Guerras de ofertas y por qué los inversores se dejan engañar por el mercado “asequible”
Un nuevo estudio del Instituto de Tecnología de Rochester se publica en poderanalizó 14 millones de ventas de viviendas en 30 estados durante 20 años y llegó a una conclusión clara y obvia: en las guerras de ofertas no hay ganadores (excepto, por supuesto, los vendedores).
Los compradores de vivienda que consiguieron una propiedad ganando la batalla de “gana el mejor postor” pagaron un promedio de 8,2% más, por lo que los rendimientos disminuyeron gradualmente con el tiempo. para aletas y propietarios con márgenes muy reducidos. Refinanciar,pérdida justo Puede haber efectos duraderos.
El precio de la “victoria”
Una de las primeras lecciones que debe aprender un inversionista en ciernes es “nunca te enamores de una casa”. Sin embargo, los agentes inmobiliarios que organizan guerras de ofertas cuentan con que los compradores potenciales hagan precisamente eso: ganar tanto dinero como sea posible para sus clientes y ganar comisiones más altas para ellos mismos.
Soon Hyeok Choi, profesor asistente de finanzas inmobiliarias en el Instituto de Tecnología de Rochester y autor del informe, dijo que lo que parece ser una victoria en el cierre a menudo termina traduciéndose en años de bajo rendimiento. Descubrió que los ganadores de las guerras de ofertas tenían rendimientos anuales un 1,3% más bajos que los de inversores similares que no participaron en la competencia. Del mismo modo, los compradores que pagaron más del precio solicitado también tuvieron una tasa de incumplimiento más alta: un 1,9% más que el promedio.
No te dejes engañar por el mercado barato
El estudio, con sede en Rochester, Nueva York, es particularmente vulnerable a las guerras de ofertas debido a su asequibilidad, que atrae inversores y estimula múltiples ofertas. El peligro en estos mercados es claro: el hecho de que los precios sean asequibles no significa que sean un buen negocio. Cada mercado debe considerarse individualmente porque, en última instancia, cuando llega el momento de vender, alquilar o refinanciar, la competencia de un inversor son otras propiedades cercanas.
Dónde pueden ocurrir guerras de ofertas
Los días de la burbuja pospandémica de 2021 ya quedaron atrás. La guerra de ofertas en ese momento fue causada por una combinación de los siguientes factores: tasa de interés bajaalto capital y demanda reprimida de los compradores, enfriándose a medida que el mercado se desplaza sutilmente hacia los compradores. “Estamos viendo que los vendedores se vuelven más flexibles”, dice el informe. diario de wall street Febrero.
Sin embargo, la oferta limitada en mercados selectos continúa intensificándose a pesar de que el aumento de las tasas de interés afecta la asequibilidad. guerra de ofertas brasa, encender Ingresar Competencia feroz.
Zillow actualizó recientemente su Previsión del precio de la vivienda para 2025. Varias ciudades pequeñas y medianas esperado Los precios han aumentado marcadamente, en parte porque la oferta ha tenido dificultades para mantenerse al día con la demanda, lo que ha dejado a estos mercados propensos a guerras de ofertas.
Zillow descubrió que 25 de las 50 áreas metropolitanas más grandes vieron aumentar los precios de las viviendas año tras año. este Las 15 mejores áreas metropolitanas esperado ver subir los precios Agosto 2025 a Agosto 2026, esto será posible dirigir a una guerra de ofertas. Estos mercados y crecimiento son:
- Ciudad Atlántica, Nueva Jersey: 4,7%
- Torrington, Connecticut: 4,7%
- Saginaw, Michigan: 4,6%
- Pottsville, Pensilvania: 4,4%
- Rockford, Illinois: 4,3%
- Kingston, Nueva York: 4,3%
- Concordia, Nueva Hampshire: 4,3%
- Knoxville, Tennessee: 4,2%
- Hartford, Connecticut: 4,1%
- New Haven, Connecticut: 4%
- Isla Hilton Head, Carolina del Sur: 4%
- Vineland, Nueva Jersey: 4%
- Fayetteville, Arkansas: 3,9%
- Norwich, Connecticut: 3,9%
- Youngstown, Ohio: 3,7%
Las consecuencias de las guerras de ofertas en el sector inmobiliario tras la epidemia
La desaceleración del crecimiento de los alquileres es el enemigo de los inmuebles sobrevaluados. Sin embargo, este es el caso de los proyectos minoristas y de uso mixto. En estos casos, las guerras de ofertas alimentadas por rendimientos demasiado optimistas y bajas tasas de interés reflejan las perspectivas pospandémicas para las viviendas unifamiliares.
Sin embargo, los tipos de interés están madurando ahora en un mercado completamente diferente y muchos prestatarios han forzado Según se informa, inyecta capital adicional para refinanciar Forbes. En términos generales, el comercio minorista, Principalmente cuando está anclado en cadenas de supermercados., esperado experiencia La tasa de arrendamiento aumentó un 2% y se encuentra en una posición favorable.
no puedo decir lo mismo Multifamiliar Según las estadísticas, los alquileres de vivienda cayeron en algunas de las áreas metropolitanas más importantes del país hasta mayo. red de agentes inmobiliariosdebido al exceso de oferta, cinturón solar El golpe fue particularmente severo.
Elaborar estrategias para una guerra de ofertas como inversor: cómo ponerle fin rápidamente
Si está empeñado en adquirir una propiedad y cree que vale la pena correr el riesgo de una guerra de ofertas, existen algunas estrategias que debe emplear para intentar que la batalla sea corta, intensa y, en última instancia, agradable para usted.
exentos de controles y eventos inesperados
Los vendedores pueden estar más inclinados a aceptar una oferta de un comprador que no requiere inspecciones o aprobación del prestamista, ya que las inspecciones suelen ser una táctica para bajar el precio y la aprobación de la hipoteca no siempre está garantizada. Si está pujando contra un propietario de vivienda, lo más probable es que quiera obtener una hipoteca y una inspección. Una oferta en efectivo normalmente superará a una oferta ligeramente más alta. suministrar Equipo Sobre financiación.
Dale a tu cotización una fecha de vencimiento fecha
Si hace una oferta importante, asígnele una fecha límite para alentar al vendedor a tomar una decisión rápida.
Sea flexible al cerrar fecha
este Dar tiempo a los vendedores para hacer las maletas y moverse a su propio ritmo puede ser el factor decisivo.
Sepa cuándo renunciar a ellos: cuándo debe mantenerse alejado de las guerras de ofertas
Cíñete a tu MAO
Es posible que haya oído hablar de la fórmula de Oferta Máxima Permitida (MAO) comúnmente utilizada por los especuladores inmobiliarios. MAO representa el 70% medicamentos antirretrovirales (Después de la reparación valor), Menos costos de reparación. Entonces, si el ARV de su casa es de $100 000 y los costos de reparación son de $20 000, su oferta sería de $50 000. Si su objetivo es ganar dinero negociando acciones, no tiene sentido violar esta regla.
Cuando una propiedad no se amortiza sola
Si estas comprando objetivo Propiedad y arrendamiento, todos los honorarios considerados. En un mercado que se aprecia rápidamente, una casa se amortizaría mejor en el peor de los casos. En este caso, al menos podrás beneficiarte del impuesto y agradecer,a pesar de flujo de fondos Puede ignorarse.
Si estas opciones no funcionan, alejarse es una opción segura. Siempre hay otra casa.
pensamientos finales
Para una residencia personal en un acuerdo totalmente en efectivo, una guerra de ofertas puede tener sentido porque es para uso personal y no comercial. Sin embargo, como muestra la investigación de Rochester, las guerras de ofertas no son una buena idea para los inversores.
Idealmente, un Los inversores deben cronometrar el mercado y elegir al otro lado de la guerra de ofertas como vendedor. La compra debe realizarse en un mercado de compradores, cuando los vendedores están ansiosos por vender y pueden ofrecer descuentos.
El único momento en el que una guerra de ofertas puede valer la pena para un comprador es en una subasta, cuando hay muchas posibilidades de que aún obtenga la propiedad con un descuento para poder venderla o alquilarla con ganancias.
La conclusión es la siguiente: cuando la descripción MLS de un agente dice “Ofertas múltiples: solo las más altas y las mejores”, generalmente es hora de seguir adelante.
