El Congreso considera eliminar las exenciones fiscales sobre bienes inmuebles para los grandes inversores: ¿quedarán los pequeños inversores atrapados en el fuego cruzado?

Los inversores con grandes carteras de viviendas unifamiliares han recibido recientemente inversiones de todas partes. Un nuevo proyecto de ley echa más leña al fuego.

La legislación dirigida a inversores unifamiliares proviene de una coalición de demócratas del Senado encabezada por la senadora de Massachusetts Elizabeth Warren que incluye al senador de Oregón Jeff Merkley, al senador de Delaware Chris Coons y a otros 15 senadores demócratas. El grupo pretende aprobar su proyecto de ley, la Ley Estadounidense de Propiedad de Vivienda, para poner fin a una deducción clave para las entidades comerciales que compran más de 50 viviendas unifamiliares para alquiler.

Una medida bipartidista diferente, la Ley de Viviendas para Familias Estadounidenses, copatrocinada por el senador republicano Josh Hawley y el senador demócrata Jeff Merkley (quien también copatrocinó el proyecto de ley demócrata), sigue un tema similar pero apunta más alto, modificando la Ley Sherman Antimonopolio para expandir los activos más allá de $1.5. Hace que sea ilegal destinar $100 millones en fondos de inversión para comprar casas unifamiliares, condominios o casas adosadas, y la aplicación de la ley está a cargo de la Oficina Antimonopolio del Departamento de Justicia. División.

“Las familias deberían poder comprar sus propias casas y vivir el sueño americano sin tener que competir con grandes firmas de inversión que elevan irreversiblemente los precios de las viviendas”, dijo Hawley, un republicano de Missouri, en un comunicado. “Es por eso que estoy introduciendo una legislación para prohibir a Wall Street comprar viviendas unifamiliares de una vez por todas”.

¿Se verán afectados los inversores familiares?

Si bien la Ley de Propiedad de Vivienda Estadounidense apunta firmemente a los magnates inmobiliarios con su umbral de activos de 150 millones de dólares, el hecho de que la Ley de Propiedad de Vivienda Estadounidense apunte a compañías que compran más de 50 viviendas unifamiliares para alquiler podría infringir a los inversionistas familiares que han estado construyendo carteras durante años y que a menudo compran casas renovadas en áreas menos costosas cuando surgen acuerdos, especialmente después de la crisis financiera.

El proyecto de ley de los demócratas del Senado parece eliminar el lenguaje que parecía afectar a los propietarios familiares, permitiendo a los inversores que compran casas en ruinas reclamar créditos fiscales para rehabilitar esas propiedades. Sin embargo, no parece ser retroactivo. Para los propietarios a largo plazo con 50 o más apartamentos, el umbral de 50 unidades sigue vigente independientemente de si fueron renovadores anteriores, según Realtor.com y otros.

Una descripción de CNBC de la propuesta Warren-Merkley decía que la legislación prohibiría a las empresas con más de 50 propiedades de alquiler unifamiliares deducir la depreciación del valor de la vivienda y los pagos de intereses hipotecarios. La empresa tampoco pudo obtener préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno federal. El proyecto de ley también prohibiría a los inversores de Wall Street comprar viviendas embargadas y vendidas por agencias federales de vivienda. tiempos de nueva york informó.

“Hoy, los demócratas están introduciendo una legislación para evitar que Wall Street se apodere de las viviendas y aumente los alquileres”, dijo el senador Warren en un comunicado. “Este proyecto de ley tomará medidas enérgicas contra los propietarios depredadores y al mismo tiempo realizará inversiones para aumentar la oferta de viviendas y aumentar las tasas de propiedad de viviendas entre los estadounidenses”.

La posición de la administración Trump

La administración Trump está poniendo la propiedad corporativa de viviendas unifamiliares en el centro de atención por primera vez, proponiendo prohibir a los inversores que poseen más de 100 viviendas unifamiliares comprar viviendas nuevas. La propuesta de Trump incluye excepciones para las empresas que aumenten el número de viviendas unifamiliares.

Según la agencia, esto parece haber sido modificado recientemente. correo de washingtonLa nueva legislación presentada el 2 de marzo incluye incentivos para construir nuevas viviendas y subsidios para renovar las más antiguas. Además, a petición del presidente Trump, la prohibición a los grandes inversores se ha ampliado para incluir a los propietarios de 350 viviendas unifamiliares.

La nueva legislación está encabezada por el presidente del Comité Bancario del Senado, Tim Scott (R-S.C.) y la senadora Elizabeth Warren. La nueva legislación se llama Ley de Caminos hacia la Vivienda del Siglo XXI. Todavía necesita suficientes miembros de la Cámara para respaldar el plan para que se apruebe.

La propiedad empresarial es mayor en los estados del Sunbelt

Dado que los altos costos de la vivienda dificultan la propiedad de vivienda para muchos estadounidenses, están surgiendo proyectos de ley para abordar la propiedad empresarial en viviendas unifamiliares. Según la Reserva Federal, los compradores de vivienda necesitan ganar un 43% más que el trabajador medio para poder pagar una vivienda promedio.

Si bien a nivel nacional, los grandes inversores institucionales poseen solo el 3,8% de todas las viviendas unifamiliares, las cifras varían en los EE. UU. Por ejemplo, en ciudades del Sun Belt como Atlanta, los grandes inversores poseen alrededor del 28,6% de esas viviendas, según un análisis de 2023 realizado por el Urban Institute. En Charlotte, la tasa fue del 20% y en Houston, del 9%.

“Va a tener un impacto significativo en estos lugares donde los problemas son tan graves”, dijo a CBS News Colin Allen, director ejecutivo del grupo de defensa de propietarios Homeowners United. “Pero sólo poseen un pequeño porcentaje de las casas en general”.

Hubo poca diferencia en la retórica de los patrocinadores de ambos partidos. A medida que se acercan las elecciones de mitad de período, éste es claramente un tema que todos los partidos quieren abordar.

“Ahora, con el apoyo bipartidista, estamos subiendo la ola para acabar finalmente con las corporaciones multimillonarias que devoran los hogares estadounidenses”, dijo Merkley en una declaración conjunta.

El suministro es la cuestión fundamental

Si hubiera más casas los precios no serían tan altos. Las cuestiones de oferta y demanda son complejas e implican costos de terreno y construcción, zonificación y posiblemente inmigración y aranceles.

“Tenemos que construir más viviendas y estudiar políticas que nos permitan ampliar la oferta”, dijo Allen a CBS News.

Edward Pinto, codirector del Centro AEI de Vivienda del American Enterprise Institute, un grupo de expertos no partidista, no cree que restringir a los grandes inversores en la compra de viviendas unifamiliares tendría un gran impacto a nivel local, haciendo que las viviendas sean más asequibles para las familias estadounidenses.

“No tendrá mucho impacto, si es que tendrá alguno, en el aumento de los precios de la vivienda”, dijo Pinto a CBS News. “Simplemente da la impresión de que se ha hecho algo positivo, por lo que puede tener cierto atractivo en ambos lados del pasillo, pero no va a resolver nada”.

pensamientos finales

Con tantos proyectos de ley en competencia, no está claro cuál cruzará la línea de meta. Podría aprobarse un proyecto de ley para consolidar las propuestas. Dada la postura de Trump, su proyecto de ley tiene altas posibilidades de ser aprobado con un umbral de 350 viviendas unifamiliares.

Sin embargo, si se aprueba otro proyecto de ley liderado por Warren y usted es un inversionista con alrededor de 50 unidades, la solución es muy simple: 1031 cambiará algunas de ellas por viviendas de dos a cuatro unidades, ya que las viviendas multifamiliares pequeñas no se analizan en ninguno de estos proyectos de ley.

Del mismo modo, si es un inversionista que busca hacer crecer agresivamente su cartera, apegarse a pequeñas inversiones multifamiliares lo mantendrá fuera del centro de atención y al mismo tiempo disfrutará de todas las exenciones fiscales que conlleva la inversión en bienes raíces.