Este importante cambio en las reglas sobre ganancias de capital podría traer grandes cambios para los inversores

Los inversores inmobiliarios y sus contadores han recurrido a evasión fiscal Convertirse en un arte, empleando una serie de técnicas complejas diseñadas para mantener a raya las tediosas manos del Tío Sam. Sin embargo, en un giro de la trama, presentado como otra de las ideas libres e improvisadas del presidente Donald Trump para mejorar la asequibilidad, el Tío Sam puede estar cambiando sus roles (de depredador a proveedor) al eliminar impuesto a las ganancias de capital Acerca de viviendas unifamiliares en venta.

Para pequeños inversores sentados sobre un montón de fondos justo en sus residencias personales, Puede aprovechar posibles ganancias inesperadas libres de impuestos Para inversión.

Por qué es importante la exclusión de mayores ganancias de capital

Los golpes siguen llegando, ya que los cambios a la ley del impuesto sobre las ganancias de capital cuentan esta vez con el apoyo bipartidista.

Los precios de las viviendas han aumentado considerablemente desde la pandemia de COVID-19. Desde marzo del año pasado, Dueño de casa tener Según las estadísticas, el valor líquido de la vivienda asciende a 34,7 billones de dólares red de agentes inmobiliarios. La ley federal actual permite a los propietarios evitar $250,000 en impuestos sobre ganancias de capital en la venta de una vivienda unifamiliar si presentan una declaración por separado, o $500,000 si están casados ​​y presentan una declaración conjunta, siempre que hayan vivido en la propiedad durante dos de los últimos cinco años. Sin embargo, la ley que contiene estas cifras fue promulgada como parte de la Ley de Ayuda al Contribuyente de 1997 y nunca fue ajustada a la inflación, incluso cuando los precios de las viviendas se dispararon.

Esta disparidad hace que muchos propietarios sean ricos en sus casas pero con escasez de efectivo, especialmente los jubilados que han vivido en sus casas durante mucho tiempo. A medida que aumentan sus activos, Su miedo siempre ha sido Una venta los expondría a fuertes impuestos sobre las ganancias de capital.

este Esto es especialmente cierto en áreas ricas o que se aprecian rápidamente. Análisis de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios 2025 El estudio encontró que 29 millones de propietarios, o alrededor del 34% de todos los hogares ocupados por sus propietarios, ahora corren el riesgo de exceder el umbral de ingresos de $250,000 como individuos, mientras que alrededor de 8 millones, o el 10% de los propietarios, como parejas casadas que presentan una declaración conjunta, podrían exceder el límite de $500,000.

Trump sorprendió a muchos durante el interrogatorio 22 de julio de 2025 Oficina Ovaldijo que era posible eliminar todos los impuestos a las ganancias de capital sobre las ventas de viviendas, en lugar de simplemente aumentar el límite, y dijo a los periodistas: “Estamos considerando eso”. “Si la Reserva Federal baja los tipos de interés [interest] El presidente añadió: “Pero estamos considerando no gravar las plusvalías de las viviendas”.

Los comentarios de Trump se produjeron dos semanas después de que la ex asistente de Trump, la representante Marjorie Taylor Greene, republicana por Georgia, presentara Ley de exención del impuesto sobre las ventas de viviendas Eliminar el impuesto a las ganancias de capital en las ventas de viviendas primarias.

Nuevas propuestas en Washington para 2026

Se intensifica el debate sobre los cambios en los límites a las ganancias de capital para finales de 2025y arriba En las últimas semanas, red de agentes inmobiliarios Según informes, durante la Semana de Concientización de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) en Washington, D.C., funcionarios del gobierno dijeron Revisiones de los límites de ganancias de capital En curso.

“Según nuestra mejor información y conocimientos, el número de viviendas en venta aumentará significativamente [if the capital gains tax were reformed]pero habrá diferencias significativas entre los mercados locales”, Evan Liddiard, Dijo el director de impuestos federales de la NAR, citando una investigación encargada por la organización.

“Aproximadamente un tercio de las viviendas en el mercado pueden recibir “Es fantástico ver el apoyo bipartidista”, dijo en el evento la directora de defensa de la NAR, Shannon McGahn.

El comisionado de la Administración Federal de Vivienda (FHA), Frank Cassidy, agregó que cambiar la ley es una decisión que requeriría que el Congreso la tomara y podría traer cambios de gran alcance al mercado inmobiliario.

“Cuantos más acuerdos podamos hacer en el sector privado, más incentivos tendremos por el lado de la oferta para tener realmente un impacto a largo plazo”, dijo Cassidy. La FHA supervisa el programa de seguro hipotecario de 2 billones de dólares del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

límites de exclusión realistas

El representante Jimmy Panetta, demócrata por California, que forma parte del Comité de Medios y Arbitrios de la Cámara de Representantes, dijo ya en septiembre de 2022 que poner fin por completo al impuesto a las ganancias de capital en las residencias personales, como pregonó Trump durante el verano, parecía poco realista. simplemente convertirse en parte de él Más facturas de listado de viviendas— $500,000 para vendedores solteros de residencias individuales y $1,000,000 para vendedores casados ​​que presentan una declaración conjunta. factura Se ha estancado dos veces desde su lanzamiento, pero recientemente ha ganado fuerza, con 94 copatrocinadores, incluidos 58 demócratas y 36 republicanos.

“Esto ya no es sólo un problema costero”, dijo Panetta sobre el reducido inventario de viviendas. “Esto no es sólo un problema en los estados demócratas o en los distritos electorales demócratas. este Es una pregunta roja. Se trata de una cuestión centrada en Estados Unidos y creo que por eso estamos ganando cada vez más impulso. “

Excepto solo para personas mayores

Aunque el número de casas en la isla sigue aumentando mercado puede producirlos cambios en los límites de las ganancias de capital aún podrían tener un impacto significativo en los ingresos. Por eso, el investigador del American Enterprise Institute, Arthur Gales, estima que entre 4 y 9 millones de personas mayores podrían beneficiarse de un ajuste de las plusvalías.

“No es algo abrumador que vaya a resolver un problema importante, pero romperá el hielo en el mercado y eso podría ayudar”, dijo a Realtor.com Jim Parrott, miembro no residente del Urban Institute. “y esta dirigido Es suficiente, no será tan caro. “

Reflexiones finales: cómo los inversores inmobiliarios pueden beneficiarse de los cambios en los límites de exclusión de ganancias de capital

Cuando $1 millón de dinero libre de impuestos llega a su balance, tiene opciones. Esa es la cantidad potencial de dinero que algunos propietarios de viviendas unifamiliares podrían tener si se aprueba el proyecto de ley de Panetta. Agradecer Esto ha aumentado significativamente desde que compraron su casa por primera vez.

A continuación se presentan algunas estrategias de inversión en bienes raíces que los propietarios ricos en capital pueden emplear.

Vender, reducir y reciclar capital de compra alquilar

este Sí Tal vez uno lo mas obvio Estrategia. Supongamos que un propietario está interesado en convertirse en propietario, utilizar los ingresos libres de impuestos de la venta de una casa personal para reducir su tamaño o alquilarla, y redistribuir el dinero como depósito existir flujo de fondos Los alquileres pueden ser una excelente manera de crear una cartera rica en acciones.

Vender y utilizar las ganancias para mudarse a una residencia personal renovada. Enjuague y repita.

Si no le gusta alquilar su casa pero no le importa vivir alrededor de un edificio, esta es una forma segura de generar capital libre de impuestos. Básicamente esto significa mudarse a un voltear Dentro de dos años durante el período de renovación. y Entonces poner Volver a cotizar y lograr la exención del impuesto al capital. Esta es una gran estrategia si no te importa mudarte con frecuencia y eres hábil para poder hacer parte del trabajo tú mismo y ahorrar en costos de construcción.

Una combinación de reducción de tamaño y mejora de la cartera existente mediante ADU y renovaciones.

Si está satisfecho con su cartera actual y no desea agregar más viviendas, pero quiere aprovechar al máximo las que tiene, use el efectivo restante para agregar ADUla remodelación del sótano y el ático y las mejoras generales pueden ayudarle a generar más ingresos sin comprar más unidades.

Utilice efectivo libre de impuestos para liquidar su hipoteca de alquiler.

Vender, reducir el tamaño y pagar su hipoteca de alquiler existente podría llevarlo a jubilarse antes de lo que cree.

Convierta la casa principal de hoy en la casa de alquiler del mañana y véndala estratégicamente.

Mientras vivas en una casa de alquiler dos años, puedes alquilar más tres año (o cualquier combinación permitida dos de cinco Años en los que vivió el dueño) y vendido estratégicamente. este Permitiéndole reducir el tamaño mientras genera ingresos por alquiler y obtiene apreciación.

Vender y mudarse a una pequeña casa multifamiliar con una hipoteca de la FHA.

Al vender su vivienda unifamiliar principal y utilizar una hipoteca de la FHA para comprar una vivienda para dos o cuatro familias, puede aprovechar el programa de pago inicial bajo de la FHA y vivir en un lugar pequeño y sin hipotecas. Multifamiliarya que los pagos de alquiler de sus inquilinos pagarán su hipoteca y, al mismo tiempo, dejarán algo de efectivo para reparaciones o emergencias.