El mercado inmobiliario más submarino de Estados Unidos ofrece una oportunidad de oro para los inversores

La combinación de ejecuciones hipotecarias y caída de los precios de las viviendas es como arrojar un cebo a una manada de tiburones hambrientos de un acuerdo. A medida que las hipotecas caen a cifras negativas en algunos estados justo Las aletas han comenzado a dar vueltas después de que los bancos se apoderaron de la propiedad de las viviendas.

casa bajo el agua en grupos en estados específicos

Sin embargo, esto todavía no es un frenesí alimentario. Investigación sobre el valor líquido de la vivienda para el cuarto trimestre de 2025, según expertos en datos inmobiliarios Átomoun porcentaje de una casa que está al menos un 25 por ciento por debajo del agua, lo que significa que el saldo de la hipoteca está al menos un 25 por ciento por encima del valor de mercado.ha aumentado al 3% Como proporción de todos los préstamos hipotecarios, aumentó desde el 2,5% hace un año.

Esta no es una noticia impactante en sí misma, pero lo interesante es que las casas sumergidas se concentran en estados específicos, con aproximadamente entre el 5% y el 11% de las casas hipotecadas en cada estado con un patrimonio negativo severo:

• Luisiana
• Misisipí
• Kentucky
• Iowa
• Arkansas

Si estos propietarios se ven obligados a vender porque su deuda excede el valor de su casa y no pueden encontrar un comprador, pueden devolver las llaves al banco, que luego pondrá la casa a la venta como REO. En un mercado en declive, esto representa una oportunidad única en la vida para los inversores.

Analizar datos ATOMBrad Case, economista jefe de Homes.com, dijo:

“Cuando una casa entra en valor negativo, hay tres razones típicas. Una, están usando tasas de interés muy bajas. depósito;En segundo lugar, utilizaron un cronograma de amortización largo, lo que significa que el período durante el cual sus pagos hipotecarios eran principalmente intereses en lugar de capital se prolongó durante un largo período de tiempo.; y tresel valor de su casa ha bajado, ya sea porque la compraron en las mejores condiciones del mercado o porque pagaron incluso más de lo que valía cuando la compraron. “

Case añadió: “El problema más importante es que algunos compradores pueden pensar que los aumentos de precios de 100.000 dólares que vieron durante el año anterior continuarán indefinidamente y están dispuestos a pagar más para conseguir (no del todo) el primer piso”.

Este pensamiento condujo a la crisis financiera de 2008. Sin embargo, todavía estamos muy lejos de ese objetivo, ya que sólo algunos mercados muestran un aumento en las viviendas sumergidas, mientras que a otros, particularmente en el Medio Oeste, les está yendo bien.

Los mismos datos de ATOM muestran que las propiedades ricas en capital (donde la deuda garantizada total representa la mitad del valor de la vivienda) cayeron del 46,1% en el tercer trimestre de 2025 al 44,6% en el cuarto trimestre. Sin embargo, Case califica esto como una “normalización” y no como un mercado en caída libre.

Narrativas de estrés, ejecuciones hipotecarias y éxodo de propietarios

Cuando el valor de la vivienda cae y el número de viviendas aumenta analizado A medida que los problemas crediticios de los hogares empeoran, comienza a surgir una narrativa: las personas –especialmente aquellas en los tramos de ingresos medios– enfrentan crecientes tensiones financieras.

“Estamos viendo un rápido crecimiento de la morosidad hipotecaria en áreas de bajos ingresos y áreas donde las condiciones del mercado laboral o inmobiliario se han deteriorado”, Los economistas del Banco de la Reserva Federal de Nueva York dijeron en un informes recientes. Tiene altas propiedades submarinas y Aumento de ejecuciones hipotecariasSegún los datos, que incluyen avisos de impago, subastas programadas y embargos bancarios, un aumento del 32% respecto al año anterior. datos atómicos, Indique una variedad de vendedores y prestamistas proactivos.

“El propietario se fue”

A estas tendencias se suma una creciente preocupación para los inversionistas: el “éxodo de los propietarios”, que sugiere que en ciertas áreas metropolitanas (más comúnmente Florida y Texas), los propietarios están migrando cuesta arriba debido a una combinación de precios, cargas de alquiler, fricciones regulatorias y poca simpatía por los propietarios.

Un informe de enero de 2026 analizó que “Éxodo de propietarios e índice de estrés habitacionalEl informe publicado por GighHz, que combina el Índice de Vivienda y Alquiler de Zillow con conjuntos de datos regulatorios estatales, muestra que los hogares de bajos ingresos en mercados de alquiler controlado gastan alrededor del 42% de sus ingresos en alquiler, en comparación con alrededor del 29% en estados más favorables a los propietarios, lo que ilustra cómo las regulaciones estrictas y las cargas de alquiler más altas van de la mano.

El Dr. Pouyan Golshani, fundador de GighHz Capital y desarrollador de RadReport AI, dijo que el mercado inmobiliario estadounidense se ha dividido en cuatro regiones capitales. “Los inversores y los propietarios no son villanos ni héroes; son actores que responden racionalmente a la regulación, la oferta y la asequibilidad”, añadió.

Por qué el Medio Oeste sigue liderando

Por el contrario, ciertos mercados del Medio Oeste y el Noreste siguen siendo resistentes, según informes sobre el éxodo de propietarios:

• rockford illinois
• Erie, Pensilvania
• Útica, Nueva York
• San José Misuri
• janesville wisconsin
• cantón de ohio
• Siracusa, Nueva York
• cleveland-ohio

En estos mercados, la asequibilidad y la seguridad laboral crean un entorno favorable para los compradores de viviendas y propietarios, en contraste con el pico de especulación en los mercados del Sunbelt y la costa.

este tengo una respuesta Depender de Neighbors Bank nombra las mejores ciudades para compradores de vivienda por primera vez en 2026cual dominado Por la ciudad del Medio Oeste.

juego de propietario

Los propietarios que buscan un acuerdo tienen varias opciones. Una tendencia en algunos estados del sur y del Sunbelt es que los propietarios de viviendas enfrentan una presión financiera cada vez mayor. Si la casa tiene un valor neto negativo, surge la pregunta: “Estamos comprando una casa, ¿se enfrenta a una ejecución hipotecaria o a una insolvencia?” Si está tratando de conseguir una casa con descuento, los anuncios publicitarios, los anuncios en línea o los carteles de bandidos no le servirán de mucho a menos que pueda llegar a un acuerdo con un prestamista.

Muchos prestamistas se mantienen al margen; Espera y mira qué pasa tasas de interés y esperanza Los compradores acuden en masa. Sin embargo, cuando un propietario tiene deudas de tarjetas de crédito, no cumple con los pagos o el propietario quemado Para malos inquilinos y municipios restrictivos, tal vez se pueda llegar a un acuerdo que exija que el propietario se quede con la nota, o asumir préstamo hipotecario Si las tasas de interés son bajas. O si hay equidad simplemente Compra directa.

pensamientos finales

Para los propietarios que ahora no pueden mudarse, hay muchas cosas de qué preocuparse. si la tendencia para Las casas submarinas o cercanas al agua en mercados selectos continúan perdiendo valor, las tasas de interés permanecen estables y los vendedores y prestamistas motivados pueden estar abiertos a estructuras de negocios creativas, incluyendo financiación del vendedorun acuerdo de alquiler con opción a compra, o Comprar Con descuento Carteraespecialmente si la casa existir necesidad de reparar.

Combinando esta información con los fundamentos (empleo, tendencias demográficas, entorno regulatorio y pronósticos de alquiler realistas), el Mapa Submarino de Hipotecas puede funcionar como un indicador temprano del próximo punto crítico de inversión.