La demanda de refinanciamiento aumentó un 81% respecto al año pasado. ¿Es ahora el momento de retirar dinero?

Para los inversores que han conservado silenciosamente sus carteras, capeado la tormenta de altas tasas de interés durante los últimos tres años y acumulado ganancias justola recompensa por su paciencia puede ser pronto Justo aquí.

A medida que las tasas de interés caen y La Fed da luz verde a segundos posibles recortes múltiples de tiposexiste la posibilidad Refinanciar y liberar fondos para futuras inversiones o mejorar propiedades existentes para impulsar flujo de fondos Podría provocar trastornos financieros.

El asegurador hipotecario del gobierno, Freddie Mac, informó que la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años ha caído a su nivel más bajo desde octubre de 2024. y Ahora sentarse Acerca de 6,19%. de acuerdo a Asociación de banqueros hipotecarios (MBA), muchos propietarios e inversores ya han comenzado el proceso, con una actividad de refinanciamiento que aumentó un 81% año tras año en la semana que finalizó el 17 de octubre.

“Las tasas hipotecarias más bajas en un mes estimularon un aumento en la actividad de refinanciamiento, incluido otro repunte en las solicitudes de ARM. La tasa fija a 30 años cayó al 6,37% [now 6.19%]todos los demás tipos de préstamos también disminuyeron”, dijo Joel Kan, vicepresidente y economista jefe adjunto de MBA.

“Estamos viendo una mayor demanda de refinanciamiento a medida que los propietarios buscan aprovechar las tasas de interés más bajas o aprovechar el valor líquido que han acumulado en sus viviendas”, dijo Bhavesh Patel, jefe de canales de consumo de Chase Home Lending. noticias cbs En vísperas del primer recorte de tipos de interés en septiembre.

Propietarios que necesitan desesperadamente refinanciación

La refinanciación es uno parte de Las estrategias de inversión de muchos propietarios, si Las tasas de interés son significativamente más bajas (las métricas de refinanciamiento tradicionalmente han sido 2% Existe una diferencia entre las tarifas antiguas y las nuevas, pero algunos sitios web las han estado promocionando. 0,75% reciente). Sin embargo, este fue un período de escasez de altas tasas de interés y alta inversión. Los costos de los seguros se disparan Los propietarios y propietarios de viviendas han arrojado indicadores creíbles detrás de ellos y han buscado cualquier oportunidad para reducir sus pagos mensuales.

El costo de un préstamo hipotecario a 30 años cayó entre un 0,3% y un 6,26% en las tres semanas terminadas el 17 de septiembre, alcanzando la tasa más baja en 11 meses, mientras que la actividad de refinanciamiento aumentó más del 80%. Sin embargo, una vez que las tasas de interés suben, se debilitan nuevamente, diario de wall street El informe decía, y agrega que los inversores que compraron las casas voltear Para 2025, la compra o el arrendamiento representarán el 30% de las compras hasta el momento.

Retirar el capital de su residencia principal para comprar inversiones en efectivo

Aproveche las oportunidades de valor líquido de la vivienda al refinanciar con retiro de efectivo Atraer no sólo a inversores existentes sino también a aquellos que han acumulado ahorros en una residencia personal y desean invertir estratégicamente. este Ofrece la oportunidad de realizar compras exclusivamente en efectivo, sujetas a la cantidad de capital bloqueado.

Ruth BonapaceUn funcionario hipotecario certificado de U.S. Bancorp Private Financial Lending le dijo a BiggerPockets:

“Actualmente estoy trabajando en una hipoteca para una pareja en Nueva York que no tiene una hipoteca sobre su residencia principal pero quiere comprar una casa modesta en Vermont para vacaciones y generar ingresos a través de Airbnb. En lugar de pagar más de $7 en tasas de interés por una inversión o una segunda vivienda, tomarán una hipoteca sobre su residencia principal y pagarán en efectivo por la nueva casa. Obtener una oferta en efectivo también les dará una ventaja sobre otros compradores al negociar precios o una guerra de ofertas”.

También les permite aprovechar tasas de interés más bajas en su residencia principal en lugar de tasas de inversión más altas.

Cree más liquidez con la refinanciación de viviendas primarias

Bonapace dijo que las fluctuaciones de las tasas de interés durante los últimos dos años le han dificultado desarrollar estrategias de inversión específicas para muchos de sus clientes. Sin embargo, la actual trayectoria descendente ha aliviado la presión en la toma de decisiones. Ella enfatiza que no es prudente simplemente seguir a la multitud y refinanciar porque la situación de cada inversor es única. A veces, simplemente ser creativo al refinanciar su casa personal puede generar más liquidez con menos complicaciones que comprar una propiedad de inversión.

“Uno de mis clientes compró una residencia principal hace dos años con una hipoteca de $2,2 millones al 6,25 por ciento de interés”, dijo Bonapac. “Refinanciaron a un ARM a siete años al 5,5%. Fijación de precios aprovechando las relaciones de gestión patrimonial que ofrecen muchos de los principales bancos. pasar a través Abra una cuenta con $500,000, Lo redujeron otro 0,375%, llevando el tipo impositivo al 5,125%. “

“Al 6,25 por ciento, su pago sería de 13.545 dólares”, añadió Bonapac. “Con una tasa de interés del 5,5%, eso es $12,491. Con una tasa de interés de 5,125, eso es $11,987. La diferencia entre una tasa de interés del 6,25% y 5,125% es $1,467 por mes o $18,804 por año”.

Para generar $1,500 en flujo de efectivo a una tasa hipotecaria del 5.5%, un inversionista necesitaría comprar la propiedad por $440,000 y pagar el 20% ($48,000) para obtener un préstamo de $352,000. Si bien ser propietario de una inversión puede generar beneficios fiscales y apreciación del capital, los inversores aún deben sopesar el costo del seguro, los costos de mantenimiento y la molestia de tratar con los inquilinos para decidir si vale la pena aprovechar su propio dinero. Mucha gente podría pensar que simplemente refinanciar una casa personal y ahorrar dinero para usarlo más adelante podría ser una medida mejor y menos estresante.

Por qué el tamaño importa al refinanciar

La refinanciación no es gratuita. Bonapace enfatiza que la decisión de refinanciar a menudo depende de cuánto tiempo planea conservar su inversión y de si puede pagar los costos de refinanciación mediante un mayor flujo de caja, teniendo en cuenta los aumentos de los alquileres. Una vez más, una pequeña caída de la tasa del 0,25% no tendrá mucho impacto en las hipotecas más pequeñas cuando se toman en cuenta los costos de cierre; sin embargo, en hipotecas más grandes, podría tener un impacto significativo en los pagos mensuales.

un estudio banco de barrio Las investigaciones muestran que la mayoría de los prestatarios con una hipoteca a 30 años necesitarían que las tasas de interés cayeran alrededor de 0,67 puntos porcentuales para ver ahorros significativos y alcanzar un punto de equilibrio en tres años. Sin embargo, los propietarios de viviendas con una hipoteca a 15 años pueden beneficiarse de una reducción menor; incluso una reducción del 0,50% podría ahorrar más de $1.500 en tres años, dependiendo del monto del préstamo.

pensamientos finales

Elegir si refinanciar como propietario principal de una vivienda tiene claras ventajas: tasas de interés significativamente más bajas, escapar del PMI, acceso a efectivo para hacer las reparaciones necesarias y, por supuesto, dinero para invertir.

Para los inversores inmobiliarios existentes, todo se reduce a una métrica: el flujo de caja. Si la refinanciación reduce el flujo de caja, entonces, por muy tentador que sea utilizar el dinero extra para mejoras cosméticas, rara vez vale la pena. A menos que esté generando mucho flujo de efectivo, es mejor ahorrar dinero refinanciando a una tasa y plazo en lugar de un refinanciamiento con retiro de efectivo, y Pague en efectivo por las reparaciones.

Sin embargo, cuando un refinanciamiento con retiro de efectivo (ya sea una inversión o una residencia personal) puede generar más dinero y reducir su carga fiscal en el proceso de compra de una nueva inversión, vale la pena considerarlo. Recuerde considerar todos los costos posibles y tenga cuidado. brazos A menos que tengas un plan de inversión específico.