La FHA se ocupa de su alcancía y los inversores tienen buenas razones para preocuparse
Las fuentes primero (¡regla del maestro!): Todo lo que aprenderá proviene de un libro de texto: Informe anual al Congreso sobre la situación financiera del Fondo de Seguro Mutuo Hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (año fiscal 2025)publicado y puesto a disposición por HUD aquí.
La lección de hoy convierte este informe tan serio en algo más accesible y divertido.
Lección 1: La gran alcancía de la FHA está muy llena
Imagine que la Administración Federal de Vivienda (FHA) tiene una alcancía gigante llamada Fondo de Seguro Mutuo Hipotecario (MMI). Esta alcancía:
- Se cobra una prima de seguro hipotecario.
- Paga un reclamo cuando un prestatario no puede conservar su casa.
- Apoyado por el dinero de los contribuyentes, por lo que debe ser manejado cuidadoso.
Año fiscal 2025:
- La FHA tiene 140 mil millones de dólares en su alcancía.
- Más de 100.000 millones de dólares de esa cifra son efectivo o equivalentes a efectivo.
- La alcancía se llenó al 11,47%, mientras que la ley sólo exigía el 2%.
Traducción para inversores
La FHA no está rota ni es frágil. Tiene suficiente colchón para manejar los problemas de los prestatarios sin entrar en pánico o sacar casas del mercado.
Lección 2: Demasiadas “segundas oportunidades” son un problema
La Administración Federal de Vivienda está tratando de ser amable durante la pandemia de coronavirus, tal vez demasiado amable. Los prestatarios que están rezagados pueden:
- modificación de préstamo
- Suspensión de pagos
- Obtenga parte de su reclamo
- Inténtalo de nuevo… inténtalo de nuevo… inténtalo de nuevo
Pero el informe muestra algo importante: casi 60% de los prestatarios conseguir La ayuda interior se quedó atrás otra vez uno Año. Es como pedirle a un estudiante que haga el mismo examen seis veces y aún así reprobar.
Lección tres: Nuevas reglas para ayudar a las personas a tener éxito (o seguir adelante)
Entonces, en 2025, la FHA cambió las reglas. En abril de 2025, la Administración Federal de Vivienda (FHA) volver a escribir Su “Plan de Ayuda” (llamado cascada de mitigación de pérdidas). Nuevas reglas:
- Finaliza el plan COVID-19
- FINAL FHA-HAMP
- Los prestatarios ahora pueden seleccionar una opción de retención de vivienda cada 24 meses.
- Los prestatarios deben demostrar que realmente pueden realizar los pagos antes de poder recibir ayuda permanente.
La FHA estima que esto podría ahorrar $2 mil millones.
Traducción para inversores
este No significa que “mañana habrá más ejecuciones hipotecarias”. Esto significa decisiones más rápidas y menos incertidumbre infinita, lo que históricamente da como resultado un cronograma más claro sobre cuándo la casa finalmente cambia de manos.
Lección 4: Los prestatarios están en problemas, pero no todos al mismo tiempo
Ahora hablemos de asignaciones tardías (también conocidas como morosidad).
- La morosidad grave (más de 90 días de morosidad) ascendió al 4,54%.
- Eso suena aterrador, pero según los estándares históricos, sigue siendo normal.
El punto de inflexión de las cosas es este:
- Incluso si el préstamo fracasa, la pérdida será mucho menor.
- La gravedad de las pérdidas ha disminuido del 50% hace unos años al 22% en la actualidad.
¿Por qué?
- Los precios de la vivienda han subido.
- Las casas de la FHA se venden más rápido.
- Cada vez hay menos casas vacías y en ruinas.
Traducción para inversores
La presión está aumentando, pero los daños son limitados. El tiempo es más importante que el pánico.
Lección 5: “Capas de riesgo”: cuando se acumulan demasiadas debilidades
La FHA no se centra sólo en una cosa. Busca riesgos apilados, llamados capas de riesgo. Piense en ello como una torre Jenga. Si los tres están ahí, la torre temblará:
- crédito bajo
- alta deuda
- Pago inicial muy pequeño
En 2025, la FHA actualizó cómo mide los niveles de riesgo:
- Puntaje de crédito inferior a 640
- La relación deuda-ingresos supera el 40%
- La relación préstamo-valor supera el 95%
Utilice esta mejor regla:
- Alrededor del 8% de los préstamos de la FHA tienen una capa de riesgo.
- Las antiguas reglas sólo capturaban alrededor del 1%.
Traducción para inversores
este No predice accidentes. Ayuda a identificar dónde puede surgir el estrés si las condiciones empeoran.
Lección 6: Los estudiantes son inteligentesr…bAsegúrate de traer una mochila más grande.
Albricias: Los puntajes crediticios de los prestatarios de la FHA son más altos que en años.
No tan buenas noticias:
- Los prestatarios cargan con más deuda.
- promedio El DTI actual es del 45%.
- Hace veinte años, la proporción se acercaba al 37%.
¿Por qué?
- Las casas cuestan más.
- Las tasas de interés son más altas.
- Los costos del seguro son más altos.
Traducción para inversores
Los prestatarios tienen mayor responsabilidad pero menos margen de maniobra. Las pequeñas distracciones importan más que nunca.
Lección 7: La FHA realizó las peores pruebas imaginables (a propósito)
La Administración Federal de Vivienda hace una pregunta aterradora: “¿Qué pasa si vuelve a ocurrir lo peor de la economía?” Lo repiten:
- Gran recesión
- Los precios de la vivienda cayeron bruscamente
- alta tasa de desempleo
- El precio no se recupera después de eso.
Incluso esto:
- Las huchas de la FHA se quedan más del doble del mínimo legal.
- El sistema todavía funciona.
Traducción para inversores
Esta ventaja es la razón por la que la FHA ha podido reducir el costo del seguro hipotecario prepago: no es imprudente, está respaldado por las matemáticas.
Pensamientos finales: ¿Qué pueden hacer los inversores con ello?
Este informe no es una bola de cristal. Este es un mapa. Los inversores pueden utilizarlo para:
- Comprenda dónde se acumula el estrés.
- Realice un seguimiento de los tiempos impulsados por las políticas.
- Centrarse en los riesgos a nivel de cohorte.
- Evite asumir “predeterminado = caos”.
La FHA no ignora el problema. Es administrarlos lenta y cuidadosamente y poner dinero en el banco.
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