Cada dólar gastado en un distrito escolar se traduce en un aumento de $ 20 en los precios de la vivienda, ¿debería invertir?
Una de las primeras cosas que un posible propietario Sí sugerencia El distrito escolar local debe considerarse al evaluar posibles propiedades de inversión. Los inquilinos con niños naturalmente quieren que asistan a la mejor escuela. Muchas personas alquilan por razones específicas.
Una vez que los inquilinos se encuentren en una codiciada casa de cuenca de agua, como propietarios, será seguro de fallas porque la falta de pago no solo conducirá a desalojos de sus hogares, sino que también obligará a sus hijos a cambiar las escuelas, que todos los padres quieren evitar a toda costa.
Pero perseguir a los distritos escolares mayores parece un esfuerzo inútil con el aumento de los precios de la vivienda y las tasas de interés obstinadas, utilizando su dinero y esperando un flujo de efectivo razonable.
Estacionamiento en efectivo
Según el reciente Informe en REALTOR.comlas casas del área 8 O más alto, GreatSchools.com tiene un precio de listado promedio de $ 1.21 millones, 135% más alto que el precio en el área metropolitana circundante. Invertir en estas áreas parece una carrera que es solo para súper rico, con la esperanza de estacionar su dinero a través de transacciones en efectivo y disfrutar de los máximos posteriores. agradecer.
Por ejemplo, en Texas, el precio promedio de listado del Distrito Escolar Independiente de Carol en Southlake, suburbio de Dallas, es de $ 2.16 millones, casi cuatro veces el promedio del metro de Dallas. El precio medio de alquiler es de $ 5,922 según el área. REALTOR.COM datos.
En California, las casas unificadas en Laguna Beach (fuera de Los Ángeles en el Condado de Orange) y las áreas de la Escuela Primaria Reed Union (fuera de San Francisco) ganan tres veces el valor de su mercado circundante de $ 4 millones a $ 5 millones. El precio mediano de alquiler en el área es de $ 9,500, alto, pero no lo suficiente como para cubrir hipotecas y costos adicionales.
de acuerdo a Oficina Nacional de Investigación Económicapor cada dólar de las escuelas públicas en la comunidad, el valor de la vivienda aumentará en $ 20. La alta tasa impositiva para un buen distrito escolar significa que la escuela es una de las escuelas bien equipadas en el estado.
Al ver los distritos escolares de élite, ignore las métricas estándar de los propietarios
Obviamente, los indicadores de propietarios estándar Por ejemplo, la regla del 1% Desactivado en el distrito escolar más codiciado. Pero para aquellos que pueden pagarlo, poseer una propiedad de alquiler aquí es casi una fuente de ingresos continuos, incluso si el ROI no coincide.
Una gran cantidad de estudios han demostrado DE ACUERDO Los distritos escolares están asociados con vacantes más bajas y alquileres más altos. uno Papel de uc berkeley Establecido Escuela El impacto de la calidad en los precios de la vivienda es mucho mayor que el de alquiler.
Posición de rango medio
Una solución más práctica para los propietarios de hoy es apuntar a distritos escolares más suaves con calificaciones de 6 o 7. Puede que no sean los mejores distritos escolares que ofrece el distrito, pero aún tienen una reputación de calificaciones confiables. En el entorno de vivienda actual, muchas familias Fijación de precios Fuera de las áreas de captura de agua de las mejores escuelas, estas instituciones académicas ligeramente más bajas aún atraen a familias responsables de clase media que se convertirán en buenos inquilinos.
este Informe de REALTOR.com Muestra que tales escuelas son típicamente de 10% a 20% más altas que el promedio de metro, mientras que las escuelas de más alto rango de GreatSchools.com son de 100% a 300%. Por ejemplo, en los mercados suburbanos cerca de Atlanta 6 o una escuela de nivel 7, p. Lakeside High Schoolen un área de casa Fijación de precios $ 450,000- $ 550,000 en lugar del nivel 9 Midtown High SchoolLas casas de cuatro dormitorios comienzan en más de $ 1 millón.
En las escuelas inferiores, pagos iniciales ($ 90,000- $ 110,000) y pagos de la hipoteca ($ 2,700- $ 3,300) mientras que los alquileres son $ 3,500- $ 4,500producción flujo de fondos Más posible. Estas áreas también tienen un grupo más amplio de inquilinos, ya que los costosos distritos escolares de alto rendimiento tienden a atraer a más seguidores de propietarios.
Las casas en estas áreas representan la mejor ubicación para los propietarios, ya que verifican el flujo de caja, la apreciación y los inquilinos estables que son reacios a mudarse mientras están en la escuela.
Flujo de caja y apreciación
No hay duda de que los mejores distritos escolares tienden a tener un mejor valor en las áreas vecinas que en otros. En un mercado admirador, generalmente adquieren acciones más rápido. Incluso en el accidente de vivienda de 2008, Los principales distritos escolares mantienen su valor Mejor que el área circundante.
Los inversores que están llenos de bienes a menudo se invierten aquí durante mucho tiempo, ya que el proceso de efectivo siempre alcanza el final. Sin embargo, si aprovecha el flujo de efectivo instantáneo, las escuelas intermedias tienen sentido.
Revitalizar y tierra de silicona
Hay una advertencia: a medida que la comunidad se gentrifica, Una vez que el campo de la clase trabajadora Centrado final Caro y codiciado. Los padres que se mudan aquí a menudo eligen enviar a sus hijos a charters o escuelas privadas en lugar de esperar el sistema de escuelas públicas ponerse al día Revitalización de la región ciclo.
este Por lo general, es más común en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Crown Heights, Brooklyn, Los precios de la vivienda se han duplicado En menos de diez años. En estos casos, insistir en la apreciación tiene más sentido que comprar solo para el flujo de efectivo. Además, en las zonas urbanas, muchos inquilinos no tienen hijos, lo que hace que la escuela comente.
Ahora, algo similar está pasando Áreas suburbanas e incluso rurales Lo mismo es verdadero. El auge tecnológico, junto con su atractivo para los mercados de bajo costo y la rápida expansión de los centros de datos, está atrayendo nuevas comunidades, tiendas minoristas y escuelas. Como Pat Gelsinger, ex CEO de Intel “Ayudamos a construir Silicon Valley, ahora vamos a hacer el Silicon Heartland”.
Financiamiento y la Fed
La tasa de interés debe caer, Como ellos Esperado llegarel objetivo de la asequibilidad cambiará. Esto no significa necesariamente que los propietarios potenciales puedan fluir en efectivo en el distrito escolar número uno. Sin embargo, esta puede ser una razón para incluso comprarlo allí y romperlo, sabiendo que la apreciación aumentará el patrimonio neto del comprador en unos pocos años.
Pensamiento final: Partición, Nimby vs. Yimby
Las clasificaciones del distrito escolar siempre han sido un barómetro confiable de estabilidad comunitaria. Sin embargo, no debería ser el único propietario métrico a usar en las fluctuaciones actuales del clima macroeconómico. Otra información importante también está disponible, incluidas las tasas de crimen, la inversión y el desarrollo empresarial y lo más importante. Impuesto inmobiliario y costos de seguro. En términos generales, cuanto mejor sea el distrito escolar, mayor será el impuesto a la propiedad, que tiene un gran impacto en el flujo de efectivo.
Otra cosa a considerar es la partición. Los mejores distritos escolares no suelen ser Carcasa multifamiliar-O al menos para edificios con cinco o más unidades. Sin embargo, puede encontrar que algunos vecindarios dividen más pequeñas unidades de dos a cuatro familias, y desde una perspectiva de flujo de efectivo, los propietarios pueden tener más sentido que las casas unifamiliares.
Esto se ha convertido en un tema controvertido debido a la actual escasez de viviendas, Yimbys y Nimbys Lucha por el derecho a construir un alojamiento residencial intensivo, especialmente en enclaves caros California,,,,, Florida,,,,, Nueva York,así como Texas. Tenga en cuenta que algunos distritos escolares de mayor rango pueden permitir que algunas viviendas multifamiliares más pequeñas compensen la posibilidad de una crisis.
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