El final de la recesión de bienes raíces comerciales finalmente está aquí

Los inversores de bienes raíces comerciales (CRE) han estado en problemas en medio de una recesión brutal desde 2022. A medida que aumenta la inflación y el aumento de la tasa de interés límite superior, los aumentos del valor de los activos y las tasas de interés hipotecarias se vuelven más altas y más altas. El llanto del rally se volvió simple: “Supervivencia hasta 2025”.

Ahora estamos en la segunda mitad de 2025, y parece que lo peor finalmente termina. La recesión de bienes raíces comerciales parece haber terminado y las oportunidades explotan nuevamente.

Creo que los próximos tres años serán mejores que el anterior en Cre. Y si me equivoco, solo perderé dinero o ganaré menos tiempo de lo esperado. Este es el precio que pagamos como inversores de activos arriesgados.

Algunos años difíciles para bienes raíces comerciales

En 2022, cuando la Fed comienza su ciclo de senderismo más radical en décadas, Cre es una de las primeras víctimas. El valor de la propiedad es muy sensible a los costos de endeudamiento porque la mayoría de las transacciones se financian. Con el rendimiento del tesoro a 10 años que aumenta de aproximadamente 1.5% pre-pandemia (por debajo del 0,6%) a aproximadamente el 5% del pico de 2023, la tasa límite superior no se encuentra en ninguna parte, pero puede aumentar.

Mientras tanto, la demanda de espacio de oficina está atrapada en trabajos híbridos y remotos. Los desarrolladores de apartamentos enfrentan el aumento de los costos de construcción y el aumento de las tasas de crecimiento de alquiler. La industria fue una vez la querida de CRE, enfriándose a medida que las cadenas de suministro se congelan y luego se normalizaban.

A medida que aumentan los costos de financiación y el crecimiento de NOI unifica, los inversores de CRE tienen que reducirlo. Los titulares sobre los préstamos predeterminados, extensiones y “extender y pretender” dominan el espacio.

Firma de que la recesión de bienes raíces comerciales está llegando a su fin

Avance rápido hasta hoy y el paisaje se ve muy diferente. Por eso creo que estamos al final de Cre Acre Downurn:

1. La inflación se ha normalizado

La inflación ha caído del 9% de calor a mediados de 2022 a menos del 3% hoy. La menor inflación brinda seguridad alimentada para brindar a las políticas e inversores más confianza en la suscripción de transacciones a largo plazo. La estabilidad de los precios es oxígeno de bienes raíces comerciales, y finalmente ha regresado.

2. 10 años de disminución del rendimiento

El Tesoro a 10 años impulsa la mayoría de las tasas hipotecarias y ha caído a aproximadamente un 4% desde su pico. Una caída de 100 barriles es significativa para los inversores apalancados. Una reducción del 1% en los costos de endeudamiento se puede convertir en 10%+ valores de propiedad más altos utilizando matemáticas de tasa de tapa común.

3. HUB FED

Después de más de nueve meses de estabilidad, la Reserva Federal recorta nuevamente. Aunque la Fed no puede controlar directamente la tasa hipotecaria a largo plazo, los recortes a corto plazo generalmente se filtran. Los cambios psicológicos también son importantes: los inversores ahora creen que el ciclo de ajuste está realmente detrás de nosotros.

4. El problema alcanzó su pico

Hemos visto vendedores forzados, extensiones de préstamos y recortes de precios. Muchas manos débiles se han apresurado. Una vez que los signos de dolor, las ventas de angustia comienzan a atraer capital de oportunidad. Históricamente, esta transición marcó la parte inferior del ciclo inmobiliario.

5. El capital está regresando

Después de dos años de barrio, Capital ha vuelto. Los inversores institucionales son bienes inmuebles insuficientes en relación con sus objetivos a largo plazo. Oficinas de inicio, capital privado y plataformas Recaudación de fondos Los fondos están siendo recaudados y redistribuidos activamente al CRE. La liquidez crea estabilidad de los precios.

Oportunidades para CRE

No todos los CRE son iguales. Si bien la oficina puede sufrir daños durante años, otros tipos de propiedades parecen convincentes:

• Multifamilia: El crecimiento del alquiler se ralentizó pero no colapsó. Desde 2022, puede haber suministro de suministro en los próximos tres años debido a la pequeña oferta de nuevos edificios, y las presiones de alquiler están aumentando.
• Industrial: Incluso desde la loca pandemia, el almacenamiento y la logística siguen siendo ganadores a largo plazo.
• minorista: “Apocalipsis minorista” es exagerado. Se está ejecutando un centro de anclaje de supermercados bien ubicado, y la experiencia minorista tiene resistencia.
• importante: Los centros de datos, la vivienda para personas mayores y las oficinas de atención médica continúan atrayendo capital de nicho. Con el auge de la IA, los centros de datos pueden ver el capital de inversión más creo.

Como asignador de capital, me atrae el valor relativo. Las acciones de hoy en día la negociación de acciones tiene un retorno a plazo de aproximadamente 23 veces, mientras que muchos activos de CRE todavía tienen un precio como si el precio fuera permanente en el nivel de 2023. Esta es una desconexión digna de atención.

No confundas bienes raíces comerciales con tu hogar

Una diferencia importante: los bienes raíces comerciales son diferentes de comprar su residencia principal. Los inversores de CRE están muy preocupados por los rendimientos, las tasas de interés del límite y el financiamiento. Por otro lado, los compradores de viviendas están más centrados en el estilo de vida y la practicidad.

Por ejemplo, compré una casa nueva y no maximicé los rendimientos financieros, pero debido a que quería más tierra y espacio al aire libre para que mis hijos aún fueran jóvenes. El retorno de la inversión para la tranquilidad y la memoria infantil es inconmensurable.

Los bienes raíces comerciales, por el contrario, se trata de números. Se trata de múltiplos de flujo de efectivo, apalancamiento y salida. Sí, las emociones se propagan, pero el mercado es aún más despiadado.

Todavía existe riesgo en Cre

Seamos claros: convocar el final de una recesión no significa que el cielo azul durará para siempre. Todavía existen riesgos:

• Demasiadas oficinas: Muchas torres de oficinas de CBD están funcionalmente desactualizadas y nunca se restaurarán nunca.
• La deuda madura: El muro de los préstamos seguirá vencido en 2026-2027, y el mercado se puede probar nuevamente.
• Riesgos de política: Los cambios fiscales, las leyes de zonificación u otros brotes de inflación inesperados pueden conducir al progreso.
• Incertidumbre global: Las tensiones geopolíticas y el crecimiento más lento en el extranjero pueden exudar la demanda de CRE.

Pero el ciclo no termina con todos los riesgos que desaparecen. Cuando cambia el equilibrio de riesgo y recompensas, favoreciendo a los inversores dispuestos a mirar hacia adelante, terminan.

Por qué soy optimista sobre Cre

Alrededor del 40% de mi patrimonio neto está en bienes raíces, aproximadamente el 10% de los cuales se encuentra en propiedades comerciales. Entonces, personalmente siento esta frustración.

Pero cuando me encojo, veo los ecos del ciclo pasado:

• Ventas de pánico, luego la oportunidad de comprar.
• La tasa alcanza su punto máximo y comienza a caer.
• La institución regresa de la defensa a la ofensiva.

Recientemente grabé un podcast con Ben Miller Recaudación de fondosEs optimista sobre CRE en los próximos tres años. Su punto, junto con el fondo macro mejorado, me llevó a creer que hemos doblado la esquina.

CRE: De la supervivencia a la prosperidad

Durante tres años, el hechizo ha sido “Supervivencia hasta 2025”. Ok, estamos aquí. Los inversores de Cre que lo sostienen pueden terminar siendo recompensados. La inflación es menor, las tasas de interés son más bajas, el capital está regresando y están surgiendo nuevas oportunidades.

El final de una recesión de bienes raíces comerciales no significa dinero fácil o rebotes directos. A diferencia de las acciones que se mueven como lanchas rápidas, los bienes raíces se mueven más como Super Robots, lleva tiempo girar. La paciencia sigue siendo crucial. Aún así, la tendencia ha cambiado, y es un momento para reposicionar la cartera para ser valoraciones atractivas y prepararse para la próxima actualización.

La clave es mantenerse selectiva, mantener una mentalidad a largo plazo y alinear cada inversión con sus objetivos. Para mí, los bienes raíces comerciales siguen siendo una parte más pequeña pero significativa del patrimonio neto diversificado.

Si ha estado esperando el belicón, podría ser el momento de vadear. Porque en la inversión, cuando las aguas están tranquilas, las mejores oportunidades rara vez aparecen: aparecen cuando los ciclos se vuelven silenciosamente.

Lector, ¿crees que el mercado de CRE finalmente ha cambiado? ¿Por qué o por qué no? En esta etapa del ciclo, ¿dónde ves las oportunidades más convincentes para bienes raíces comerciales?

Invierte de una manera diversificada

Si desea obtener bienes raíces comerciales, eche un vistazo Recaudación de fondos. Fundada en 2012, la compañía de recaudación de fondos ahora administra más de $ 3 mil millones para más de 380,000 inversores. Su enfoque está en los bienes inmuebles comerciales orientados a los residenciales en los mercados de bajo costo: los activos tienden a ser más resistentes que las oficinas o el comercio minorista. A lo largo de la recesión económica, la recaudación de fondos continúa desplegando capital para capturar valoraciones más bajas. Ahora, a medida que cambian los ciclos de CRE, están en una buena posición y pueden beneficiarse del rebote.

La inversión mínima es de solo $ 10, y con el tiempo, el costo promedio es más fácil que los dólares estadounidenses. Personalmente, pongo seis cifras en los productos CRE de recaudación de fondos y aprecio su enfoque a largo plazo para trabajar conmigo mismo. La recaudación de fondos también ha sido un patrocinador de samurai financiero desde hace mucho tiempo, lo que le dice a nuestra filosofía de inversión compartida.