La caída de las tasas hipotecarias puede hacer que sea más difícil encontrar propiedades con flujo de efectivo, pero así es como los inversores pueden encontrarlas de todos modos

Las tasas hipotecarias han caído a sus niveles más bajos en tres años y, si bien eso debería ser motivo de celebración entre los posibles compradores de viviendas, no se ha traducido en mayores ventas. De hecho, podría desencadenar el resultado opuesto: una mayor crisis de asequibilidad.

Según el sitio de corretaje y cotización Redfin, el 13,7% de las viviendas que estaban bajo contrato fracasaron en enero, la tasa más alta registrada para ese mes. Hay dos razones principales para esto.

En primer lugar, es un mercado de compradores, por lo que pueden darse el lujo de elegir. Sin embargo, el segundo motivo afecta más a los inversores: la inseguridad financiera.

Muchos compradores están abandonando los acuerdos porque les preocupan los costos adicionales de ser propietario de una casa (impuestos, seguros y mantenimiento), los cuales están aumentando. Además, la inseguridad laboral y las preocupaciones sobre cómo los aranceles afectarán sus negocios e ingresos, combinadas con los costos de vida generales, como los precios de los alimentos, los muebles y los costos de energía, hacen que muchos compradores se preocupen por usar una gran suma de efectivo para el pago inicial y luego enfrentar gastos mensuales que no tienen al alquilar.

“Cuando están profundamente preocupados por el estado de la economía y la incertidumbre financiera, están cuestionando la conveniencia de hacer una compra grande”, dijo el agente inmobiliario de Los Ángeles, Alin Glovicean, al sitio de noticias Redfin. “Esto es especialmente cierto cuando son compradores por primera vez, no tienen valor líquido de ventas de viviendas anteriores y gastan la mayor parte o la totalidad de sus ahorros en un pago inicial”.

Las tasas hipotecarias caen, pero la asequibilidad apenas cambia

Aunque las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 6,1%, el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, dijo que eso no se ha traducido en ventas. Dijo en el comunicado de prensa:

“La mejora de las condiciones de asequibilidad aún no ha desencadenado una mayor actividad de compra… A menos que aumente la oferta de viviendas, estos compradores potenciales adicionales que se vuelven activos en el mercado sólo harán subir los precios de las viviendas. Esto pondrá una presión cada vez mayor sobre la asequibilidad, razón por la cual aumentar la oferta mediante la construcción de más viviendas es vital”.

El mercado no es monolítico y, si bien las ventas se han estancado en todo el país, Realtor.com informa un crecimiento de ventas año tras año en estos mercados hasta enero:

• Phoenix-Mesa-Chandler, Arizona: +11,8%
• Boston-Cambridge-Newton, MA-NH: +10,7%
• Charlotte-Concord-Gastonia, Carolina del Norte-Carolina del Sur: +10,7%
• San Francisco-Oakland-Fremont, California: +8,9%
• Ciudad de Oklahoma, Oklahoma: +8,7%

Cómo los precios más bajos de la vivienda hacen que la vivienda sea inasequible

como recientemente linea de la casa El artículo señala que un análisis de datos de Zillow, Redfin y Realtor.com muestra que los rápidos aumentos de precios provocados por fuertes caídas en las tasas hipotecarias en el pasado han compensado con creces los ahorros de la financiación barata, especialmente durante el auge de la pandemia, lo que ha provocado que los compradores enfrenten pagos mensuales más altos a pesar de las tasas de interés más bajas.

Hasta ahora, no ha habido aumentos repentinos de precios, en parte porque las caídas de las tasas de interés han sido graduales. Ese precio cayó de alrededor del 6,96% a principios de 2025 a alrededor del 6,1% un año después, lo que, combinado con un modesto crecimiento de los ingresos, otorga a los hogares de ingresos medios más de 30.000 dólares más de poder para fijar precios que hace un año, según datos de Fox Business utilizando investigaciones de Zillow.

Cómo deberían navegar los inversores inmobiliarios en el mercado actual

Los inversores que quieran mantenerse activos en el mercado actual tienen varias opciones.

Compra con efectivo y negocia precio.

Ya sea que utilice su propio efectivo o dinero fuerte que planea refinanciar, hacer una oferta en efectivo le brinda poder de negociación si la casa no se vende y el comprador se echa atrás. Cuando las tasas de interés bajen aún más y los precios aumenten, le resultará ventajoso encontrar vendedores motivados y cerrar acuerdos.

Compra ahora y salda tu deuda con un préstamo a interés fijo

Los tipos de interés en torno al 6% no son nada despreciable, sobre todo teniendo en cuenta dónde estábamos hace unos años. La buena noticia es que los precios de las viviendas sólo han experimentado cambios incrementales recientemente, así que bloquee algo ahora, utilice el alquiler para pagar la deuda, aproveche los beneficios fiscales (esperar un flujo de caja del 6% en la mayoría de los mercados es un poco optimista) y planifique tomar medidas cuando las cosas mejoren, ya sea reduciendo los alquileres o aumentando los precios.

Compre una pequeña casa multifamiliar con un préstamo de la FHA

Este viejo truco se aplica en la mayoría de los mercados porque siempre necesitas un lugar para vivir, por lo que también puedes dejar que tus inquilinos te ayuden a hacerlo.

Con alrededor del 6%, los pagos de su hipoteca serán asequibles, respaldados por los alquileres de los inquilinos, y después de un año podrá ver cómo es el mercado y refinanciar la vivienda con un préstamo a plazo, ampliarla y repetirla en otro lugar, o quedarse y ahorrar dinero para otra inversión. El beneficio de un préstamo de la FHA es que solo tiene un pago inicial del 3,5% y su crédito no tiene que estar pendiente.

Múdate a un mercado más barato y empieza a acumular alquiler.

Si posee el valor líquido de su vivienda, vive en un mercado caro y tiene flexibilidad en el lugar donde vive y trabaja, vender y mudarse a un mercado más asequible puede ayudarlo a comenzar su carrera como inversor.

Si ha vivido en su residencia principal durante dos de los últimos cinco años, será elegible para evitar el impuesto a las ganancias de capital sobre $250,000 (si es soltero) o $500,000 (si está casado) de ganancias (la cantidad puede aumentar significativamente), lo que puede servir como pago inicial en algunas áreas donde el alquiler es más barato. Si uno de esos alquileres es también una pequeña propiedad multifamiliar donde usted vive, apenas está comenzando su jubilación.

pensamientos finales

Si las tasas de interés fueran más altas, sería casi más fácil desarrollar una estrategia porque las opciones serían más claras. ¡Una tasa de interés del 6% te tentará a sumergir los dedos de los pies en el agua y esperar que los tiburones no vengan y te muerdan los tobillos!

Pero tenga en cuenta que los impuestos y los seguros, así como el costo de vida, siguen siendo altos, por lo que una caída de medio punto o incluso un punto en las tasas de interés puede no tener un gran impacto en su situación financiera general en comparación con hace un año. Sin embargo, lo mismo ocurre con los inquilinos que necesitan un lugar para vivir pero no pueden permitirse comprar una casa.

Entonces, si compra una casa ahora en una zona decente, es probable que haya muchos solicitantes. Es importante comprar sabiamente, no agotar sus reservas y no depender de obtener un flujo de caja significativo (si es que lo hay) en el corto plazo.