La inversión inmobiliaria pasiva puede ser riesgosa: estas son las señales de alerta a las que hay que prestar atención
El rendimiento esperado de la mayoría de las inversiones inmobiliarias pasivas está en el rango del 12% al 20%. Algunos tienen un riesgo alto, mientras que otros tienen un riesgo bajo o moderado. La pregunta clave para los inversores es: “¿Cómo puedo saber qué inversiones pasivas son de alto riesgo y cuáles de menor riesgo?”
El riesgo es solo uno de ellos Dimensiones que afectan el retorno de la inversión. Otras dimensiones incluyen inversión mínima, inversión de tiempo, beneficios fiscales, valores personales y acceso a inversores no acreditados.
Una vez que comprenda este hecho, podrá comenzar a buscar inversiones que ofrezcan rendimientos asimétricos con un riesgo relativamente bajo. Estas son algunas de las primeras cosas que miramos al revisar cada oferta de $5,000 en United Investment Club.
bandera roja
Presto especial atención a estas señales de alerta en la inversión inmobiliaria pasiva.
deuda a corto plazo
Los negocios inmobiliarios fracasan por dos razones: el operador se queda sin dinero o se le acaba el tiempo.
De 2022 a 2025 el mercado no será bueno, tanto en ventas como en ventas Refinanciar. Las altas tasas de interés hacen subir las tasas de capitalización, lo que significa que el valor de las propiedades cae.
Los operadores que habían dispuesto de préstamos puente a corto plazo con vencimiento durante este período se estaban quedando sin tiempo y se encontraron en una situación desesperada. Si venden, pierden. enorme cantidad. Si refinancian, también necesitan Ejem enorme cantidad, desde su La propiedad ahora vale entre un 25 y un 30% menos. De término medio. Leer: Necesidades de capital o alivio de préstamos suplementarios.
Tasa flotante, sin protección
No hay nada de malo en los tipos de interés flotantes per se comercial Préstamos: si el transportista tiene protección contra tasas de interés más altas.
Esto podría significar topes a las tasas de interés, swaps de tasas de interés u otras formas de limitar el riesgo de un aumento de las tasas de interés. Solo asegúrese de que sus pagos mensuales no aumenten si las tasas de los préstamos aumentan y que el pronóstico de su proveedor sea la tasa más alta posible.
Sin experiencia en clases de activos o mercados.
En nuestro club de coinversión pensar Diversificación muchos diferentes clases de activos más allá Multifamiliarincluidos parques industriales, minoristas, de casas móviles, terrenos nuevos, deuda garantizada y etcétera. Sin embargo, cuando nos reunimos mensualmente para revisar una inversión, esperamos que los operadores sean expertos en: su estrecho nicho.
En otras palabras, queremos que nuestras carteras sean amplias y poco profundas, con pequeñas inversiones en muchas clases de activos. pero cada personal Las inversiones deben ser estrechas y profundas, dirigidas por expertos especializados.
Por ejemplo, queremos invertir en un operador especializado que haya completado 30 transacciones industriales de sale-lease back, en lugar de en un operador multifamiliar que se aventure en el sector inmobiliario industrial por primera vez.
La misma lógica se aplica a los mercados geográficos. Queremos invertir con operadores que conocen bien su mercado específico., y Un equipo local probado.
Primera cooperación de gestión local
Cuando reviso previamente un acuerdo por primera vez, una de las preguntas que hago es: “¿Cuántas propiedades posee actualmente en este submercado, administradas por el mismo equipo local que administrará esta nueva propiedad?”
Los operadores a veces se jactan de estar “integrados verticalmente” y de tener sus propios equipos de construcción y administración de propiedades. No me importa esto. Lo que importa es cuánta propiedad poseen. trabajó y preciso mismo equipo Acerca de la gestión en el pasado.
No quiero escuchar a los operadores decir: “Nos estamos expandiendo a un nuevo mercado y estamos muy entusiasmados con el equipo de administración de propiedades que asumiremos”. En cambio, quiero escucharlos decir: “Somos propietarios de otras 10 propiedades dentro de un radio de tres millas y el mismo equipo de administración de propiedades las administra todas”.
pronóstico optimista
Cada patrocinador afirma tener una “suscripción conservadora”. Evidentemente no todo el mundo hace esto. Pero, ¿cómo puedes saberlo sin examinar cuidadosamente cada celda de cada hoja de cálculo?
Algunos proyectos rápidos que vi incluyen:
- se espera que salga tasa de capitalización Comparado con la tasa de capitalización local actual para ese tipo de activo
- Tasa de aumento de alquiler esperada
- Tasa esperada de crecimiento del seguro
- ¿Qué tan rápido se espera que aumenten los costos laborales?
Tenga cuidado con cualquier operador que espere que los alquileres aumenten más del 3% anual, o que espere sólo aumentos modestos en los costos de seguros y mano de obra.
Tampoco me gustaría que la tasa de límite de salida proyectada para esta clase de activos sea inferior a las tasas actuales del mercado. Idealmente, predicen los rendimientos basándose en Peor Condiciones del mercado, no condiciones actuales o mejores.
Alto riesgo regulatorio
Si estamos considerando inversiones multifamiliares u otras inversiones residenciales, sólo queremos invertir en mercados con regulaciones que favorezcan a los propietarios de viviendas.
yo invertí Jurisdicciones favorables a los inquilinos Al principio de mi carrera. Una vez me llevó 11 meses desalojar a un inquilino que no pagaba. Once meses. Cuando se fue, hizo agujeros en todos los gabinetes y intencionalmente rascó el piso tanto como pudo. Este es sólo un ejemplo particularmente memorable entre muchos otros.
Dicho esto, la inversión no residencial puede funcionar bien en mercados favorables a los inquilinos. Por ejemplo, invertimos en un hotel boutique en el sur de California con un club de inversiones y el rendimiento fue muy bueno.
La única vez que haríamos una excepción es si el operador tiene una profunda experiencia en administración de propiedades locales que podría servir como una ventaja competitiva. Nuestro club de coinversión trabajó con un operador para invertir en un edificio multifamiliar en el área metropolitana de Portland, amigable para los inquilinos. quien realmente empezó Hace veinte años, como empresa de gestión inmobiliaria local. Esta inversión funcionó bien porque este operador sabe exactamente cómo navegar. difícil Hay regulaciones allí.
bandera verde
ahora sabes que No Al invertir, ¿cuáles son los signos de una inversión pasiva de riesgo bajo o medio?
Registro de mercado profundo
Me gusta invertir con patrocinadores que conocen el mercado local y su clase de activos por dentro y por fuera.
Varias veces, nuestro United Investment Club realizó la inversión con un patrocinador que se especializa en propiedades multifamiliares de valor agregado Clase B en Cleveland. Se dirigen específicamente a edificios que sirven a la policía, profesores, bomberos, etc. Habían completado decenas de acuerdos similares, todos en la misma ciudad donde el director había vivido toda su vida.
Amplia experiencia con el mismo equipo directivo
soy el patrocinador solo ¿De qué hablar? Todas sus transacciones son gestionadas por el mismo equipo interno de construcción y administración de propiedades..
deuda protegida a largo plazo
No puedo decirte si dentro de tres años habrá un buen mercado de ventas. de aquí en adelante. Pero es casi seguro que habrá un buen mercado de ventas en algún momento de los próximos 10 años.
Busque deuda a largo plazo, lo que brinda a los operadores un amplio margen para vender cuando el mercado esté bien, en lugar de cuando venza la deuda a corto plazo. Por supuesto, también hay algunos un poco Si utilizan un préstamo de tasa ajustable, pueden disfrutar de protección de tasa de interés.
pronóstico verdaderamente conservador
No es necesario que el mercado mejore para que las operaciones logren los rendimientos esperados. Busque acuerdos con tasas de límite de salida proyectadas iguales o Preferiblemente superior a la tasa de capitalización local actual para ese tipo de propiedad. Asimismo, espere que los alquileres aumenten lentamente (después del aumento inicial para las unidades renovadas, si corresponde).
Experiencia a través de múltiples ciclos de mercado.
Puede leer sobre la crisis inmobiliaria de 2008 y la Gran Recesión en cualquier cantidad de artículos en línea.pero a menos que Si usted ha experimentado esto como inversionista de bienes raíces, realmente no aprecia la apariencia de una desaceleración catastrófica del mercado.
Los operadores que inviertan a través de múltiples ciclos de mercado se protegerán de futuras recesiones dejar nuevos inversores solo No pensar en hacer. Conocer los riesgos de primera mano le dará un mayor respeto y aprecio por cómo las cosas pueden salir mal de maneras inesperadas.
Ningún curso o libro de texto en línea puede transmitir la sensación de perder cientos de miles de dólares. Como alguien que ha experimentado esto de primera mano, quiero invertir con operadores que también hayan experimentado estas duras lecciones de primera mano.
La diversificación crea una curva de retorno en forma de campana
Incluso si comprueba estas y otras señales de alerta, toda inversión conlleva algún riesgo. Puede optimizar sus posibilidades de éxito buscando inversiones de mayor riesgo, como lo hicimos nosotros. Pero si quiere algo seguro, compre bonos del Tesoro con un rendimiento del 4%.
Cuando se invierte lo suficiente en inversiones inmobiliarias pasivas, los rendimientos forman una curva de campana. Por ejemplo, invierto 5.000 dólares a la vez en entre 12 y 16 inversiones pasivas cada año. Actualmente tengo alrededor de 40 inversiones pasivas pendientes. Inevitablemente, algunos tendrán un desempeño inferior y otros sobresaldrán. La mayoría dará a luz en algún lugar en el medio de la curva de campana, generalmente en adolescentes de nivel medio a alto.
A largo plazo, estas inversiones darán buenos resultados en promedio. Dejo que la ley de los promedios trabaje a mi favor.
tú No Para quedarse estancado, invierta entre 50.000 y 100.000 dólares en una o dos operaciones al año, y una de esas operaciones irá en su contra. Ese es el secreto para despertarse a las 3 a. m. y morderse las uñas.
Haga una inversión inmobiliaria una o dos veces al año y sus rendimientos no formarán una curva de campana. El único punto de datos que obtenga puede aparecer en cualquier parte de la curva.
Hace mucho tiempo aprendí que no puedo predecir cuál será el próximo mercado o clase de activo de moda. Así que dejé de intentar ser inteligente. solo Continúe invirtiendo mes tras mes, ya sea que la economía esté fuerte o débil, en un mercado alcista o bajista, y descanse tranquilo sabiendo que los números en la página lo harán. Promediar es bueno para mí a largo plazo..
