La fragmentación del mercado inmobiliario y por qué la brecha será aún mayor el próximo año
En el contexto del creciente debate sobre la fragmentación de la economía estadounidense y la concentración de las contribuciones económicas de los ricos, echamos un vistazo a algunas de las fracturas silenciosas en el mercado inmobiliario estadounidense durante los últimos tres años.
en lugar de uno Los mercados de todo el país han crecido a la par (piense en el auge de la era de la pandemia) y ahora estamos divididos ambienteimpulsado por las tasas hipotecarias, regional ciencias económicasy datos demográficos. Comprender esta divergencia es fundamental para los inversores, los corredores y cualquiera que esté esperando el “crash” que está por llegar.
Propietarios objetivo y compradores activos
Alrededor de dos tercios de los propietarios de viviendas en EE. UU. poseen Por debajo del nivel 4% préstamo hipotecario. Se quedaron donde estaban. Los inventarios se mantienen en niveles históricamente bajos y la escasez está provocando que los precios suban en muchas áreas, incluso en áreas donde la demanda se ha enfriado.
por otro lado ladolos compradores que ingresan al mercado actual son absorbido el doble de endeudamiento costo Remodelando la asequibilidad y reduciendo el poder adquisitivo de la misma casa. este Resultado: la capa superior del mercado está congelada, por encima de una capa activa y ajustada.
La administración Trump está explorando activamente opciones para relajar los estándares crediticios, como proporcionar hipoteca a 50 años. Considerando también Portabilidad hipotecariaesencialmente permitiendo a los prestatarios de tasas bajas conservar sus hipotecas y “transferirlas” a nuevas propiedades, de manera similar a cómo los planes de telefonía celular de EE. UU. permiten a los clientes transferir sus números de un operador a otro.
Los inversores con mucho capital también pueden explorar Supuestos hipotecariosellos son Ocurre cada vez con más frecuencia. De hecho, recientemente pudimos ayudar Multifamiliar inversor pensar Más de 3 millones de dólares en tiempos de pandemia, Préstamos inferiores al 4% 20+ unidades propiedad Eso Los prestamistas trabajan horas extras para brindar comodidad.
Ciudades emergentes y mercados que regresan
Algunas áreas metropolitanas (pensemos en el sudeste, ciudades como Austin, Texas, Sunbelt y las ciudades de los Apalaches que han experimentado un auge durante la pandemia) han experimentado fuertes correcciones o explosiones en el inventario. En estos mercados, los valores de las viviendas son rígidos, la competencia persiste y las nuevas construcciones están llenando el vacío.
Los precios en estos mercados se han suavizado o estancado. La brecha entre los dos grupos se ha ampliado cada trimestre desde 2022.
polvo parece ser resolver, o Al menos lograr el equilibrio. Si se presta atención a estos mercados, las negociaciones agresivas pueden ser más populares de lo esperado. Considere incentivos más allá del precio, como muebles, concesiones del vendedor para cubrir los costos de cierre y cronograma de transacción y hora de cierre. más beneficioso Tu horario y presupuesto.
En un mercado fuerte, el momento oportuno es crucial. Sigue invirtiendo viva, y tratar de hacer una gira (virtualmente o físico) propiedades de calidad lo más cerca posible del mercado. Sea resolutivo y utilice su período de contingencia para verificar la oferta y el estado de la propiedad.
El poder de los hogares unifamiliares y las presiones de los hogares multifamiliares
Se está formando otra desconexión entre los activos unifamiliares y multifamiliares:
- La oferta estructural de viviendas unifamiliares sigue siendo insuficiente.
- Las viviendas multifamiliares enfrentan una ola de nuevo inventario, alquileres débiles y préstamos más ajustados.
Inversores que asumen que todos los bienes inmuebles se están moviendo Juntos debería perforar Obtenga una comprensión más profunda de las condiciones locales y las ofertas recientes. Los inversores multifamiliares deberían conectarse con propiedades comerciales profesionales locales. Corredor/Agenterecopile información de empresas de administración de propiedades locales y acreditadas y realice visitas al sitio. No hay nada mejor que salir a la carretera y experimentar oportunidades de inversión de primera mano.
Hablar con inquilinos y vecinos puede suministrar sutil Conocimiento Eso capaz éxito o fracaso este Pasión por un campo o propiedad en particular. Basándonos en nuestra experiencia en inversiones, fuerte “No” es más valioso que un “sí” incierto.
Mercado de compradores adinerados frente al resto
El crecimiento de las ventas sigue concentrado en la cima del mercado. Las casas con precios superiores a $1 millón aumentaron más del 16% año tras año en octubre, y las casas con precios entre $750,000 y $1 millón aumentaron un 10%. En comparación, las ventas de viviendas entre $100.000 y $250.000 aumentaron ligeramente en aproximadamente un 1%, mientras que las ventas de viviendas de menos de $100.000 cayeron casi un 3%.
Nuestras previsiones para 2026 y 2027 son para viviendas unifamiliares de lujo, segundas residencias y mercado de alquiler a corto plazo convertirse Extraordinariamente poderoso Debido a beneficios fiscales (p. ej. Vulnerabilidad STR), la diversificación y la toma de ganancias de las acciones, y una caída esperada de las tasas hipotecarias durante el final (y probablemente la flexibilización) del ajuste cuantitativo.
Qué significa esto para 2026 y más allá
El mercado estadounidense no se “corregirá” de manera uniforme. En cambio, los inversores inmobiliarios deberían esperar:
- fuerte agradecer Necesidades de segunda vivienda y centro STR
- Los precios se mantienen estables o están cayendo en las ciudades que se están reduciendo
- La demanda de viviendas unifamiliares continúa creciendo en todos los niveles, y los compradores de viviendas de nivel básico y por primera vez enfrentan presión de precios.
- Zonas multifamiliares sobreconstruidas y nuevas zonas de construcción esenciales y desarrollos bajo presión
- Ciclos de precios más desiguales y altamente localizados
como viejo Como dice el refrán: los bienes inmuebles dependen de la ubicación. Comprender las condiciones del mercado local y las opciones de financiación será fundamental para una inversión inmobiliaria exitosa en 2026 y más allá.
