Este artículo está escrito por Financiamiento rápido de capital
Antes de comprar tu primera vivienda, creo que conocer el “mercado” es lo mismo que conocer una ciudad. Si Phoenix está en auge, creo que todo el metro estará en auge. si cleveland entrada de efectivoMe imagino que cualquier lugar a 20 minutos del centro de la ciudad debe ser una buena oferta. Si Nashville está llena de grúas y construcción, todos los submercados tienen que ser ganadores.
Fue después de un acuerdo decepcionante que me di cuenta de lo descabellada que era esta idea.
El sector inmobiliario no es como un gran organismo que se mueve todos en una dirección al mismo tiempo. No recompensa a todas las comunidades por igual. Y definitivamente no le importa lo que digan los titulares a nivel de ciudad. Una vez que realmente comienzas a estudiar a los inversionistas exitosos (o a los prestamistas que los financian), comienzas a ver que la diferencia entre un acuerdo rentable y uno doloroso es a menudo sólo unas pocas calles, el límite de una escuela o un cambio sutil en la demanda local.
Los inversores experimentados lo entienden, pero lo que la mayoría de los principiantes pasan por alto es que el sector inmobiliario es hiperlocal. No sólo bloque por bloque, sino a menudo bloque por bloque. Una vez que veas cuán localizado está realmente el juego, finalmente entenderás por qué la misma ciudad puede producir ofertas increíbles y terribles al mismo tiempo.
He hablado con miles de inversores a lo largo de los años y los he visto aprender esta lección de diferentes maneras. Algunas personas están descubriendo su voltear Después de pasar 87 días en el mercado, una casa idéntica a una milla de distancia se vendió en una guerra de ofertas. Cuando ese alquiler que luce genial en la hoja de cálculo termine en tu bolsillo, otros lo sabrán. El volumen es alto y débil. Salarios de inquilinos. Otros descubren el camino más fácil, a menudo gracias a prestamistas como Team Financiamiento rápido de capitalintervino y explicó lo que realmente significan estos números.
El patrón es siempre el mismo: los inversores no fracasan porque eligen la estrategia equivocada. Fracasaron porque utilizaron el enfoque correcto en el mercado equivocado.
Por qué el conocimiento es poder: comprender el mercado inmobiliario
Hace unos años, vi a dos inversores comprar viviendas unifamiliares similares en la misma área metropolitana, pero a sólo seis millas de distancia. Ambos eran reparadores, requirieron aproximadamente $40,000 en trabajo y fueron comprados en el mismo mes.
El inversionista A compró una propiedad en un vecindario prometedor donde las casas renovadas se vendieron en menos de 10 días. Las familias se están mudando, el comercio minorista se está expandiendo, la delincuencia tiene una tendencia a la baja y las calificaciones de las escuelas locales han mejorado por tercer año consecutivo.. inversor El flip de A se vendió en 72 horas por un precio superior al de venta.
Las compras del inversor B parecen similares sobre el papel, pero los compradores minoristas en realidad no están entrando en ese corredor en particular. él acuñado Escuela en problemas, casas renovadas entre dos vías principales simplemente No obtener una gran prima. El clamshell permaneció en el mercado durante casi tres meses y finalmente se vendió con pérdidas.
La misma ciudad, renovaciones, contratistas y cronogramas: resultados completamente diferentes.
A partir de ese momento dejé de pensar en “ciudades” y comencé a pensar en “micromercados”.
La personalidad de tu mercado
Cada área se divide en una de tres características generales. Saber cuál posee lo determina todo: su financiamiento, estilo de decoración, período de tenencia, estrategia de salida e incluso su tolerancia al riesgo.
1. Mercado de apreciación
Se trata de áreas de alto crecimiento impulsadas por la reubicación corporativa, los auges demográficos y la expansión económica constante. Ciudades como Denver, Nashville, Austin, Raleigh y Salt Lake City entran en esta categoría. Los precios tienden a subir más rápido que los alquileres, el inventario es escaso y la competencia es feroz.
Estos mercados recompensan la paciencia y los proyectos de valor agregado. No lo compraste por flujo de fondos Aquí; el propósito de su compra es justolargo agradecery la capacidad de forzar la realización de valor a través de la renovación. Pero también hay que ser un asegurador disciplinado porque los errores pueden resultar costosos rápidamente.
2. Mercado de flujo de caja
Se trata de entidades que realizan transacciones en efectivo fiables y estables. Piense en el Medio Oeste, el Rust Belt y muchas áreas metropolitanas del sur. Aún puedes comprar artículos por menos de $150 000, tener flujo de caja desde el primer día y encontrar vendedores motivados y amplios diferenciales.
Estos mercados recompensan a los inversores que compran y mantienen a largo plazo y que comprenden los perfiles de los inquilinos, el crecimiento de los salarios y los costos reales de mantener las viviendas antiguas. El aprecio está ahí, pero a menudo es lento y predecible en lugar de dramático.
3. Mercado Mixto
Estas son las mejores ciudades para que los inversores obtengan flujo de caja y apreciación: Tampa, Charlotte, Greenville, Oklahoma City y partes de Phoenix. No son tan volátiles como los mercados de alta apreciación, pero aun así ofrecen ventajas a largo plazo y un flujo de caja sustancial.
Los híbridos son algunas de las mejores cosas BRRRRR Los alquileres aumentan año tras año a medida que las transacciones se mantienen y la demanda es estable. A los inversores que entienden los costes de construcción y las capitalizaciones de mercado les va muy bien aquí.
Aprende a leer a tus vecinos
Si desea comprender el mercado como un prestamista experimentado, debe dejar de centrarse en big data y empezar a centrarse en los clientes potenciales.
Días en el mercado
Nada comunica los requisitos más claramente que el DOM. Las comunidades donde las viviendas se contratan en dos semanas se desempeñan de manera diferente a las comunidades donde las viviendas están ocupadas durante 90 días.
Distribución de reformados y sin reformar.
En algunos lugares, puedes comprar una casa sin amueblar por 190.000 dólares y vender una casa renovada por 220.000 dólares. Eso no es suficiente para justificar el trabajo.
En otros casos, podría comprar una casa antigua por 160.000 dólares y vender la renovada por 280.000 dólares. Aquí es donde ocurre el cambio grave.
relación precio de la casa a alquiler
Los corredores de alquiler fuertes normalmente estarán por debajo de 16. El corredor de apreciación suele estar por encima de 20. El mercado mixto rebota en el medio.
distrito escolar
Un solo cambio en la calificación de una escuela puede costar ARV $50.0000-$150.000. este Este es uno de los patrones más consistentes que ven los prestamistas.
concentración del crimen
No es un crimen en toda la ciudad; delincuencia en un radio de tres calles. Los inversores deben ignorar esto bajo su propio riesgo.
salario local
Su hoja de cálculo no determina su alquiler; se define por los ingresos de sus inquilinos. Si su alquiler ideal es un 30% más alto que el salario medio, esa cifra no le convendrá.
¿Qué pasa si las condiciones del mercado cambian?
El mercado inmobiliario es fluido. Las tasas de interés aumentan, las tendencias demográficas cambian, el inventario fluctúa hacia adelante y hacia atrás y la psicología del comprador cambia inesperadamente.
elegante Los inversores se adaptarán, así:
- Cuando la tasa de interés elevar: El sentido de urgencia de los compradores disminuye, los inventarios aumentan y el poder de negociación regresa a los inversores. Las oportunidades BRRRR a menudo se expanden aquí.
- Cuando el inventario aumenta: Este es un momento dorado para los inversores de valor añadido. Más opciones significan mejores precios y menos competencia.
- Cuando los alquileres se disparan: Incluso en las zonas metropolitanas de precios más altos, las operaciones de compra y retención se están volviendo más atractivas.
- cuando los precios se aplanan: su Su plan de renovación (y su capacidad para mejorar su propiedad sin construir demasiado) se convierte en su ventaja competitiva.
Simplifica el proceso para cada mercado
Los inversores más experimentados siguen patrones predecibles al evaluar nuevos mercados:
- Primero, determine la personalidad del mercado: flujo de caja, apreciación o híbrido.
- Luego, estudie el comportamiento de los compradores minoristas: los DOM, las comparaciones de productos terminados y los límites de precios dicen la verdad.
- Luego observe el comportamiento de los inquilinos: salarios reales, tendencias de alquiler, vacantes y estabilidad laboral local.
- Luego busque inventarios en dificultades y diferenciales donde se pueda crear valor.
- Finalmente, elija una estrategia adecuada. Vecindario; No es tu estrategia favorita.
Recuerde, fracasará si:
- Forzar la estrategia de inversión hacia la zona del flujo de caja
- Pruebe BRRRR en áreas sin diferenciales
- Comprar alquiler cuando los salarios no pueden soportar el crecimiento del alquiler
Pero cuando la estrategia se alinea con el mercado, se puede desbloquear el verdadero poder del sector inmobiliario: rentabilidades repetibles, escalables y duraderas.
Por qué su prestamista puede conocer su mercado mejor que nadie
Lo que la mayoría de los nuevos inversores no se dan cuenta: su prestamista ve más acuerdos que sus agentes, contratistas, mentores y hojas de cálculo combinados. Verán qué ARV se mantienen, cuáles fracasan, cuáles pagan de más, qué negocios no pasan las inspecciones, qué comunidades generan fuertes salidas y qué comunidades siguen quemando nuevos inversores.
Financiamiento rápido de capital Estos patrones se utilizan todos los días. Saben cómo estructurar una financiación que refleje el comportamiento comunitario real más que la teoría. Saben cómo ayudar a los inversores a evitar pagar demasiado por una inversión, o pedir prestado muy poco para un BRRRR, o simplemente caer en un desajuste de mercado que podrían haber evitado.
He escuchado innumerables historias de inversores que evitaron enormes pérdidas simplemente porque los prestamistas señalaron una competencia débil o límites excesivos a la terapia antirretroviral. A veces, un acuerdo fallido puede salvarle.
simple hecho
No es necesario conocer todos los mercados de EE. UU., seguir los titulares nacionales o seguir las tendencias estado por estado. Lo que necesitas es una comprensión profunda del pequeño terreno en el que estás invirtiendo. Porque cuando entiendes el mercado a nivel comunitario, todo se vuelve más claro:
- cuanto ofrecer
- ¿Cuánto cuesta decorar?
- Cómo recaudar fondos
- Cómo fijar el precio
- como extender
La mayoría de los inversores fracasan no porque los bienes raíces sean riesgosos, sino porque nunca aprendieron realmente a leer el mercado.
Una vez que hagas eso, estarás jugando un juego completamente diferente. Cuando esté listo para financiar su operación de la manera correcta, Financiamiento rápido de capital Esté preparado para ayudar.
