Este artículo está escrito por TD Financiero.
La mayoría de los inversores inmobiliarios aprenden esto de la manera más difícil: las mejores ofertas no van al mejor postor. Se acercaron lo más rápido que pudieron.
Es posible que hayas visto esto suceder. Propiedades de alquiler confiables puestas en el mercado. Haces números, funcionan y haces una oferta sólida. Entonces el comprador en efectivo entra, no necesariamente más alto, sólo más rápido, y el vendedor lo acepta sin dudarlo.
Qué frustrante. Y se siente injusto. pero una vez que entiendes Por qué Si los vendedores se comportan de esta manera, usted puede empezar a utilizar este conocimiento a su favor, incluso si proporciona financiación para cada transacción.
porque aquí está cosa Lo que la mayoría de los inversores no saben: la financiación finalmente ha alcanzado al efectivo. Hay prestamistas (como TD Financiero) que pueden cerrar un préstamo de arrendamiento DSCR en un plazo de 10 días. No 30. No 45. Diez.
Entonces la pregunta no es si todavía se puede competir con los compradores en efectivo. La clave es si sabes cómo hacerlo.
Por qué gana el efectivo (no es lo que piensas)
La mayoría de los inversores creen que los vendedores prefieren el efectivo por el dinero en sí. Sin contingencias de tasación ni bancos con los que lidiar: solo transacciones limpias y sencillas. Pero eso es sólo una parte.
Cuando un vendedor acepta una oferta en efectivo, ¿qué está comprando realmente? afirmar. Confían en que el acuerdo se cerrará a tiempo y sin ningún drama.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, una gran parte de los vendedores consideran la fiabilidad del cierre como una prioridad máxima, a menudo superior al precio de venta final. Piénselo: los vendedores pagarán menos por más certeza. Te encontrarás con esto cada vez que presentes una oferta de financiación con un plazo de 30 o 45 días.
Cuanto más se tarde en reunir capital, mayor será la incertidumbre que ello traerá al acuerdo. Los vendedores quieren saber que cada semana adicional es otra semana. si Obtendrá una reducción de precio después de la inspección, su prestamista le pedirá más documentación, o si Este acuerdo se desmoronará por completo.
El horario extendido es más que un simple inconveniente. Son desventajas de negociación inherentes a la propia financiación.
Entonces, cuando los inversores preguntan por qué siguen perdiendo frente a los compradores en efectivo, la respuesta honesta no suele ser el precio. Es hora.
Ventajas de DSCR que la mayoría de los inversores pasan por alto
Se suponía que los préstamos DSCR resolverían este problema.
Si no está familiarizado, DSCR significa Índice de cobertura del servicio de la deuda. Esta es una estructura de préstamo diseñada para propiedades de alquiler que determina su elegibilidad en función de los ingresos de la propiedad (en lugar de su declaración de impuestos personal o W-2).
La propiedad en sí se amortiza por sí sola, por lo que el proceso de suscripción debería ser más simple, rápido y menos invasivo que un préstamo tradicional. En teoría, lo es.
Pero ¿qué pasa en la práctica? La mayoría de los prestamistas todavía administran los préstamos DSCR mediante el mismo lento proceso manual que utilizan para todo lo demás. Terminas esperando 30 días o más. y encontrarme Encuentre la documentación, espere la tasación y espere que su oficial de préstamos le devuelva la llamada.
este estructura Los préstamos son rápidos. No se puede decir lo mismo del proceso del prestamista.
este Es la brecha que los inversores pagan todos los días en sus transacciones. DSCR ha sido construido Ventajas para los inversores en alquiler: Cualificaciones flexibles, suscripción centrada en el sector inmobiliario y capacidad de expansión sin que su empresa se vea estrangulada relación deuda-ingresos. Pero si la ejecución es lenta, igualmente terminará en una pelea a cuchillo por estimaciones de préstamos y oraciones.
Los inversores que entienden esto están haciendo algo diferente. Están comprando algo más que el mejor precio DSCR. Están comprando el mejor DSCR proceso.
¿Cómo es realmente competir con efectivo?
Imagine dos compradores participando en la misma transacción: uno dúplex en alquiler, Precio razonable, materiales sólidos. flujo de fondos En un mercado con fundamentos sólidos. El vendedor quiere cerrar rápidamente y seguir adelante.
- Comprador A Sea un comprador en efectivo. Pueden cerrar en 14 días.
- Comprador B Se está trabajando en el financiamiento, pero su prestamista puede cerrar en 10 días.
¿Quién va ganando? Comprador B. Y es posible que el vendedor ni siquiera pregunte sobre la financiación porque el cronograma habla por sí solo.
Ésta es la conversación que está empezando a tener lugar en el mercado y los inversores han descubierto cómo aprovechar la velocidad de cierre. Cuando puedes cerrar un trato más rápido que un comprador en efectivo, dejas de ser una “oferta de financiación” y empiezas a convertirte en algo seguro.
Las ventajas se agravan aquí. Cierres más rápidos significan cobros de alquiler más rápidos. Sus fondos no se mantienen en custodia durante seis semanas mientras la propiedad no produce nada. Cierras, alquilas, te mudas. Luego comienzas a buscar el próximo acuerdo mientras los inversores más lentos todavía esperan tener en sus manos las llaves.
Esto es importante para cualquiera que intente ampliar su cartera de alquileres. El cuello de botella no suele ser el flujo de transacciones. Es la velocidad de ejecución. Cada semana que espera para cerrar es una semana en la que no está invirtiendo capital, ganando alquiler o construyendo para su próxima adquisición.
La velocidad no es sólo una ventaja competitiva en la fase de cotización. Esta es una estrategia de crecimiento de cartera.
Si la velocidad es su estrategia, qué buscar en un prestamista
No todos los prestamistas de préstamos rápidos son iguales y esta parte es importante.
Algunos prestamistas le prometerán un cierre rápido y luego le ofrecerán el mismo proceso lento con un cronograma más optimista. adjunto a él. La velocidad sin disciplina en los procesos es solo un argumento de venta.
Esto es lo que realmente debe buscar cuando evalúa la velocidad de ejecución de un prestamista.
1. Cronogramas basados en procesos, no solo promesas
Pregúntele a su prestamista específicamente qué sucede entre la solicitud y el cierre. ¿Dónde suelen estancarse los acuerdos? ¿Qué construyeron para evitar que esto sucediera? Las respuestas vagas son una señal de alerta.
2. Transparencia de precios
Un cierre más rápido no significa peor velocidad. Si un prestamista cobra más por la velocidad, vale la pena saberlo con anticipación para poder hacer los cálculos reales. Los mejores prestamistas de préstamos rápidos no ven la velocidad como una característica de lujo. Así es como operan.
3. Historial con inversores de arrendamiento
Prestamistas que trabajan principalmente con propietarios de viviendas voluntad Acérquese a su préstamo de alquiler DSCR con una mentalidad de propietario-ocupante. Necesita a alguien que haga esto todos los días y cree sistemas en torno a ello.
4. Requisitos de documentación simples
Una de las principales razones de los retrasos en cualquier préstamo es el procesamiento repetido de documentos. Los prestamistas que saben exactamente lo que necesitan y lo solicitan una vez, limpiamente, cierran más rápido que aquellos que lo solicitan una y otra vez durante semanas.
Obtenga respuestas claras a las cuatro preguntas antes de comprometerse. Porque el prestamista que elija es un activo o un pasivo en cada transacción que realice.
Cómo cierra Dominion Financial un préstamo DSCR en 10 días
Entonces, ¿cómo se ve esto realmente en la práctica?
Se establece Dominion Financial Préstamo de arrendamiento rápido DSCR Construido en torno a una premisa simple: los inversores no tienen que elegir entre la velocidad de obtención de capital y la disciplina de precios. Deberías poder hacer ambas cosas.
Su plan Express finaliza en 10 días, no es un servicio acelerado y no tiene cargos adicionales. Es simplemente el cronograma para el cual diseñaron el proceso.
Dominion Financial agiliza la revisión de documentos, la suscripción y la coordinación de liquidaciones en un flujo de trabajo único y con menos fricciones. No son un prestamista tradicional que ha improvisado un montón de procesos manuales. Diseñaron este programa específicamente para inversores en alquiler que necesitan moverse al ritmo del mercado.
También ofrecen una garantía de ventaja de precio DSCR. Si encuentra una mejor tasa en un préstamo DSCR similar, la superarán. Entonces no obtienes velocidad a cambio de una buena tarifa. Obtienes ambos.
Para los inversores que han estado observando consternados cómo los compradores de efectivo se marchan con acuerdos que les pertenecían por derecho, esto cambia completamente las matemáticas. No necesita una cartera totalmente en efectivo como ésta para competir. Necesita un prestamista cuyo proceso trabajar tan rápido como el mercado Hacer.
El impacto práctico es real. Puede enviar una oferta más sólida con una ventana de cierre más corta. Puedes decirle al vendedor con seguridad que Finalizar Dentro de 10 días. En un mercado que se mueve más rápido que la mayoría de los compradores en efectivo, su oferta de financiamiento deja de ser una carga y comienza a convertirse en un arma.
Quién es ha sido construido para: Los inversores activos en arrendamiento, los operadores de compra y tenencia y los creadores de carteras están cansados de perder acuerdos debido a la lentitud de la financiación y quieren que el proceso DSCR coincida con su forma de invertir.
Vale la pena echarle un vistazo si eres tú. Haga clic aquí para obtener más información sobre el préstamo de arrendamiento Express DSCR de Dominion Financial Y vea qué tan rápido puede cerrar su próximo trato.
