¿Cuál es la forma más rápida para que los profesionales ocupados generen riqueza?
He invertido activa y pasivamente en bienes raices. Soy dueño de 15 propiedades de alquiler mí mismo Hay una docena más con socios. Hoy, mi participación es menor, alrededor de 5.000 unidades.
Por cierto, cuando digo “inversión inmobiliaria pasiva”, no me refiero sólo a la coinversión. yo tambien invierto asociación privadapagarés con garantía privada y, ocasionalmente, fondos.
Ambas estrategias tienen sus ventajas y desventajas. Pero, ¿cuál le ayudará a generar riqueza más rápido? ¿Cuáles son los riesgos y recompensas? ¿Qué tipo de trabajo y habilidades? se requiere ¿Para cada uno?
Mi patrimonio neto ha aumentado de poco más de 100.000 dólares a finales de 2018 a más de 1 millón de dólares en la actualidad. El sector inmobiliario juega un papel en esto, que también explicaré con más detalle.
devolver los bienes
Cualquier debate sobre el ritmo de acumulación de riqueza comienza con los rendimientos.
Inversor de viviendas unifamiliares Chris Bibey Hizo un caso en BiggerPockets Los inversores deberían aspirar a un rendimiento del 6% sobre las propiedades en alquiler. Suena genial, además de una posible apreciación anualizada del 3% al 5%. Combinado, eso es aproximadamente un rendimiento anual del 10%, sin incluir su mano de obra (más sobre esto más adelante).
En cifras brutas, eso no está mal. Equivalente a la rentabilidad media histórica de alrededor del 10% del mercado de valores Para el S&P 500. Si bien puede obtener rendimientos similares de forma pasiva con los REIT, no obtendrá los beneficios de la diversificación porque Los REIT están estrechamente relacionados con todo el mercado de valores.
El objetivo de la mayoría de las inversiones inmobiliarias pasivas es la rentabilidad anualizada. existir 10%-20% alcance. Algunas personas tendrán un desempeño deficiente, mientras que otras lo harán bien. yo practico costo promedio en dólares Invierto entre $5,000 y $10,000 al mes en nuevas inversiones pasivas a través del United Investment Club. Con el tiempo, mis rendimientos formaron una curva de campana en lugar de datos impredecibles de una gran inversión.
Algunas inversiones pasivas están orientadas a los ingresos, otras están orientadas al crecimiento y otras son una combinación de ambas. Tengo algunas inversiones que solo pagan rendimientos de ingresos, como una nota garantizada que paga el 15% y un fondo que paga un rendimiento de distribución del 16% cada trimestre. Otras inversiones no generan ningún ingreso pero proyecto Puede obtener buenas ganancias al vender su propiedad.
Otros pagan actualmente rendimientos del 4% al 10% y planean ganar otro 5% al 12% (anualizado) cuando se venda la propiedad.
riesgo
“Sí, eso es genial, Brian, pero ¿qué pasa con los riesgos?”
La inversión inmobiliaria activa y pasiva conlleva diferentes riesgos. Ambos conllevan los siguientes riesgos:
- Riesgo de mercado: Es probable que los valores de las propiedades y los alquileres caigan, mientras que las tasas de desocupación y los impagos de alquileres probablemente aumenten.
- Gestionar el riesgo: Las personas que administran propiedades pueden hacer un mal trabajo – si Quién eres Las personas que lo gestionan.
- Riesgo de costo: Los inversores descubren más reparaciones después de comprar una propiedad necesario Mejor de lo esperado. O gastos como seguros o impuestos a la propiedad pueden aumentar más rápido de lo esperado.
- Riesgo de deuda: Un préstamo a corto plazo puede vencer en un momento desfavorable para una venta o refinanciamiento, o un préstamo a tasa variable puede aumentar los pagos mensuales.
- Riesgo de pérdida total: Si su capital en la transacción es del 15% y el valor de la propiedad cae un 15%, podría perder el 100% de su capital.
La inversión activa tiene sus propios riesgos únicos:
- Pasivos por préstamos: Si no cumple con su hipoteca, el prestamista perseguirá sus bienes personales (suponiendo que sea un préstamo de recuperación, que es la mayoría)
- Responsabilidad legal: Los inquilinos, vecinos, contratistas y cualquier persona bajo el sol pueden demandarlo en cualquier momento y por cualquier motivo. I demandado dos veces cuando yo estaba Propietario activo y dos veces, Aunque soy dueño de las propiedades a nombre de una LLC, me nombraron personalmente en la demanda. No asuma que una LLC lo protegerá.
- Riesgo fiscal: tú debe Lleve un registro de todos los ingresos y gastos, Mantener Mantenga registros e infórmelos con precisión en su declaración de impuestos. Si se equivoca, el IRS puede perseguirlo con sanciones civiles o incluso penales.
Por supuesto, la inversión pasiva conlleva sus propios riesgos:
- Riesgo del operador: Los operadores pueden gestionar mal las transacciones porque son incompetentes o no dignos de confianza.
- Riesgos de la línea de tiempo: Los inversores pasivos no tienen control sobre cuándo un operador decide vender o refinanciar y devolver capital.
Habilidades requeridas
Habiendo hecho estas dos cosas, puedo decirle fácilmente que la inversión activa requiere más habilidad que la inversión pasiva, es decir, un orden de magnitud más.
Los inversores activos deben dominar docenas de microhabilidades para obtener constantemente rendimientos de alquiler anualizados del 5% al 10%, como por ejemplo:
- Previsión del flujo de caja (¡no alquiler menos hipoteca!)
- Costos de reparación previstos
- Cree un “conjunto de herramientas de financiamiento” de diferentes prestamistas y tipos de préstamos
- Seleccionar, contratar y gestionar contratistas (un desafío continuo incluso para los mejores inversores)
- Comercialización de unidades vacantes
- Filtrar inquilinos
- Gestionar el administrador de la propiedad (si subcontrata).
Hay muchos otros.
Los inversores pasivos sólo necesitan aprender a examinar a los operadores y las transacciones. Aun así, pueden confiar en otros inversores. llegar ayuda a ellos. Mi club de coinversión se reúne una o dos veces al mes en un disparándose llamar Revisar nuevas inversiones pasivas. Torturemos todos juntos al operador acerca de sus registros, su error, su transacción actual, este supuestos de suscripción, y este Riesgo y recompensa.
Se necesitan años para dominar todas las habilidades de la inversión activa. Puedes empezar a invertir pasivamente en una tarde, especialmente si te unes a una comunidad que revisa ofertas juntos.
necesito mano de obra
Cuando era propietario absoluto de propiedades de alquiler, mi teléfono siempre explotaba por algo. Los inquilinos bloquearon los baños. El techo empezó a gotear. El alquiler aún no había llegado, así que tuve que pasar por el tedioso proceso de desalojo: avisos oficiales de advertencia, períodos de espera, presentación ante el tribunal de alquileres, asistir a audiencias, Programe fechas de desalojo con el Sheriff, preséntese con los contratistas, etc.
Guardé carpeta tras carpeta de registros de gastos e ingresos. Y me perdí algunos gastos que podrían haberse deducido.
Comprar una propiedad también requiere mucho trabajo, que incluye:
- Correo directo u otras campañas de marketing para encontrar ofertas.
- Caminando por la propiedad
- “Vender” El vendedor me lo vendió.
- negociar
- Recopilar cotizaciones de contratistas
- concertar financiación
¿Y la decoración? Déjalo en paz. Los contratistas exceden continuamente sus presupuestos y cronogramas y realizan trabajos de mala calidad de lo prometido. trabajar. Se esperaba que los inspectores de la ciudad fueran sobornados. Todo es tan miserable.
Todas las personas con las que trabajo, desde contratistas hasta inquilinos y administradores de propiedades, hacen promesas excesivas y no cumplen lo suficiente.
En la inversión pasiva, paso horas revisando operaciones. este El fin.
En el transcurso de un año, cada propiedad de alquiler activa me llevó aproximadamente 30 horas. entre Gestión de administradores de propiedades, contratistas, contabilidad, Contabilidad, etc.. Si el valor de mi tiempo es de $100 por hora, entonces mis costos laborales anuales son de $3000 por propiedad de alquiler.
necesito efectivo
Una propiedad de alquiler típica requiere entre 50.000 y 100.000 dólares en efectivo. Esto cubre el pago inicial, costos de cierre, reparaciones iniciales, licencias y más.
si inviertes Propiouna inversión pasiva típica también requiere entre 50.000 y 100.000 dólares.
No me gusta esto. difícil Diversifique su cartera de inversiones Cuando tienes que poner 50.000 dólares en cada inversión. Y es casi imposible implementar un promedio de costos en dólares. Hay que ser muy rico para invertir 50.000 dólares al mes.
¿entonces? Yo no invierto. Participo en estas inversiones con otros miembros del club de coinversión. Invertimos $2,500 o $5,000 o más si queremospero colectivamente Invertiremos $500.000 o $750.000 o el total final.
Esto tiene un beneficio adicional: poder de negociación. Podemos negociar un rendimiento preferente más alto, una mayor distribución de beneficios o una tasa de interés más alta sobre la inversión en los pagarés.
compromiso de tiempo
Conozco a muchos inversores inmobiliarios que anhelan controlar todo lo demás. No invierten pasivamente. Se negaron a ceder el control.
Pueden elegir cuándo refinanciar o vender la propiedad. Pero si el mercado para refinanciar o vender es malo, no deberías hacerlo de todos modos.
He realizado inversiones pasivas de tan solo seis meses (un pagaré privado con un plazo renovable de seis meses). lo hice con otra persona si solamente Más de 10 años (la organización conjunta persigue “devoluciones ilimitadas“).
Para billetes y fondos privados, usted conoce el compromiso de tiempo exacto Ponte a invertir. Con una sociedad privada, puede negociar un cronograma antes de invertir. El sindicato indicará el calendario previsto, aunque reconoce que “actuaremos caso por caso en función de las condiciones imperantes en el mercado”.
beneficios fiscales
Con una nota privada, no obtienes ningún beneficio fiscal. El gobierno grava los ingresos por intereses al mismo tipo que los ingresos regulares.
Con las sociedades y asociaciones privadas, obtiene casi los mismos beneficios fiscales que con la propiedad absoluta. Todos los gastos son deducibles, al igual que la depreciación.
Hay dos diferencias sutiles. A la mayoría de los inversores en alquileres unifamiliares no les importa haciendo Estudios de segregación de costos porque sus costos suelen ser mayores que el ahorro fiscal. Por tanto, no reciben la misma depreciación acelerada que los inversores sindicados.
Los inversores en alquileres unifamiliares, por otro lado, tienen más margen de maniobra para utilizar las pérdidas pasivas para compensar los ingresos activos. si “participan activamente en actividades inmobiliarias de alquiler pasivo” IRSpueden utilizar el alquiler perdido para compensar hasta $25,000 de ingresos activos.
Pero, en general, se obtienen los mismos beneficios fiscales de la inversión inmobiliaria pasiva y activa.
Conclusión: ¿Hacerse rico rápidamente?
Dirijo un negocio y además hago algunos escritos financieros independientes. Tengo una hija de 5 años, una esposa que trabaja de noche y los fines de semana y estoy escribiendo una novela.
No tengo tiempo para otros asuntos secundarios. No hay duda: la inversión en alquiler es una actividad secundaria.
Conozco algunos inversores activos que han acumulado riqueza con relativa rapidez. con un inversión en alquiler Negocio. La mayoría de ellos lo hacen como un negocio de tiempo completo, aunque algunos lo hacen como una actividad secundaria.
Tomé un camino diferente. Pasé de estar apenas arruinado a finales de 2018 a Conviértete en millonario en siete añosno hay alquiler durante este período. Invierto pasivamente en acciones y bienes raíces. Cartera de inversiones para configurar y olvidar.
Algunas de estas inversiones inmobiliarias pasivas generar un altos ingresos producir En el rango del 10%-16%. Reinvierto esos ingresos para obtener rendimientos compuestos.
Algunas han cerrado el círculo, más recientemente una propiedad industrial. pagado El rendimiento anualizado es del 27,6% atrás Dos años y medio.
La mayoría son sólo trabajos en progreso, que pagan rendimientos del 4% al 8% y al mismo tiempo estabilizan los alquileres.
Se necesita mucho tiempo para desarrollar las habilidades que necesitas. Continúe obteniendo importantes retornos de alquiler. La mayoría de las personas se quedan al margen durante años en parálisis de análisis o solo Saltar de cabeza, sólo para perderlo todo porque no recibiste suficiente educación.
Propongo una alternativa: únete al United Investment Club y comienza a invertir de inmediato aprovechando el conocimiento de la comunidad. No necesita mucho efectivo ($2500) para comenzar y puede comenzar a obtener ganancias de inmediato.
¿Prefieres iniciar un negocio de inversión en alquiler? Este es un gran modelo de negocio. Simplemente no intente decirme que esto es “ingreso pasivo” ni compararlo con verdaderas inversiones pasivas como acciones, sindicatos o pagarés, porque no lo es. Empezar requiere más habilidades, mano de obra, dinero y tiempo.
