciones fiscales durante la temporada de cosecha es un pasatiempo anual, pero este año es diferente.
En primer lugar, los descuentos son más extremos y siguen a años de experiencia con grandes ganancias en el mercado de valores. La cantidad de dinero que se persigue con oportunidades relacionadas y no relacionadas con la IA supera con creces el entusiasmo por la IA. Por mucho que lo intenten, los equipos de gestión inmobiliaria no pueden darle a los REIT suficientes cambios de imagen con IA para que su valor percibido supere el valor generado por sus pérdidas fiscales.
En segundo lugar, este año y hasta 2026, habrá más de unos pocos cazadores de gangas mirando a los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Las empresas de capital privado de todo tipo vieron descuentos en los precios de mercado y se dieron cuenta de que podían desplegar miles de millones de dólares en adquisiciones de carteras con descuentos para que todos se sintieran ganadores. Pregúntele a Blackstone (BX) (comprador de Alexander y Baldwin (ALEX)) o MCME Carol Holdings (comprador de City Office REIT (CIO)). Los compradores han sido pacientes, pero existe una sensación cada vez mayor de que ha llegado el momento de una huelga.
Los REIT pueden correr el riesgo de volver a tener un rendimiento inferior en 2026. Sin embargo, los descuentos ahora son tan grandes que el geocaching puede ser más rentable que nunca.
