La Ley de Vivienda del Siglo XXI cambia las reglas del juego para los inversores multifamiliares

Nada une más rápido a facciones políticas opuestas que ver campamentos de personas sin hogar en las ciudades estadounidenses. es por eso Ley de Vivienda del Siglo XXI Aprobado por la Cámara de Representantes de Estados Unidos por una abrumadora votación de 390 a 9 Rumbo ahora al Senado.

Entre las 200 páginas del proyecto de ley hay una propuesta de particular interés para los inversores inmobiliarios. Lo más importante es que aumenta los límites de los préstamos pequeños. Multifamiliar propiedad, lo que resulta en un mayor poder adquisitivo y potencialmente mayores retornos de la inversión.

Los representantes French Hill (R-AR) y Maxine Waters (D-CA), que provienen de extremos opuestos del espectro político, son dos de los principales patrocinadores del proyecto de ley y trabajaron para garantizar que el proyecto de ley contuviera disposiciones para ambos partidos. Cual tener ser celebrado Cubre las industrias de vivienda y construcción.

“La NAHB aplaude a la Cámara por aprobar la Ley de Vivienda del Siglo XXI, una legislación bipartidista que reducirá las barreras para aumentar la oferta de viviendas”, dijo Buddy Hughes, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. en comunicado de prensa.

Shannon McGahn, vicepresidenta ejecutiva y directora de defensa de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, se hizo eco de sus sentimientos y dijo en comunicado de prensa: “Dado que el país enfrenta una escasez de aproximadamente 5 millones de viviendas y que los compradores por primera vez ingresan al mercado con una edad promedio de 40 años, nunca ha sido más urgente tomar medidas audaces para ampliar la oferta y eliminar las barreras a la propiedad de una vivienda”.

Las iniciativas más amplias aplicables a los inversores son las siguientes.

Modernización de los códigos de construcción (reforma de escalera única)

El artículo 103 trata de una de las disposiciones más importantes para los pequeños desarrollos multifamiliares: los edificios en bloques de acceso puntual (también conocidos como departamentos de una sola escalera).

• Directrices nacionales: Requiere que HUD desarrolle pautas federales y mejores prácticas para edificios multifamiliares de una sola escalera de hasta cinco pisos. Actualmente, muchas jurisdicciones exigen escaleras dobles por motivos de seguridad. Sin embargo, esto hace que sea difícil y costoso construir viviendas multifamiliares en lotes urbanos estrechos. este California y otros estados ya están considerando.
• Programa piloto: El proyecto de ley autoriza subvenciones competitivas para proyectos piloto destinados a probar la seguridad y eficacia de nuevos diseños que, en última instancia, podrían conducir a diseños de apartamentos más pequeños al estilo europeo.

Simplifique la revisión ambiental

Ley Federal de Política Ambiental Nacional (NEPA) ser criticado Porque los costos son prohibitivos y lentos, especialmente para los desarrolladores de proyectos más pequeños. La medida es similar a la del gobernador de California, Gavin Newsom. Reforma de la Ley de Calidad Ambiental de California Acelerar el desarrollo de viviendas, nuevas medidas Diseñado para reducir el retraso al evitar algunos procesos de revisión.

• Exclusiones de categorías: Ampliar el alcance de la “exclusión absoluta” para excluir la construcción a pequeña escala. El desarrollo de relleno y la rehabilitación de edificios residenciales ya no requieren una revisión ambiental integral.
• Horario más rápido: El proyecto de ley busca reducir las cargas administrativas federales al reducir Cronogramas de construcción y menores. este por unidad costo Adecuado para pequeños proyectos residenciales multifamiliares.

Incentivar la partición del “medio faltante”

este Comportamiento Utilice la orientación federal para presionar a los gobiernos locales para que hagan que la zonificación sea más amigable para las pequeñas unidades multifamiliares (Sección 102):

• Desarrollo según derechos: Alentar a las localidades a procesar rápidamente dúplex, triplex y cuádruplex “de conformidad con la ley”, lo que significa que pueden ser construido No se requiere un largo proceso de obtención de licencia.
• Muestrario: Proporciona subvenciones a gobiernos locales y tribus para crear “libros de patrones”: diseños arquitectónicos preaprobados para unidades de vivienda, dúplex y casas adosadas. El proceso de obtención de permisos se acelera si el constructor utiliza un diseño preaprobado.

Actualizaciones de soporte financiero y de programas

• Límites de préstamos de la FHA: Artículo 106 Límites máximos legales de préstamos de la FHA (seguro hipotecario) actualizados para viviendas multifamiliares. Estos límites se ajustan para reflejar los costos de construcción modernos, lo que facilita que los desarrolladores de edificios pequeños y medianos obtengan financiamiento federal.
• Flexibilidad del plan HOME: este Comportamiento Reformar el programa de socios de inversión HOME permitir fondos utilizarse Para “viviendas para trabajadores” y mejoras de infraestructura (como agua y alcantarillado), especialmente nuevos desarrollos de viviendas.
• Cheque simplificado: Para propiedades con múltiples fuentes de financiamiento federal como Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) y Sección 8, que permite el proyecto de ley inspección de un solo paso Cumplir automáticamente con los requisitos de inspección del Vale de Elección de Vivienda (HCV), reducir este administrativo Dolor de cabeza Para pequeños propietarios.

Cómo ayudan estas leyes a los pequeños inversores

Aunque muchas de estas recomendaciones listo Para los promotores, hay aspectos específicos que resultarán atractivos para los propietarios. Aumentar los límites de préstamos de la FHA para pequeñas propiedades multifamiliares podría ayudar a los inversores novatos a aprovechar robo con fractura e ingresos por alquileres para iniciar sus carreras de inversión.

Los préstamos de la FHA permiten a los compradores hacer un pago inicial de tan solo el 3,5% y requieren que los compradores vivan en uno de los apartamentos durante al menos 12 meses, lo que significa que después de un año, son libres de mudarse y comprar otra propiedad, alquilando la propiedad original del préstamo de la FHA. Las reglas de la FHA establecen que los compradores solo pueden obtener un préstamo de la FHA a la vez (a menos que el otro préstamo esté en otro estado); sin embargo, los inversores pueden Refinanciar Convertir una primera vivienda en una hipoteca convencional les permite comprar una segunda vivienda a través de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Al vivir en una unidad y hacer que el alquiler del inquilino pague la mayor parte, si no la totalidad, de la hipoteca, los propietarios-inversores se ponen en una posición principal ubicación guardada como depósito Su próxima propiedad de inversión. este flujo de fondos Desde la vivienda inicial FHA y la segunda vivienda también se puede realizar un pago inicial para una tercera vivienda, y así sucesivamente. Con el tiempo, el tiempo entre compras de propiedades se acortará.

Esta estrategia común para generar riqueza se basa en algunos principios básicos: Meticulosidad Evaluación de inquilinos Viva con poco dinero y no derroche en una lujosa casa personal hasta que ingresos pasivos es bastante considerable.

Límites de préstamos multifamiliares de la FHA

FHA actual 2026 Límites de préstamos multifamiliares como sigue:

Dos unidades (dúplex)

• Zonas de bajo coste: $693,050
• Áreas de alto costo: $1,599,375

Tres unidades (triple)

• Zonas de bajo coste: $837,700
• Áreas de alto costo: $1.933.200

Cuatro unidades (cuádruple)

• Zonas de bajo coste: $1,041,125
• Áreas de alto costo: $2,402,625 USD

Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. tienen límites más altos.

Impacto en las inspecciones de viviendas

Cualquiera que haya tenido la desgracia de tratar con un inspector de viviendas entrometido sabe que puede mejorar o deshacer su flujo de caja. Cuanto menos tiempo pases interactuando con ellos, mejor. Por lo tanto, las propuestas de inspección simplificadas supondrán un alivio para los propietarios que están acostumbrados a caminar sobre cáscaras de huevo mientras los inspectores buscan pequeñas grietas en los paneles de los enchufes o en los grifos que gotean cada 30 segundos.

Para aclarar, Aquí está la lista de verificación de la Sección 8 de 2025.

pensamientos finales

El aumento de los límites de préstamos de la FHA significa que más personas podrán comprar más propiedades multifamiliares con pagos iniciales tan bajos como el 3,5% y potencialmente calificar para financiamiento a precios más bajos. puntuación de crédito Superior a lo requerido para una hipoteca convencional. Mientras las tasas de interés y los precios de las viviendas sean relativamente bajos y los alquileres altos, enjuague y repita esta fórmula una y otra vez. Dos de esos tres ya no se aplican, lo que significa que implementar esta estrategia siempre significa aprovechar una gran cantidad de dinero prestado y esperar que sus inquilinos paguen el alquiler a tiempo.

Así que tenga cuidado si planea utilizarlo para hacer crecer su cartera. Esta no es una técnica que le hará dejar su trabajo diario en el corto plazo. De hecho, si lo ejecutas correctamente, debes mantener tu rutina diaria como un amortiguador en caso de que las cosas salgan mal, lo cual suele suceder.

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) se inventaron para facilitar a los propietarios la compra de una vivienda y, en el caso de pequeñas propiedades multifamiliares, permitir a los propietarios obtener un poco de ayuda con los pagos de sus inquilinos. Como inversores inmobiliarios, nosotros tienden a Piense fuera de lo común y desarrolle el concepto de sistemas repetidos de piratería doméstica. Sin embargo, en la era actual de tasas elevadas y costos elevados, esto está plagado de riesgos. El hecho de que los límites de préstamos de la FHA aumenten, permitiéndole pedir prestado más dinero, no significa que deba pedir prestado más.