Cómo construir una cartera de bienes raíces “Configurar y olvidar” sin ser propietario de alquileres

La inversión en alquiler no es pasiva. Tengo experiencia personal: he sido propietario de más de 20 propiedades en alquiler.

Se necesita mucho trabajo para comprarlos, estabilizarlos y gestionarlos año tras año. Incluso si contrata a un administrador de la propiedad, debe administrar al administrador.

Alquiler, inversión, venta al por mayor: estas son Negocio Modelo. Atraen a muchos emprendedores que desean iniciar una actividad secundaria o un negocio de tiempo completo. Pero no nos equivoquemos: implican emprendimiento.

No quiero hacer un trabajo secundario. Sólo quiero el flujo de caja, la apreciación y los beneficios fiscales de la inversión inmobiliaria.

Entonces, para aquellos de ustedes que quieren bienes raíces como yo carpeta No se requieren bienes raíces Negocio¿Cuáles son tus opciones?

Nivel de entrada: Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Cualquier persona con $10 puede comprar acciones de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT). Simplemente haga clic en un botón en su cuenta de corretaje para comprarlas y venderlas, como cualquier otra acción.

Son baratos, líquidos y sencillos. Entonces, ¿cuál es el problema? Desgraciadamente hay varios.

En primer lugar, por definición, estás pagando el valor de mercado por ellos porque cotizan en el mercado abierto. No espere gangas ni retornos descomunales.

En segundo lugar, usted paga el impuesto sobre los dividendos a la tasa total del impuesto sobre la renta. A diferencia de otras formas pasivas de invertir en bienes raíces, no recibirá generosas amortizaciones por depreciación.

En tercer lugar -y posiblemente lo peor de todo- su correlación con el resto del mercado de valores es demasiado alta. He escrito sobre esto antes: son simplemente otro sector del mercado de valores con correlaciones similares a otros sectores como los servicios públicos o los bienes de consumo básico.

Esto significa que no pueden ofrecer una verdadera diversidad. Cotizan en el mercado público de valores junto con otras acciones y generalmente siguen los mismos ritmos de mercado.

Nivel Ricitos de Oro: Coinversión

Para resolver estos tres problemas con los REIT, es necesario pasar al siguiente nivel e invertir en colocaciones privadas. Pero eso no significa que usted tenga que ser rico o invertir los típicos $50,000 a $100,000 en una sola inversión.

Cuando digo “colocación privada”, me refiero a inversiones inmobiliarias pasivas que no cotizan en bolsa ni son promocionadas por empresas de financiación colectiva. Las opciones incluyen:

• Asociaciones privadas con inversores
• notas privadas
• sindicato inmobiliario
• fondos inmobiliarios

He invertido en todos ellos y sigo invirtiendo 5.000 dólares al mes en uno o dos nuevos. Lo considero como un costo promedio en dólares para la inversión inmobiliaria.

Sí, los operadores suelen exigir al menos entre 50.000 y 100.000 dólares si inviertes tu propio dinero. Por eso no lo hago.

Invierto con otros miembros del United Investment Club. Nos reunimos todos en una llamada de Zoom para revisar una nueva inversión inmobiliaria pasiva y hacer preguntas al operador. Luego los sacamos de la llamada y mantenemos una discusión interna del club para analizar los riesgos y recompensas.

Luego podemos invertir $2,500 o más cada uno si queremos, o saltearlo y esperar unas semanas antes de invertir en el siguiente.

Mi cartera actual incluye 45 inversiones pasivas de este tipo, todas repartidas en docenas de ciudades y operadores. Esta es una verdadera cartera de “configurar y olvidar” en la que simplemente me siento y recojo distribuciones cada trimestre.

Nivel de riqueza: colocación privada en solitario

Por supuesto, una persona rica podría invertir entre 50.000 y 100.000 dólares al mes por su cuenta en nuevas inversiones pasivas.

Dicho esto, necesitarías muchos ingresos para hacer este tipo de promediación de costos en dólares, invirtiendo entre $50 000 y $100 000 por mes. Se requiere un mínimo de $600,000 por año, únicamente para inversiones inmobiliarias.

Por supuesto, no todo el mundo utiliza el promedio de costos en dólares. Pero luego empiezas a intentar cronometrar el mercado, lo que añade un nivel completamente nuevo de riesgo a tu inversión.

Realice un seguimiento de su cartera pasiva

Cuando empiezas a acumular todas estas inversiones inmobiliarias pasivas, ¿cómo les haces un seguimiento? ¿Cómo se realiza el seguimiento de sus devoluciones?

Tienes varias opciones. Mantengo una hoja de cálculo de todas mis cuentas de inversión y en ella enumero todas mis inversiones inmobiliarias, junto con mi inversión inicial y la tasa de rendimiento aproximada. Esto me ayuda a realizar un seguimiento de mis ingresos pasivos, así como a medir mi “índice FI”: el porcentaje de mis gastos de manutención que mis ingresos pasivos pueden cubrir. Cuando este valor alcanza el 100%, el trabajo se vuelve completamente opcional.

Como otra opción gratuita, también utilizo Net Worth Tracker de Credit Karma. No es tan bueno como Mint, pero Intuit suspendió Mint e importó los datos a Credit Karma. Estimado, sería mejor venderle otros servicios.

Como opción paga, Vyzer se especializa en rastrear inversiones alternativas fuera de los activos tradicionales en papel.

Finalmente, mi club de coinversión tiene un rastreador automatizado de las inversiones de su grupo. Actualiza la tasa de rendimiento actual de cada inversión.

saldo contra acciones

Quiero que mi cartera de bienes raíces parezca casi tan diversa como mi cartera de acciones. Esto incluye diversificación geográfica, tipo de propiedad, deuda versus capital, diversificación de operadores e incluso diversificación de cronogramas.

Mi cartera de acciones ofrece inversiones relativamente líquidas que puedo vender en cualquier momento. Están más centrados en el crecimiento y casi no pagan ganancias. Pero pueden configurar fácilmente una IRA, diversificar y automatizar las contribuciones e inversiones semanales a través de un robo-advisor.

Los bienes raíces no son líquidos y es más difícil invertir en ellos a través de una cuenta IRA. Requiere una inversión mínima mayor, lo que hace que sea más difícil comprar una o dos veces al mes a un costo promedio.

Pero me genera altos ingresos y proporciona beneficios fiscales incorporados y una verdadera diversificación del mercado de valores. Una caída del mercado de valores no necesariamente destruiría ninguna de mis inversiones inmobiliarias.

El alto rendimiento de muchas de estas inversiones también me ayudará a evitar vender acciones durante los primeros años cuando no trabaje a tiempo completo. No planeo “retirarme” en el sentido tradicional, pero gradualmente haré la transición del trabajo tradicional a escribir novelas y otras actividades menos lucrativas. Cuanto más pueda retrasar el retiro de mis ahorros, mejor.

Si es lo suficientemente rico como para practicar usted mismo el promedio de costos en dólares en colocaciones privadas, entonces lo felicito. Para el 99,99% restante de nosotros, si desea crear una cartera de bienes raíces que pueda configurar y olvidar como lo hice yo, con pleno flujo de caja, apreciación y beneficios fiscales, considere unirse a un club de coinversión.