4 cosas de las que los propietarios son responsables cuando alquilan a inquilinos
Este artículo es proporcionado por Steadily.
La mayoría de los inversores inmobiliarios pueden indicarle su retorno de la inversión con dos decimales. Pueden explicarle sus índices de gastos y sus previsiones de apreciación a cinco años sin pestañear.
¿Pero preguntarles sobre la responsabilidad del propietario? silencio. Y el precio de este silencio es caro.
No puedo contar la cantidad de veces que esto ha sucedido: un propietario pasa semanas buscando el trato adecuado, negociando un buen precio, ordenando el financiamiento y luego cerrando con confianza. Luego, seis meses después, reciben una queja de habitabilidad, un aviso de infracción de vivienda justa o un reclamo de responsabilidad que no sabían que vendría. No porque sean imprudentes, sino porque nadie les ha dicho claramente lo que realmente necesitan como propietario.
Este artículo es esa foto. Piense en ello como una autoauditoría, un recorrido sencillo de las cuatro categorías de responsabilidad del propietario que determina si su inversión está realmente protegida o sólo superficialmente.
Responsabilidad 1: Habitabilidad
En el momento en que un inquilino firma un contrato de arrendamiento, usted queda legalmente obligado por lo que se llama “contrato de arrendamiento”. Garantía de habitabilidad. No es necesario que lo incluya en su contrato, está implícito en la ley en casi todos los estados. Una cosa queda clara: su propiedad de alquiler debe cumplir con los estándares básicos de seguridad y vida antes y durante el arrendamiento.
¿Qué significa esto exactamente en la práctica? La habitabilidad cubre un área más amplia de lo que la mayoría de los propietarios piensan. Eres responsable de al menos:
- Integridad estructural. Los cimientos, paredes, techos, ventanas y puertas deben ser fuertes y confiables.
- sistema de trabajo. Los sistemas eléctricos, de plomería y HVAC deben funcionar correctamente. En estados como Arizona, Aire acondicionado funcional Este es un requisito legal debido a los riesgos de calor.
- Control de plagas. Las infecciones son su problema a resolver, no el problema del inquilino.
- Eliminación de moho. Si hay moho, se debe abordar la fuente del moho y la humedad que lo causa.
- Detectores de humo y monóxido de carbono. Cada estado tiene requisitos específicos de cantidad y ubicación.
- Las áreas públicas son seguras. Las escaleras, los estacionamientos, los cuartos de lavado y los espacios compartidos requieren una iluminación adecuada, pasamanos seguros y condiciones de buen mantenimiento.
Una pregunta de autoauditoría que debería guiarle debería ser: ¿Cuándo fue la última vez que alguien inspeccionó físicamente todos los elementos de su propiedad?
Si la respuesta es “No estoy seguro”, eso es una brecha. El “no estoy seguro” no se sostiene ante un juez cuando surge una queja de habitabilidad. Los inquilinos pueden tener recursos legales que incluyen retener el alquiler, rescindir el contrato de arrendamiento y demandar por daños y perjuicios. El costo de una demanda de habitabilidad eclipsa el costo de las inspecciones trimestrales.
Responsabilidad dos: mantenimiento continuo de la propiedad
La habitabilidad puede ser el resultado legal, pero el mantenimiento es lo que evita que usted se caiga.
Muchos propietarios ven el mantenimiento como un mantenimiento puramente reactivo. Algo está roto; lo arreglan. Este enfoque no es del todo erróneo, sólo incompleto. Los hábitos de mantenimiento incompletos son una de las formas más rápidas de convertir un problema menor en un costoso reclamo de seguro (o peor aún, un reclamo sin seguro).
Lo que las compañías de seguros saben y la mayoría de los propietarios no es que una gran parte de las reclamaciones pueden atribuirse al mantenimiento diferido. Las goteras en los techos comienzan con tejas faltantes, los reclamos por daños por agua comienzan con canaletas obstruidas hace tres temporadas, o las demandas por responsabilidad surgen de aceras agrietadas que alguien señaló en una solicitud de mantenimiento hace ocho meses. Estos son errores de mantenimiento comunes y costosos.
Sus obligaciones de mantenimiento continuo van más allá de simplemente solucionar los problemas cuando los inquilinos llaman. Incluyen:
- Paga tu hipoteca a tiempo. Obvio, pero vale la pena mencionarlo. La ejecución hipotecaria puede comenzar después de 90 días de mora.
- Gestionar los servicios públicos. Cualquier factura de servicios públicos a su nombre debe pagarse. Algunos municipios pueden imponer un gravamen sobre su propiedad por facturas de servicios públicos impagas.
- Programar mantenimiento preventivo. Las reparaciones de HVAC, las inspecciones de techos, la limpieza de canaletas, la limpieza de ventilación de secadoras y las inspecciones exteriores deben programarse en lugar de esperar hasta que algo salga mal.
- Documente todo. Facturas, fotografías e informes de inspección. Este documento es evidencia de que usted opera la propiedad de manera responsable. Sin él, no tienes defensa.
La pregunta de la autoauditoría aquí es sencilla: ¿Tiene un calendario de mantenimiento programado para cada propiedad o opera en régimen de “esperar y ver”?
El mantenimiento proactivo puede hacer dos cosas por usted: proteger sus activos y establecer un rastro documentado para protegerlo si algo sale mal a pesar de sus mejores esfuerzos.
Tercera responsabilidad: obedecer la ley
Esta es la categoría que la mayoría de los propietarios subestiman y, lamentablemente, también es la categoría con las sanciones más severas.
El cumplimiento legal en la gestión de propiedades es algo más que simplemente evitar los desalojos. Cubre cómo hacer publicidad, cómo seleccionar, cómo manejar el dinero y cómo comunicarse. Si algo sale mal, podría enfrentar multas, demandas o ambas cosas.
Ley de Vivienda Justa
La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en el arrendamiento por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar y discapacidad. Las violaciones no tienen por qué ser intencionales. Un anuncio que diga “Excelente para jóvenes profesionales” podría interpretarse como una discriminación contra las familias. Una política que prohíbe todas las mascotas sin un procedimiento escrito de exención de animales de apoyo emocional viola las disposiciones de discapacidad de la FHA.
Las sanciones civiles por una primera infracción pueden ser de hasta $16,000. Las violaciones repetidas aumentan rápidamente. La queja de HUD es No Extraño.
Ley de informes crediticios justos
Cada vez que realiza una verificación de antecedentes, una verificación de crédito o extrae el historial de alquiler de un solicitante, está cumpliendo con las reglas de la FCRA. Debe obtener un permiso por escrito antes de ejecutar un informe. Debes proteger estos datos. Si rechaza a un solicitante basándose en sus hallazgos, debe proporcionar un aviso de acción adversa estandarizado que explique el motivo.
Saltarse este paso no sólo es imprudente sino también descuidado. Esto va en contra de las regulaciones federales.
Depósitos de seguridad, pintura con plomo y acceso.
Cada estado regula las fianzas de manera diferente. Algunos estados tienen límites de alquiler de uno o dos meses. Muchos exigen que los depósitos se mantengan en cuentas separadas. La mayoría de las personas establecen una fecha límite para devolver sus fondos después de mudarse, generalmente de 14 a 60 días. Si no cumple con una fecha límite o realiza deducciones inadecuadas, podría deberle a su inquilino dos o tres veces el depósito de seguridad original.
Si su propiedad fue construida antes de 1978, la ley federal exige que proporcione a cada inquilino una declaración sobre pintura a base de plomo antes de firmar, sin excepciones.
Las reglas del derecho de entrada también varían de un estado a otro. Algunos requieren un aviso de 24 horas para ingresar en situaciones que no sean de emergencia. Otros requieren 48 o 72 horas. Algunos estados permiten que los propietarios entren sin previo aviso en determinadas circunstancias. Entrar sin previo aviso, incluso para mantenimiento legítimo, puede proporcionarle al inquilino bases legales para rescindir el contrato de arrendamiento.
Pregunta de autoauditoría: ¿Cuándo fue la última vez que revisó el texto del contrato de arrendamiento y el proceso de evaluación con respecto a las leyes federales y estatales actuales?
Responsabilidad cuatro: reglas específicas de cada país que lo cambian todo
Una cosa que es especialmente difícil de aceptar para los inversores de otros estados es que el comportamiento de los propietarios que es perfectamente legal en un estado es ilegal en el siguiente.
Arkansas Permite al arrendador ingresar a la propiedad sin previo aviso. California requiere al menos 24 horas. Kentucky Los daños en el tribunal de reclamos menores tienen un límite de $2,500. Delaware El máximo permitido es $25,000. Algunos estados exigen un depósito de seguridad para poder ganar intereses. Otros no tienen tales reglas. Los plazos de desalojo, los límites de cargos por pagos atrasados, los períodos de aviso de aumento de alquiler y los requisitos de inspección de mudanza varían según el estado y, a veces, según la ciudad dentro de un estado.
Si posee propiedades en varios mercados, no puede aplicar la misma estrategia en todos ellos. Si no ha verificado si su estado ha actualizado recientemente sus regulaciones entre propietarios e inquilinos, es posible que no las esté cumpliendo sin siquiera saberlo.
Pregunta de autoauditoría: ¿Tiene un conocimiento actual y específico de sus obligaciones en cada mercado en el que posee propiedades?
Si la respuesta es no, es normal. Pero ésta es una brecha real. Comience con las regulaciones de propietario-inquilino de su estado y compárelas con sus procedimientos operativos y de arrendamiento actuales. Si algo no está claro, contrate a un abogado de bienes raíces local.
Puedes hacer todo bien y aún así recibir un golpe
Entonces haces una autoauditoría. Marcaste la casilla de habitabilidad. Su mantenimiento está programado y documentado. Su contrato de arrendamiento cumple con las leyes estatales y federales. Conoce las reglas de sus derechos de entrada y los plazos de depósito.
Eso es realmente sólido. La mayoría de los propietarios no alcanzan este nivel.
Pero aquí está la parte que a nadie le gusta decir en voz alta: el cumplimiento y el mantenimiento pueden reducir el riesgo, pero no lo eliminan.
A pesar de sus mejores esfuerzos, el inquilino resulta herido. Los daños por tormentas no están cubiertos por una póliza estándar para propietarios de viviendas porque la propiedad está alquilada. Se pierden tres meses de alquiler y tras la pérdida de cobertura, la vacante queda. El proveedor que trabajó en su propiedad presenta un reclamo y la responsabilidad vuelve a usted.
Estas situaciones les pasan a los propietarios que hacen todo bien. Cuando hacen esto, el riesgo financiero recae directamente en el dueño de la propiedad, no en el inquilino, ni en el administrador de la propiedad, ni en la ciudad.
Aquí es donde su estrategia de seguros debe llenar el vacío que el cumplimiento por sí solo no puede lograr.
Si todavía tiene una póliza estándar para propietarios de viviendas en su propiedad de alquiler, quiero decirle claramente: esta póliza no fue creada para propietarios. no cubre pérdida de alquiler. Puede que no cubra los daños causados por los inquilinos. Quizás lo más importante de este artículo es que no incluye Reclamaciones de responsabilidad de los inquilinos.
El seguro para propietarios de viviendas se establece para propietarios de viviendas, no para inversores. Esta es la brecha continuamente fue construido para llenar.
constante si cobertura de seguro de propietario Diseñado específicamente para inversores inmobiliarios. No es una adaptación de un producto casero ni una improvisación de una línea de productos comerciales. Estos productos están diseñados para personas que poseen propiedades de alquiler y necesitan una cobertura que se ajuste de manera realista a su forma de operar.
En realidad, esto significa:
- Pérdida de la seguridad del alquiler. Si un evento cubierto hace que su propiedad sea inhabitable, Steadyly lo ayudará a reemplazar los ingresos de alquiler perdidos mientras se realizan las reparaciones.
- Protección de responsabilidad. Si un inquilino o huésped resulta herido en su propiedad, su póliza de propietario cubrirá los honorarios legales y los daños que pueden no estar cubiertos por una póliza estándar para propietarios de viviendas.
- Cobertura de daños a la propiedad. Incendio, tormenta, vandalismo, etc. La cobertura es para propiedades en alquiler, no para viviendas ocupadas por sus propietarios.
- Cubre todo tipo de alquileres. Viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares y alquileres a corto plazo como Airbnb. Cobertura constante en todo el país.
- Cotizaciones rápidas, sin pesadillas de papeleo. Los inversores pueden obtener cotizaciones en minutos en lugar de días. Ya sea que tenga una puerta o cincuenta, el proceso se adapta al ritmo de su negocio.
Piénselo de esta manera. Acaba de crear una lista de sus cuatro responsabilidades principales como propietario. Usted determina qué aspectos de su sistema son confiables y dónde hay brechas. La misma mentalidad se aplica a su seguro. ¿Cuándo fue la última vez que auditó su cobertura mediante una auditoría de cumplimiento?
La mayoría de los propietarios no tienen uno. Recibieron una póliza cuando compraron la propiedad y no la han visto desde entonces. Es genial cuando nada sale mal. Cuando suceden cosas, los detalles de las políticas se vuelven importantes.
Facilitando constantemente la auditoría. Su equipo trabaja exclusivamente con inversores inmobiliarios, lo que significa que entienden lo que usted está protegiendo y pueden hacer coincidir su cobertura con su perfil de riesgo real en lugar de con una plantilla genérica de propietario.
Es hora de cerrar la brecha final
Ha completado su trabajo de cumplimiento. Ahora haga lo mismo con la cobertura de su seguro. Obtenga hoy una cotización de seguro para propietarios rápida y gratuita de Steadily: Wenwen.com. Tarda cinco minutos. Esto puede ser lo más importante que haga por su cartera este trimestre.
