Cómo las leyes locales están dificultando la vida de los inversores minoristas y qué hacer al respecto
Muchos pequeños y medianos inversores sienten que van contra la corriente. Los obstáculos políticos y regulatorios se están inclinando a favor de los propietarios-ocupantes, mientras que los compradores corporativos con mucho dinero se están apoderando de muchas viviendas. Además de eso, el aumento de los gastos, como el mantenimiento y los impuestos, dificulta la obtención de beneficios.
Cuando ‘proteger a los compradores de vivienda’ asusta a los pequeños inversores
A los inversores les resulta especialmente difícil invertir en ciudades con regulaciones estrictas. alquiler a corto plazo Los propietarios están siendo expulsados, según un análisis reciente banco de barrio. La encuesta encontró que para 2024, los compradores por primera vez representarán el 69% de las hipotecas sobre viviendas iniciales (generalmente casas más pequeñas y menos costosas de tres dormitorios), mientras que los inversores representarán el 31%.
Las estrictas leyes de alquiler a corto plazo en Denver, Seattle y Los Ángeles dificultan que los inversores compren viviendas allí, lo que les da una ventaja a los propietarios. En Denver, los propietarios-ocupantes representan el 84% de los compradores de vivienda por primera vez, mientras que los inversores representan sólo el 16%. La situación fue similar en Seattle y Los Ángeles, donde los compradores compraron el 81% de las viviendas nuevas.
California también otorga a inquilinos, organizaciones sin fines de lucro y propietarios-ocupantes 45 días para igualar las ofertas de los inversionistas sobre ciertas viviendas embargadas, lo que pone aún más a los inversionistas en desventaja. Sin embargo, los países varían mucho a este respecto. En Miami, donde el precio medio de una vivienda es de unos 500.000 dólares, los inversores representaron el 57% de todos los compradores de vivienda por primera vez, la mayor cantidad en la encuesta, y los compradores de vivienda por primera vez representaron el 43%.
“La asequibilidad no existe en el vacío”, dijo Jake Vehige, presidente de préstamos hipotecarios de Neighbors Bank y autor del informe. red de agentes inmobiliarios. “Dos ciudades con precios de vivienda similares podrían tener resultados completamente diferentes dependiendo de cómo regulen la actividad de los inversores y protejan a los propietarios-ocupantes”.
Cuanto más grandes sean los jugadores, menores serán las ganancias.
El gorila de 800 libras en la sala, en cuanto a quién tiene derecho a qué, es oferta. Con un número limitado de viviendas disponibles, los inversores y compradores de viviendas deben enfrentarse con las leyes de vivienda que actúan como árbitro.
Según las estadísticas, la construcción de viviendas unifamiliares en Estados Unidos ha caído recientemente a su nivel más bajo en casi dos años y medio. Reuters. El aumento de las tasas hipotecarias y el debilitamiento de la confianza de los constructores de viviendas pesan sobre las cifras de viviendas nuevas Bajo construcción.
A principios de este año, salida Los informes dicen que los aranceles esperado Los costos de construcción aumentaron en $10,900 por casa, lo que desanimó aún más a los constructores. Para los propietarios existentes, el aumento de los costos de los materiales aumentará los costos de mantenimiento, especialmente para aquellos que buscan vivienda. BRRRRR estrategia.
No se pueden subestimar los desafíos de Wall Street. Gigantes como Invitation Homes, financiadas por Blackstone Comprar una casa unifamiliar. El número de viviendas propiedad de Blackstone y empresas similares apenas ha aumentado desde 2017, según la Reserva Federal de Filadelfia. Casi 400.000 de 2010 a 2021.
En algunas comunidades emergentes, como Bradfield Farms, una subdivisión en las afueras de Charlotte, Carolina del Norte, los propietarios corporativos que pagan en efectivo poseen el 50 por ciento de las viviendas. tiempos de nueva york explicar. este era Los informes dicen que los propietarios corporativos tienen más probabilidades de aumentar los alquileres, desalojar a los inquilinos y mantener las propiedades en forma insuficiente que los propietarios más pequeños, lo que cambia las percepciones de todos los propietarios.
El cambio de política aumenta los costos para los pequeños propietarios y reduce la flexibilidad
Muchas ciudades han hecho que las cosas sean cada vez más difíciles financieramente para los pequeños propietarios con el fin de promover la ocupación por parte de los propietarios y la protección de los inquilinos. Registro de arrendamiento, control de alquileres y desalojo sin causa La prohibición redujo los márgenes de beneficio de los propietarios.
Plataforma de gestión estudio del propietario Al definir un estado favorable a los propietarios, como Texas, Indiana, Florida, Georgia y Arizona, el estado es beneficioso para las siguientes categorías de inversores:
- proceso de desalojo
- Derechos del propietario y del inquilino
- regulaciones de control de alquileres
- Requisitos de registro y licencia
- Tasas impositivas y tasas de seguros.
- competencia de mercado
Al mismo tiempo, la plataforma de inversión conjunta Alquiler de chispas ha publicado una lista de las ciudades menos favorables para los propietarios en 2024. Las cinco ciudades principales son las siguientes:
- Portland, Oregón
- nueva york, nueva york
- washington dc
- Baltimore, Maryland
- Detroit, Míchigan
En la otra cara de la moneda, Ir a tasas bancarias Hemos compilado una lista de las mejores ciudades para propietarios, siendo las siguientes las más populares:
- colón ohio
- fénix, arizona
- Nashville, Tennesse
- Charlotte, Carolina del Norte
- ciudad del lago salado utah
Crisis financiera
La financiación también está aumentando difícil Según los informes, para los pequeños propietarios que no solicitan grandes préstamos red de agentes inmobiliarios. Muchos prestamistas han recortado los préstamos de pequeñas cantidades, especialmente los de menos de 100.000 dólares, porque estos préstamos son menos rentables y se consideran de mayor riesgo según el marco regulatorio actual. Esto significa que las casas más pequeñas, que a menudo son el punto de partida para nuevos inversores, especialmente aquellos que siguen una estrategia BRRRR, tienen más probabilidades de venderse a compradores que paguen exclusivamente en efectivo.
Reflexiones finales: consejos para pequeños inversores
Antes de empezar a hacer sonar las alarmas sobre la inversión inmobiliaria, vale la pena echar un vistazo al panorama general. Pequeños inversores inmobiliarios con 10 propiedades o menos todavía en propiedad Más del 90% de las viviendas unifamiliares en Estados Unidos– Es evidente que algo está funcionando. La gente siempre necesitará un lugar donde vivir y ni la inteligencia artificial ni la política pueden cambiar eso.
El verdadero dilema es la escasez de viviendas en comparación con la población, lo que eleva los costes. en su Actualizaciones del mercado de octubreEl banco de inversión JPMorgan Chase estima que Estados Unidos tiene una escasez de vivienda de 2,8 millones de unidades, una escasez que tardará una década en resolverse, y que las tasas de interés más bajas no ayudarán.
El banco declaró:
“Hoy en día, el costo de ser propietario de una casa es aproximadamente un 40% más alto que el costo de alquilarla, y al estadounidense promedio le toma más de ocho años ahorrar para comprar una casa. depósitolos cuales han impulsado una preferencia por el alquiler, con los alquileres medios de apartamentos en relación con los salarios semanales medios ahora por debajo de los niveles prepandémicos. “
Teniendo esto en cuenta, a continuación se ofrecen algunos consejos para planificar su viaje de inversión.
Elige una estrategia
Define tu estrategia en función de tu liquidez, tiempo y tolerancia al riesgo. El apalancamiento está bien en teoría, pero si no tienes los fondos que te respalden cuando las olas se pongan feas (y lo harán), puede ser un desastre.
Ser propietario de un alquiler requiere un fondo de reserva. Si no los tiene, asóciese con alguien que tenga dinero pero no tiempo.
Confíe en herramientas digitales, datos y conocimiento local
Hoy en día, un mar de conocimiento sobre los mercados locales está a nuestro alcance, y las herramientas digitales (aplicaciones y software) facilitan a los inversores y empresas de gestión expertos en tecnología realizar análisis de mercado, búsqueda de acuerdos, selección de inquilinos, optimización de alquileres y contabilidad, ahorrando tiempo.
Centrarse en nichos de mercado o áreas desatendidas parte
La forma en que los inversores pueden vencer a los propietarios de viviendas y a los inversores institucionales es centrarse en áreas donde no dominan o no quieren dominar. Estos pueden ser los siguientes:
- vivienda asequible En ciudades más pequeñas, más cercanas a las comunidades rurales, hay demanda
- casa antigua Requiere rehabilitación moderada, que a menudo no es deseada por los nuevos compradores.
- Unidades que satisfacen las necesidades de los inquilinos ¿Quién no quiere un propietario corporativo anónimo y de gran escala? Estos suelen estar ubicados en comunidades más pequeñas y más unidas.
- Regiones con un entorno regulatorio razonable Esto es beneficioso para los propietarios de pequeñas empresas. Por ejemplo, el estado de Washington ha propuesto esta idea: Limitar el número de unidades que puede poseer un solo inversorlo que ahuyentará a los inversores de Wall Street.
- piratería de la casa menor multifamiliar Por lo tanto, son elegibles de dos a cuatro unidades. propietario inquilino. Enjuague y repita.
Sea selectivo. En el clima inmobiliario actual, ahora no es el momento de comprar una casa grande a menos que tenga mucho dinero. bastanteenfocándonos en hacer que cada compra sea significativa y aprovechar al máximo su inversión. flujo de fondos Haga esto centrándose en el precio, el mantenimiento, la ubicación y las necesidades de alquiler.
