Los 10 estados con los impuestos a la propiedad más bajos (y más altos) de EE. UU.
Como si los precios de las viviendas y los seguros no fueran lo suficientemente caros, si se añaden los crecientes impuestos a la propiedad, se obtiene la santísima trinidad de la asequibilidad que devora el flujo de efectivo como las termitas devoran la madera húmeda sin tratar.
CBS News citó un análisis reciente del Urban-Brookings Tax Policy Center que mostró que los impuestos a la propiedad medios en los Estados Unidos aumentaron un 30% entre 2019 y 2024. Sin embargo, existen enormes diferencias entre los estados. WalletHub informa que el hogar estadounidense promedio ahora paga alrededor de $3,119 por año en impuestos a la propiedad, con tasas impositivas efectivas en los estados con costos más altos más de ocho veces más altas que en los estados con costos más bajos, según la Oficina del Censo de Estados Unidos.
Casi el 50% del ingreso medio se destina a capital, intereses, impuestos y seguros (PITI)
El Monitor de Asequibilidad de la Vivienda de la Reserva Federal de Atlanta destaca el impacto combinado del aumento de los costos. Los resultados de la encuesta muestran que las viviendas de precio medio para finales de 2025 requerirán el 42% del ingreso medio. Para poner las cosas en perspectiva, el pago medio del capital, los intereses y la hipoteca (incluidos impuestos, seguro de vivienda y seguro hipotecario privado) se duplicó durante el período de cinco años comprendido entre junio de 2020 y junio de 2025, de 1.564 dólares a 3.114 dólares, superando con creces el crecimiento salarial. Algunas ciudades, como Nashville, son incluso más altas.
Doug Duncan, ex economista jefe de Fannie Mae y fundador de Duncanomics, atribuye parte de la culpa a la Reserva Federal. Duncan le dijo a Bankrate:
“Este efecto dio lugar a tipos de interés reales negativos y tipos de interés nominales esencialmente nulos, lo que hizo que los tipos hipotecarios cayeran hasta el rango del 3% durante un período de tiempo sostenido. No hay ninguna razón lógica por la que los tipos de interés deberían haber sido tan bajos en primer lugar, durante tanto tiempo, o incluso tan bajos. Pero, de hecho, los tipos son tan bajos. [for] Esto ha llevado durante mucho tiempo a un gran grupo de personas a tener una oportunidad única en la vida para fijar tasas de interés irrazonablemente bajas. Por supuesto, esto estimula la demanda, lo que acelera los aumentos de precios. “
Un círculo vicioso de tasas de interés crecientes, inventarios bajos y precios en alza
El creciente costo de poseer una propiedad de alquiler hace que la idea de lograr un flujo de caja a corto plazo sea tan difícil como pasar una aguja a través de un huracán. Los aumentos de las tasas de interés posteriores a la pandemia han provocado una falta de inventario, ya que los posibles vendedores esperan tasas bajas y los compradores se muestran reacios a comprar casas que no pueden pagar.
Los aumentos de precios, las evaluaciones fiscales y los impuestos, y el clima extremo son los últimos clavos en el ataúd, provocando que los costos de los seguros se disparen.
Un análisis de Bloomberg de los datos de ATOM encontró que los impuestos sobre las viviendas unifamiliares aumentaron un 6,9% en 2023, el mayor aumento en cinco años, y el propietario promedio pagó alrededor de $4,000.
Thomas Brosy, investigador principal del Tax Policy Center, escribió en una publicación de blog en septiembre:
“El aumento vertiginoso de los precios de las viviendas ha impulsado los llamados a reducir o incluso abolir los impuestos a la propiedad. Dado que los impuestos a la propiedad aumentan junto con el aumento de los precios de las viviendas, los propietarios pueden preocuparse por verse presionados por una factura tributaria mayor. Estas preocupaciones no son infundadas: la factura promedio aumentó alrededor del 30% entre 2019 y 2024, todavía muy por debajo de los crecientes precios de las viviendas, pero varía ampliamente de un estado a otro”.
Donde el flujo de caja está bajo una alta presión fiscal
A menos que haya sido propietario de una propiedad de alquiler en Nueva Jersey durante mucho tiempo o la haya comprado de forma gratuita y clara, buena suerte para ver el flujo de caja. Esto se debe a que su tasa efectiva de impuesto a la propiedad es la más alta del país, seguida por Illinois y Connecticut. Según Zillow, el precio medio de una vivienda en Nueva Jersey es de 558.805 dólares a principios de 2026, lo que significaría una factura de impuestos de casi 12.000 dólares.
En comparación, Hawaii y Alabama, que tienen impuestos inmobiliarios más bajos, tienen tasas entre 0,27% y 0,38%, lo que hace que su factura tributaria anual promedio de $2,239 y $788, respectivamente, sea más manejable.
En muchas zonas, la carga combinada de altos impuestos y seguros supera ahora los pagos de las hipotecas, según un informe de 2024 diario de wall street El artículo citaba datos de Intercontinental Exchange. Las continuas presiones crecientes de costos están obligando a los propietarios a aumentar los alquileres, exacerbando las presiones de asequibilidad.
Los 10 estados con los impuestos a la propiedad más bajos
- Hawai: 0,27%; promedio $2,239 por año
- Alabama: 0,38%; $788 por año
- Nevada: 0,47%; $2,027 por año
- Arizona: 0,48%; $1,879 por año
- Colorado: 0,48%; $2,602 por año
- Carolina del Sur: 0,48%; $1,251 por año
- Idaho: 0,49%; $2,038 por año
- Delaware: 0,50%; $1,768 por año
- Tennesse: 0,50%; $1,442
- Utah: 0,52%; $2,525 por año
Los 10 estados con los impuestos a la propiedad más altos
- Nueva Jersey: Tasa de efectividad 2,11%; salario promedio anual de $ 9,599
- Illinois: 2,01%; $5,298 por año
- Connecticut: 1,81%; $6,643 por año
- Nuevo Hampshire: 1,66%; $6,667 por año
- Vermont: 1,59%; $5,039 por año
- Nueva York: 1,55%; $6,582 por año
- Nebraska: 1,49%; $3,549 por año
- Texas: 1,49%; $4,232 por año
- Wisconsin: 1,42%; $3,792 por año
- Iowa: 1,39%; $2,897 por año
Por qué las matemáticas fiscales nunca son tan sencillas para los inversores
Nunca es tan simple como “los impuestos bajos son buenos, los impuestos altos son malos”, ¿verdad?
Sí, en igualdad de condiciones, impuestos más bajos significan más flujo de caja y choca esos cinco. En Estados Unidos, sin embargo, el campo de juego se parece más al borde de un volcán: los estados con impuestos altos generalmente tienen mejores escuelas e infraestructura y, por lo tanto, alquileres más altos porque más gente quiere vivir allí.
Los estados con impuestos más bajos pueden depender de otras fuentes de ingresos, como los impuestos sobre las ventas o los ingresos, para financiar los servicios locales, lo que significa que los propietarios pueden incurrir en costos más altos para los materiales de renovación. En general, cuando los presupuestos escolares y de infraestructura son ajustados en los estados con impuestos bajos, la disposición disminuye junto con los alquileres y los ingresos de los inquilinos.
Cada mercado tiene ventajas y desventajas, y los impuestos son sólo una parte de la ecuación. Florida, por ejemplo, se considera un paraíso fiscal bajo, pero no tan bajo en lo que respecta a los impuestos inmobiliarios, que aumentarán un 9,5% anual de 2019 a 2024 a medida que los precios de las propiedades aumenten un 14,6%, según un informe de Cotality.
pensamientos finales
Como podemos atestiguar muchos propietarios, incluido yo mismo, elegir mercados y propiedades de alquiler basándose únicamente en el flujo de caja en papel es un gran error. Impuestos bajos, seguros bajos, precios bajos y alquileres decentes: ¿qué podría salir mal? Si algo parece demasiado bueno para ser verdad, normalmente lo es.
Si bien hay muchos mercados asequibles en el Medio Oeste, Pensilvania y el Sur donde el flujo de caja es teóricamente posible, los inversores deben prepararse para las crisis económicas locales, conseguir empleos bien remunerados y acceder a un grupo de inquilinos de calidad. También aumentaron la facturación y los costes de gestión y mantenimiento.
Los impuestos más altos conllevan compensaciones, pero normalmente no son tan malas: mejores escuelas, menor delincuencia, alquileres más altos e inquilinos más calificados. En el mercado actual, con altas tasas de interés, impuestos y niveles de seguros, el flujo de caja (como obtener lo que pagas por las bicicletas y el capó) puede parecer un concepto pintoresco de una época pasada.
Esta es la era del juego largo. Compre alquileres de calidad a los mejores precios en vecindarios decentes con beneficios fiscales, alta demanda de inquilinos estables y apreciación a largo plazo. Con el tiempo, comenzará a fluir efectivo y generará capital, y ahí es cuando lucirás como un genio.
