Este trimestre revela el monstruo que acecha en el sector inmobiliario industrial: Prologis (NYSE: PLD)

BPL (dispositivo lógico programable) arrojó otro sólido resultado trimestral, manteniendo una tendencia constante a pesar del ruido macroeconómico. PLD es un gran fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales con una cartera de 1.300 millones de pies cuadrados y 215.000 millones de dólares en activos bajo gestión. En términos de tamaño, la empresa es un gigante.

La última vez que publiqué un artículo del PLD sobre Buscando Alfa fue en 2022. En ese momento, el precio de las acciones cayó bruscamente. Recientemente, el precio de las acciones ha seguido aumentando.

FFO y AFFO

Los resultados trimestrales Core FFO del PLD fueron sólidos y superaron las estimaciones del consenso. Su AFFO es menor de lo estimado, pero el AFFO suele ser muy inestable para los PLD, lo cual explicaré más adelante en este artículo.

Como puede ver en la siguiente diapositiva, PLD enumera sus FFO principales, excluyendo las “promociones”:

Nos gusta realizar un seguimiento del FFO (ingreso promocional neto antes) principal de una empresa porque proporciona una imagen más clara de cómo se está desempeñando la empresa:

Es importante saber que los “ingresos promocionales netos” suelen ser una cifra positiva. Este es un año negativo poco común. También hay una volatilidad extrema de un trimestre a otro.

¿Qué son los ingresos netos promocionales?

¿Qué es el “ingreso promocional neto”? Ésta es una buena pregunta. Para los inversores que no están familiarizados con el término, “ingresos promocionales netos” se refiere a los ingresos promocionales recibidos de terceros inversores durante el período (netos de compensación de acciones, impuestos, ganancias y pérdidas en derivados de moneda extranjera, etc.). En otras palabras, GLP tiene múltiples empresas conjuntas. Esta es una gran parte de su negocio de capital estratégico. Cuando estos negocios funcionan bien, PLD recibe ingresos promocionales. Ese número podría volverse negativo, como sucedió este trimestre.

La administración proporciona cifras de “FFO básico sin incluir promociones” para que los inversionistas puedan ver el desempeño operativo sin obsesionarse con elementos que son de naturaleza extremadamente volátil. Dicho esto, es una cifra importante a considerar, especialmente a largo plazo.

NOI y ganancias

Prologis elevó su orientación de NOI para las mismas tiendas en 50 puntos básicos:

Si anualizamos el crecimiento del NOI en las mismas tiendas del tercer trimestre, eso sería aproximadamente $ 27 millones en ingresos operativos netos en efectivo y aproximadamente $ 30 millones en ingresos operativos netos efectivos.

En términos de NOI, el trimestre fue sólido, especialmente dado el tamaño de la cartera. Cuando una empresa es tan grande, los inversores no deberían esperar grandes cambios. Lo que los inversores deberían buscar es un crecimiento sostenido y repetible. Prologis continúa ofreciendo ambos servicios.

PLD dijo que se espera que fuertes cambios en los alquileres respalden el crecimiento futuro del NOI. Los inquilinos están dispuestos a pagar alquileres más altos por las ubicaciones de PLD. El margen de arrendamiento fluirá hacia el NOI futuro.

La dirección elevó sus previsiones para todo el año. Estos pequeños cambios al alza indican a los inversores que la empresa se mantiene estable y que la dirección confía en el futuro.

AMBO envió un mensaje claro este trimestre: los fundamentos son saludables y las tendencias son ligeramente mejores de lo esperado anteriormente.

desarrollar

El desarrollo sigue siendo una de las ventajas competitivas del PLD. Aquí hay dos citas de su director financiero, Timothy Arndt, sobre la convocatoria de resultados del tercer trimestre:

En términos de despliegue de capital, esperamos un cuarto trimestre sólido con un inicio de desarrollo trimestral más ligero debido al momento específico de la transacción. Dos tercios de nuestras ventas en el cuarto trimestre, o tercer trimestre, fueron personalizadas para grandes clientes globales, muchos de los cuales se encuentran entre nuestros 25 principales. Firmamos nueve proyectos personalizados adicionales durante el trimestre, lo que eleva el total del año hasta la fecha a 21, con una inversión total esperada de $1.6 mil millones.

En lo que respecta a la asignación de capital, estamos aumentando nuestra proporción de inicios de desarrollo a un nuevo rango de $2,750 millones a $3,250 millones. Le recordamos que esta guía solo cubre los lanzamientos de centros de datos anunciados previamente. También aumentamos nuestra guía combinada de disposición y contribución de capital en $ 0,5 mil millones a nuestro rango de acciones de $ 1,5 mil millones a $ 2,25 mil millones.

Amber no necesita comprar propiedades a las tasas máximas en cuestión. Pueden crear activos de alta calidad con rendimientos excelentes y captar la demanda de los inquilinos desde el principio. Su cartera de desarrollo es una de las principales razones por las que la empresa sigue teniendo un buen desempeño.

Creé una tabla que muestra el plan de despliegue de capital publicado por el PLD en función de múltiples ganancias. Disculpas a cualquiera que esté confundido por este gráfico, pero esta es una creación personal mía que creo que vale la pena compartir con los lectores:

pensamientos finales

PLD continúa demostrando por qué se encuentra entre los nombres más importantes en el espacio REIT industrial. La compañía tuvo otro trimestre sólido con un crecimiento saludable del NOI, orientación significativa y diferenciales de arrendamiento sólidos. Incluso en el entorno macroeconómico actual, la demanda de rendimiento de llenado PLD sigue siendo fuerte.

La mayor volatilidad de los ingresos podría dificultar las comparaciones trimestre a trimestre. Sin embargo, el negocio principal sigue avanzando en la dirección correcta. Si se elimina todo el ruido, los ingresos del PLD siguen creciendo. La historia del crecimiento a largo plazo está ahí: uno de los mayores proyectos de desarrollo de la industria.

GLP es uno de los REIT más grandes en términos de capitalización de mercado. Continúa ganando gracias a su coherencia, escala y asignación inteligente de capital. Añade este trimestre a tu lista de logros. Para los inversores a largo plazo que quieran invertir en REIT industriales de alta calidad, PLD sigue siendo una de las opciones más sólidas del sector.