Esto es lo que hay detrás de las compras de bonos hipotecarios por 200.000 millones de dólares por parte de Trump y lo que significa para los inversores

El presidente Donald Trump anuncia planes de compra 200 mil millones de dólares en bonos hipotecarios Utilizar las reservas de efectivo de Fannie Mae y Freddie Mac es la última estrategia de la Casa Blanca para reducir las tasas de interés y abordar la crisis de asequibilidad.

Para los inversores inmobiliarios, cualquier reducción de los tipos de interés debe ser visto como algo positivo. Sin embargo, hasta qué punto bajarán las tasas de interés es otra cuestión.

Cómo funciona el plan de bonos hipotecarios de Trump

El presidente emitió una declaración en Truth Social el 4 de enero detallando su estrategia de compra de bonos:

“Debido a que elegí no vender Fannie Mae y Freddie Mac durante mi primer mandato… ahora vale muchas veces esa cantidad – una fortuna absoluta – y ha $200 mil millones dinero en efectivo.

Le indico a mi representante que compre $200 mil millones Dólar En bonos hipotecarios. este Reducirá las tasas hipotecarias, los pagos mensuales y hará que el costo de propiedad de una vivienda sea más asequible. “

red de agentes inmobiliarios Explicó que este cambio efectivamente convirtió a Freddie Mac y Fannie Mae en grandes compradores de soporte de precios para bonos hipotecarios, similar a los fondos de pensiones, las compañías de seguros y la Reserva Federal.

Cómo la compra de bonos hipotecarios afecta las tasas de interés

esto es un grande cortoRevisión de tipos: los valores respaldados por hipotecas (MBS) agrupan muchos préstamos hipotecarios individuales en bonos que compran los inversores. Las tasas hipotecarias siguen los rendimientos de estos bonos más estrechamente que los rendimientos de estos bonos. seguir Letra del Tesoro a 10 años. Cuando la demanda de MBS es fuerte, el precio de estos rendimientos cae, lo que puede dar como resultado tasas de interés ligeramente más bajas para los prestatarios, ya que los prestamistas modifican el precio de los nuevos préstamos en función de costos financieros más bajos.

“Sin lugar a dudas si Fannie Mae y Freddie Mac han vuelto a comprar bonos hipotecarios para sus carteras, y las tasas hipotecarias sin duda van a bajar”, ​​dijo al New York Times David Dworkin, presidente y director ejecutivo de la Conferencia Nacional de Vivienda, una alianza de proveedores de viviendas asequibles. tiempos de nueva york.

“Si nos fijamos en todos los factores que contribuyeron a unos tipos de interés increíblemente bajos entre 2020 y 2022, un factor importante es que la Reserva Federal está comprando valores respaldados por hipotecas”, dijo Jennifer Beeston, vicepresidenta ejecutiva de ventas nacionales de rate.com. Sitio web del agente inmobiliario. “Los prestamistas pueden ofrecer tasas hipotecarias más bajas cuando saben que hay compradores finales en fila”.

Jake Krimmel, de Realtor.com, tiene este derecho y dice que “es poco probable que una inyección única de 200.000 millones de dólares -o una serie de compras más pequeñas sumadas- cambie los precios a largo plazo en el mercado hipotecario”.

Durante la epidemia, gracias a las compras continuas, las tenencias de MBS de la Reserva Federal aumentaron a casi 2 billones de dólares. Esta comparación ilustra por qué muchos analistas creen final Los resultados pueden ser limitados.

“Esto puede aumentar los ingresos de GSE en el corto plazo, pero comprar Interesado en bajar tasas tener muy limitado Michael Bright, exgerente de la cartera de bonos hipotecarios de Ginnie Mae, dijo: observación del mercado.

Cosas a tener en cuenta

Antes de la crisis financiera de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac Creado Comprando una cartera considerable MBS, Estos incluyen Préstamos de alto riesgo riesgosos. Cuando aumentaron los incumplimientos, estos activos se volvieron tóxicos, lo que llevó a rescates gubernamentales y a una regulación permanente que continúa hasta el día de hoy. Aunque los requisitos de suscripción son ahora mucho más estrictos que antes de la crisis financiera, más compras de MBS seguramente traerán malos recuerdos.

Cómo la iniciativa de bonos de 200.000 millones de dólares de Trump afecta a los pequeños inversores

Para propietarios de todos los tamaños, esta pregunta acerca de La última estrategia del presidente eso es lo que pasara ¿Afecta las tasas de interés? Como dijeron los analistas que hablaron con MarketWatch, es probable que la reducción sea modesta, recortando las tasas hipotecarias a 30 años en unas pocas décimas de punto porcentual.

Para ponerlo en contexto, a lo largo de la vida del préstamo esto aún puede representar, para el inversor, gastos adicionales. flujo de fondos A través de la refinanciación y nuevas compras, puede marcar una diferencia significativa en la lucha por mantenerse a flote.

Por ejemplo, como muestra Realtor.com, en un préstamo de $400 000, si la tasa de interés baja del 6,16 % al 5,75 %, el PITI disminuirá en $96 por mes, lo que resultará en un ahorro de $34 560 durante la vida del préstamo.

Los precios de la vivienda crecen casi dos veces más rápido que los salarios

Para los inversores, cuantas más hipotecas de deuda a tipo fijo tengan, más podrán ganar potencialmente ahorrar. Sin embargo, los fundamentos del mercado inmobiliario pueden ser un verdadero impulsor, pero no se verán afectados por los recortes de las tasas de interés nominales. Para ello es necesario disponer de un Más oferta de vivienda.

tasa de interés bancaria mostrar que hay Hay una escasez de aproximadamente 4 millones de viviendas en el mercado inmobiliario estadounidense, lo que está afectando los precios de la vivienda. Sin embargo, como informa el sitio, esto es muy regional, con precios cayendo en algunos mercados que eran demasiado altos para atraer compradores.

empresa de análisis inmobiliario Informe de asequibilidad de vivienda G4 de ATOM Los precios de la vivienda siguen superando a los salarios, especialmente en las costosas zonas costeras, lo que claramente exacerba la crisis de asequibilidad.

El director ejecutivo de ATOM, Rob Barber, dijo:

“Muchos estadounidenses siendo tasado Para 2025, la gente ya no comprará viviendas y la asequibilidad en la mayoría de los mercados seguirá estando por debajo de los estándares históricos. Aun así, la asequibilidad en muchos mercados experimentó modestas mejoras intertrimestrales a finales de año, lo que supuso cierto estímulo. Los precios de la vivienda han crecido casi dos veces más rápido que los salarios en los últimos cinco años, lo que significa que la asequibilidad en 2026 depende no sólo de si los precios se estabilizan o caen, sino también de las tasas hipotecarias y de las condiciones económicas más amplias. “

Sin un aumento significativo de la oferta, los recortes de tipos podrían tener un impacto más negativo en el sector inmobiliario de lo esperado, haciendo subir los precios.

“Si los consumidores poder “Los precios de las viviendas tienden a subir más rápido debido a los pagos mensuales más bajos, lo que hace que más viviendas sean asequibles”, dijo Gennadiy Goldberg, jefe de estrategia de tasas estadounidenses de TD Securities. noticias cbs. “Así que simplemente reducir el coste de comprar una casa mediante una hipoteca no será suficiente para resolver el problema a largo plazo”.

Reflexiones finales: acciones prácticas para inversores

Las muchas jugadas financieras creativas recientes del presidente, p. Propuesta de prohibición a Wall Street de comprar viviendas unifamiliares Es poco probable que los 200.000 millones de dólares en bonos hipotecarios que se están comprando ahora supongan una gran diferencia en las tasas de interés o en la oferta de viviendas. Pero en conjunto, podrían ayudar a reducir las tasas de interés, que es a lo que los inversionistas inmobiliarios deben prestar atención.

La acción real es aprovechar la oportunidad. Refinanciar Una vez que las tasas de interés bajan (aunque sea unas pocas décimas de punto porcentual), se puede crear algo de flujo de caja adicional y lograr una pequeña victoria. En un mercado inmobiliario desafiante, cada victoria ayuda.