Por qué las viviendas de nueva construcción superan a las antiguas y al mercado
Este artículo está escrito por alquilar retirarse.
Si alguna vez compró una propiedad de alquiler antigua, sabe qué hacer. El listado lo llama “encantador” o “lleno de carácter”. Lo recorre y siente la nostalgia: los pisos de madera crujen como una sinfonía, las bañeras con patas y las chimeneas gritan noches acogedoras.
Entonces la realidad se impone.
¿Suelos chirriantes? Estaban cubriendo el contrapiso deformado. ¿Bañera con patas? gotea y oxidado Abajo. ¿Esa chimenea “cómoda”? No ha estado a la altura desde que Kennedy asumió el cargo. De repente, su “propiedad de inversión” se parece más a un pozo de dinero con una hipoteca.
Las casas viejas vienen con viejos problemas. A medida que invierte en flujo de caja, crecimiento del capital y escalabilidad, estos problemas pueden descarrilar toda su estrategia.
Por eso, cada vez más inversores recurren a algo que han ignorado durante años: el alquiler de obra nueva. Estas propiedades está explícitamente construido Teniendo en cuenta las normas actuales, inquilinos e inversores. Alquiler hasta la jubilación Llévalo a otro nivel y deja que los inversores se beneficien de ello.
Usemos algunas historias del mundo real para explicar por qué las construcciones nuevas siempre son mejores que las casas antiguas.
la historia de sara
Sarah compró una casa de alquiler de los años 50 en una “excelente ubicación”. Durante el primer año, ella debe:
- Reemplazo del calentador de agua ($1,400)
- Aplicar parche de techo ($2200)
- Apagó la mitad de los enchufes porque su inquilino enchufó una tostadora y disparó todo el sistema ($600)
A finales de año, el “flujo de caja” de Sarah se volvió negativo. Peor aún, un inquilino frustrado y descontento con el mantenimiento constante, dio Aviso de desalojo.
Esta es la realidad de las casas antiguas: el Capex (gastos de capital) puede afectarle rápida y frecuentemente. Puedes hacer un presupuesto para esto, pero el momento no es el adecuado.
Las casas antiguas suelen tener:
- Las tuberías obsoletas estallan en el peor momento posible
- El antiguo sistema HVAC falló a mediados de julio
- El misterioso cableado de un tío que se creía electricista
- Pintura a base de plomo, asbesto u otros costosos problemas heredados.
El encanto puede atraer inicialmente a los inquilinos, pero el mantenimiento continuo los alejará (y a usted).
Por qué ganan los alquileres de nueva construcción
Imagine un nuevo edificio de alquiler en un mercado en crecimiento. Cuando entras a la casa, todo es nuevo: techo, HVAC, calentador de agua, ventanas y electrodomésticos. Puede obtener una garantía del fabricante que cubra su sistema principal durante muchos años. Los inquilinos entran y ven encimeras de cuarzo, ventanas de bajo consumo y características inteligentes del hogar.
He aquí por qué a los inversores les encanta esto:
1. Reducir los costos de mantenimiento
Cuando todo sea nuevo, no gastará miles de dólares cada año en reparaciones inesperadas. La garantía cubre artículos costosos, lo que le permite planificar años de gastos de capital por adelantado En lugar de jugar a la defensiva todos los meses.
2. Mayor potencial de alquiler
Los inquilinos pagarán una prima por las viviendas modernas. Nuevos equipos, diseños eficientes y ahorros de energía son puntos de venta clave que respaldan alquileres más altos.
3. Período de retención del inquilino más largo
A los inquilinos no les gusta mudarse. Si son felices en un hogar fresco y moderno, se quedarán más tiempo. Menos rotación significa menores tasas de desocupación y menos gastos de limpieza y retención.
4. Eficiencia energética
El nuevo edificio está equipado con sistemas de ahorro de energía y aislamiento. Los inquilinos aprecian facturas de servicios públicos más bajas, lo que hace que su propiedad sea más competitiva en el mercado.
5. Apreciación de los mercados en crecimiento
última construcción quedarse en cama En áreas de crecimiento con nueva infraestructura que incluyen escuelas, carreteras y centros comerciales. Estos mercados suelen experimentar fuertes agradecerdándoles a ambos flujo de fondos y a largo plazo justo crecer.
Jason está uno al lado del otro
Jason, otro inversor con el que trabajamos, compró dos alquileres en la misma ciudad. Una es una casa unifamiliar de los años 70 y la otra es nuevo edificio.
- Inicio de los años 70: El alquiler total era de $1,600 por mes, pero después del reemplazo del sistema HVAC, las reparaciones de plomería y la rotación, Jason solo ganó $100 por mes el primer año.
- nuevo edificio Hospedarse: El alquiler total es de $1.850 mensuales. No se ha realizado ningún mantenimiento aparte del paisajismo.. neto Flujo de caja: $650/mes.
Para el tercer año, la casa antigua se estaba quedando sin “flujo de efectivo” debido a renovaciones importantes, mientras que la casa nueva seguía funcionando sin problemas.
La perspectiva de un inquilino: por qué las casas nuevas superan a las antiguas
La inversión inmobiliaria no es sólo un negocio de inversores; Se trata de los inquilinos. Imagina que eres inquilino y puedes elegir entre las siguientes opciones:
- Una casa de los años 60 con un encanto peculiar pero con ventanas con corrientes de aire y facturas de servicios públicos elevadas
- Casa moderna y energéticamente eficiente con plano de planta abierto, electrodomésticos nuevos y sistema HVAC confiable
¿Adónde vas a trasladar a tu familia? Exactamente.
Los inquilinos no necesitan un “proyecto”. Quieren comodidad, confiabilidad y valor. Es por eso que los arrendamientos de nuevas construcciones generalmente se alquilan más rápido y atraen a inquilinos más calificados.
Ventaja para el inversor: fácilmente escalable
La verdadera razón por la que las casas de nueva construcción se alquilan mejor que las casas antiguas es que le permiten expandirse.
Si cada propiedad que posee requiere una pequeña fortuna en reparaciones, rápidamente llegará al límite y se quemará. Pero si su alquiler es estable, requiere poco mantenimiento y es satisfactorio, puede agregar más puertas sin agregar más estrés.
Esa es la diferencia entre ser propietario y ser inversor: uno te pone en problemas, mientras que el otro te da la libertad de crecer.
Alquiler a rol de jubilado
Alquiler hasta la jubilación Desarrolló una reputación por mostrar a los inversionistas por qué las casas de nueva construcción superan consistentemente a las casas más antiguas en rendimiento de alquiler. La principal diferencia es que estas propiedades no requieren que los propietarios realicen constantes llamadas de reparación o búsquedas interminables de contratistas confiables. En cambio, los inversores pueden centrarse en hacer crecer su cartera y disfrutar ingresos pasivos Inicialmente comenzaron a crear.
Otra ventaja importante es la ventaja financiera. Las nuevas construcciones a menudo califican para algunos de los programas de financiamiento más atractivos, y los prestamistas ofrecen tasas de interés más bajas, plazos más largos e incluso incentivos especiales para propiedades de nueva construcción. El seguro también suele ser más barato porque todo es nuevo y está construido según códigos modernos. En conjunto, estos ahorros brindan a los inversores gastos mensuales más bajos y un flujo de caja más estable.
Los inversores también se benefician de la fuerte demanda de los inquilinos y del potencial de apreciación a largo plazo, ya que los proyectos de alquiler hasta la jubilación a menudo buscan nuevas oportunidades de construcción en mercados de alto crecimiento. Es la combinación de viviendas modernas, mejor financiamiento y desempeño confiable lo que hace que la nueva construcción sea una de las estrategias más innovadoras en el mercado de alquiler actual.
Pensamientos finales: el encanto no paga las cuentas
Las casas históricas tienen un tiempo y un lugar específicos. Sin embargo, cuando se trata de construir una cartera de alquileres rentable y escalable, la nueva construcción gana casi siempre. Los inquilinos no pagan más por el cableado “pintoresco” o la plomería “anticuada”; pagan por comodidad, confiabilidad y vida moderna.
Entonces la próxima vez fuiste tentado Si eres una persona con “carácter”, recuerda esto: el encanto no paga las cuentas. El flujo de caja sí. y sin flujo de caja más suave que Todo funciona como alquiler desde el primer día.
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