Indianápolis es el mercado de compradores número uno de Estados Unidos, pero su mercado de ejecuciones hipotecarias también ocupa un lugar destacado

Indianápolis y su estado, Indiana, están muy separados en términos de riqueza inmobiliaria. Para los propietarios familiares que buscan invertir en Indiana para el futuro, la amplia división entre partes de la ciudad y el estado refleja la realidad del mercado actual: necesidad ser considerado Al suscribir una transacción.

Indianápolis: el mercado más popular para compradores de Zillow

Indianápolis ha estado en el radar de los inversores radar por un tiempofinalmente alcanzando Zillow la ubica entre las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. como el mejor mercado para compradores en 2026. El gigante que cotiza en bolsa citó una tormenta perfecta de favor de los compradores.

Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, dijo sobre la lista, que incluye principalmente ciudades del Medio Oeste y el Sur:

“En estos mercados favorables a los compradores, los compradores de viviendas tienen margen de maniobra. Una menor competencia da a los compradores más tiempo para decidir y margen de negociación. Sumar Una experiencia de compra menos estresante. El actual enfriamiento de los precios, junto con el crecimiento esperado en el futuro, proporciona un buen punto de entrada para aquellos que quien alguna vez Espere el momento adecuado. Para los vendedores, cuando los compradores tienen el poder, se vuelve aún más importante fijar precios estratégicamente desde el principio. “

La asequibilidad es un factor clave

“La gente se siente atraída por esta zona debido a la asequibilidad del mercado”, dijo a los medios de comunicación locales Laura Turner, corredora y propietaria de FC Tucker Laura Turner Realty Group. estación de televisión WR. “En todo el país, probablemente gastan entre el 50 y el 60 por ciento de sus ingresos [on their mortgage];Aquí representa el 30% o menos de sus ingresos. “

“Las empresas observarán esta área y dirán que queremos tener su sede en Indianápolis”, continuó Turner. “Por las viviendas asequibles, porque este es un destino donde la gente quiere criar a sus familias”.

Para pequeños inversores que buscan formas adicionales de aumentar sus ingresos flujo de fondosIndianápolis funciona debido al precio básico y tasa de capitalización Incluso si las tasas de interés fluctúan alrededor del 6%, es posible ser rentable o al menos alcanzar el punto de equilibrio. Sin embargo, Indianápolis también ofrece una advertencia sobre a qué deben prestar atención los inversores cuando exploran el mercado.

Área de Indianápolis: una historia de dos o más ciudades

Área metropolitana de Indianápolis como Pittsburgh y Detroit y otras antiguas ciudades del medio oeste, Función como sistema regional en lugar de una sola ciudad. Los patrones de desplazamiento y de vivienda significan que las áreas vecinas tienden a verse afectadas entre sí.

Las estadísticas muestran que no todas las áreas crecen al mismo ritmo y, en general, las áreas donde viven y trabajan los residentes crecen mucho más rápido que el crecimiento urbano en las áreas centrales.

Lo mismo ocurre con todo el estado de Indiana. El reciente crecimiento del metro en los suburbios del centro de Indiana no lo es emparejado El crecimiento en los centros urbanos densamente poblados sufrió.

de acuerdo a Red de centros de Indianael crecimiento del estado se ha extendido a:

• Corredor logístico
• Nodo de oficinas suburbanas
• Clúster de Ciencias de la Vida
• parque industrial

En el centro de la ciudad, sin embargo, son evidentes signos de decadencia urbana. de acuerdo a axiosel área metropolitana de Indianápolis creció un 2,2% entre 2020 y 2023, constituir medio ingreso población indiana.

Se descubren los problemas de ejecuciones hipotecarias de Indiana

Según plataforma de datos y análisis inmobiliario ÁtomoIndianápolis lidera el país en tasas de ejecuciones hipotecarias, con aproximadamente una ejecución hipotecaria presentada por cada 1,249 viviendas en febrero. Evansville, otra ciudad de Indiana con una de cada 1.316 unidades de vivienda, se une a la capital del estado entre las cinco primeras.

El descenso de Indiana a la desesperación por las ejecuciones hipotecarias no fue repentino. Informe de ejecuciones hipotecarias de ATOM del año pasado El informe mostró una solicitud por cada 302 unidades de vivienda, lo que indica un período de varios años que incluyó pérdida de empleos, inflación y aumento de las tasas de interés. simplemente No hay dinero para pagar la hipoteca.

¿Cómo es posible que Indianápolis se convierta en la “mejor” y la “peor” al mismo tiempo?

Si Indianápolis fuera un personaje de cómic, sería el Joker, con dos expresiones a la vez. Pero, ¿cómo podría una ciudad afable del Medio Oeste desarrollar una personalidad dividida tan extrema?

Esto se debe a que no estamos comparando manzanas con manzanas. El informe Zillow se centra en las condiciones que enfrentan los compradores potenciales hoy en día: la asequibilidad de las hipotecas, el nivel de competencia de otros compradores y la apreciación esperada. ATTOM, por otro lado, se centra en la difícil situación de los prestatarios de los propietarios existentes. Además, los datos de ATOM tienen en cuenta los hogares que estaban atrasados ​​en sus pagos hace meses o incluso años, lo que refleja condiciones económicas a más largo plazo, algunas de las cuales se derivan de condiciones de indulgencia implementadas después de la pandemia.

Características del mercado de Indianápolis

Indianápolis es un mercado único en muchos sentidos porque representa muchas cosas a la vez. En términos de clasificación de ejecuciones hipotecarias, la ciudadejecución hipotecaria zombie”, según datos de ATOM: el 6,5% de las ejecuciones hipotecarias se deben a un desastre financiero ocurrido hace varios años, normalmente La forma es Casas desocupadas o en ruinas.

“Los datos de ATOM no señalan los matices detrás de por qué ciertas áreas metropolitanas se destacan, pero en partes del Medio Oeste, pueden reflejar una combinación de viviendas más antiguas, una desaceleración de la demanda en algunos vecindarios y condiciones de propiedad o equidad que hacen que los propietarios en dificultades sean más propensos a irse temprano”, dijo el director ejecutivo de ATOM, Rob Barber. red de agentes inmobiliarios. “Si bien las tasas generales de zombis siguen siendo bajas en todo el país, estas condiciones pueden aumentar la probabilidad de que una ejecución hipotecaria se convierta en zombi”.

Los inversores están convirtiendo las ejecuciones hipotecarias en alquileres

Además, debido al diseño regional único de Indianápolis, muchas áreas diferentes (algunas prósperas, otras con dificultades) se incluyen en los datos generales de sus informes, lo que crea cierta confusión.

Si bien la fiebre de los inversores ha ido aumentando en Indianápolis desde hace algún tiempo, y los forasteros acuden en masa a rehabilitación y a alquilar viviendas, muchos lugareños creen que esto sólo exacerbará la inestabilidad real y quitará las viviendas a los propietarios locales.

“Muchas veces, cuando estas casas terminan siendo embargadas, terminan siendo compradas por inversionistas de fuera del estado que luego las convierten en costosos alquileres”, dijo Amy Nelson, directora ejecutiva del Centro de Vivienda Justa de Indiana Central. Medios públicos de Indiana (MIP).

Reflexiones finales: cómo deberían ver a Indiana los inversores de fuera de la ciudad

En general, el número de ejecuciones hipotecarias en Indiana no está fuera de escala, lo que refleja una normalización después de años de inestabilidad inmobiliaria en lugar de un colapso. En el comunicado nacional de ATOM, el director ejecutivo Barber enfatizó que incluso con el aumento año tras año, “los niveles generales de ejecuciones hipotecarias permanecen muy por debajo de las normas históricas”.

Realtor.com señala que las ejecuciones hipotecarias en Indianápolis y otras ciudades del Medio Oeste en realidad presentan oportunidades para nuevos inversores. Sin embargo, como ocurre con cualquier inversión, diligencia debida es necesario, especialmente con inversión fuera del estado No puedes simplemente subirte a tu auto y verificar tu alquiler. Esto significa ser meticuloso Evaluación de inquilinoscontrate al administrador de propiedades adecuado y haga su tarea sobre la comunidad en la que desea invertir.

En ciudades del Medio Oeste del Rust Belt como Indianápolis y Pittsburgh, los vecindarios varían no sólo de una región a otra sino también de un vecindario a otro. La revisión de FHCCI del condado de Marion señaló que vecindarios específicos como Crown Hills, Near Northwest Riverside, Maywood, Near South Side y Martindale-Brightwood tienen las tasas de ejecuciones hipotecarias más altas, y el Far East Side también está marcado como un área con alta actividad de inversionistas fuera del estado. Las casas en estas comunidades deben ser inspeccionadas cuadra por cuadra. Es mejor consultar otras comunidades para evitar la competencia.

Es importante no creer todo el revuelo de los inversores sobre Indianápolis que le haría pensar que con la afluencia de nuevos residentes, empleos y viviendas asequibles, se pueden lanzar dardos a cualquier parte del mapa de la ciudad y ganar dinero. Las tasas hipotecarias, el empleo y los perfiles de los inquilinos son sólo algunos de ellos.

“Por ejemplo, los costos de hospedaje están aumentando”, dijo Amy Nelson de FHCCI. Noticias de la Asociación Bancaria Mundial. “Si bien el pago de su hipoteca generalmente no cambia mucho, otros costos sí lo hacen, como el aumento de las tasas de seguros del hogar, los costos de servicios públicos y impuesto a la propiedadtodo lo cual puede tener un impacto significativo. ”