Las zonas del centro enfrentan nuevas presiones y aumentan los impagos de préstamos para oficinas

Este artículo está escrito por Conectar la inversión.

La morosidad en los préstamos para oficinas está aumentando nuevamente. En septiembre de 2025, Fitch Ratings informó que la morosidad de las oficinas estadounidenses aumentó drásticamente después de que un préstamo de 180 millones de dólares en 261 Fifth Avenue en Manhattan incumpliera su pago, el último de una serie de incumplimientos de deuda. bienes raíces comerciales señal de estrés. A nivel nacional, las tasas de morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales aumentaron alrededor de 10 puntos básicos hasta el 3,1% en el primer trimestre de 2025, mientras que la Asociación de Banqueros Hipotecarios registró tasas de morosidad más altas para préstamos industriales y de alojamiento en el primer trimestre de este año.

Préstamo Hipotecario para Oficina aquellos que tienen estado alli puesta en seguridad Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) fueron los más afectados, con tasas de morosidad de hasta el 11,8%. informe de octubre—El nivel más alto desde la crisis financiera de 2008. Tasas de morosidad para estos tipos de préstamos derrotar Inversores directos (normalmente no se les permite financiación secundaria), lo que los hace especialmente riesgosos.

No sólo altas tasas de interés

Las razones de esta morosidad son comunes e incluyen altos costos de endeudamiento, débil demanda de arrendamiento y vencimiento de deuda a baja tasa. No se puede refinanciar bajo las mismas condiciones. Para los prestamistas e inversores, esta es la siguiente fase de una “ola de morosidad” que comenzó en los edificios de oficinas y ahora se está extendiendo hacia el exterior.

El primer y más obvio camino hacia la actual ola de morosidad en los préstamos de oficina es el incumplimiento de los vencimientos. El panorama financiero será dramáticamente diferente en 2025 del que era hace cinco o diez años, cuando las tasas de interés estaban en niveles históricamente bajos. No sorprende que propietarios e inversores quieran salir.

Cuando las tasas de interés suben, los préstamos inmobiliarios a largo plazo (normalmente de cinco a siete años) se convierten en trampas de riesgo. Inmovilizan capital en activos que probablemente pierdan valor o enfrenten un vacío antes de su vencimiento.

De hecho, esto ya les ha sucedido a importantes propiedades comerciales que incumplieron sus préstamos antes de su vencimiento, con consecuencias bastante graves. El destino de CityPlace I en Hartford, Connecticut, es un ejemplo. La propiedad es la mitad. de Su valor caerá significativamente en 2023 Después de tomar una decisión UnitedHealthcare no renovará el contrato de arrendamiento de la torre. En ese momento, exportar era diluido “Simplemente no es el momento adecuado”, pero es obvio en este punto CityPlace que muestro más ancho tendencia.

Un destino muy similar ocurrió recientemente. Espacio de coworking de oficina Bravin en Bellevue, WA,Esto es en un momento determinado Totalmente arrendado a Microsoft, Pero el sitio ha estado vacío desde 2023, cuando la compañía anunció que lo abandonaría. El inmueble ha perdido el 56% de su valor desde su última tasación (2020), y ya se ha ido submarino existir 12% por debajo del valor del préstamo.

No son sólo las empresas que evacuan espacios de oficinas las que están causando el problema. Hay un efecto dominócomo Menos tráfico peatonal en propiedades comerciales significa menos espacio para oficinas y Menos instalaciones reunión generalmente Atender personal de estos edificios.

El tejido familiar del centro de negocios del centro se está desmoronando. Un claro ejemplo es Starbucks anunció en septiembre Cerrará cientos de tiendas en todo el país, incluida una en el ahora ilegal 261 de la Quinta Avenida de Nueva York.

El patrón de la morosidad reciente es claro: los espacios de oficinas que dependen de arrendamientos a largo plazo para una sola ocupación (Microsoft, UnitedHealthcare, etc.) han sufrido las pérdidas de valor más significativas. Después del brote, las grandes empresas con un gran número de empleados tuvieron que tomar las decisiones más importantes.

Navega por el nuevo panorama

Todavía es posible navegar con éxito en el mercado; sólo requiere que los inversores se adapten a circunstancias menos predecibles Modo de ocupación. Lo que alguna vez pareció una apuesta segura (un edificio alquilado a largo plazo por una empresa grande y respetada con una gran fuerza laboral de oficina a tiempo completo en todo el país) ahora es todo lo contrario.

Ser propietario absoluto de una propiedad comercial también es ahora una propuesta más riesgosa, ya que existe una alta probabilidad de caer en incumplimiento y luego tener problemas con todos los remedios tradicionales, p. la refinanciación será demasiado costosa, la venta puede resultar imposible porque el edificio ahora vale menos que el saldo pendiente del préstamo, etc.

La práctica de “curar” los préstamos comerciales negociando una prórroga o sacándolos de la lista de morosidad pagando intereses Sí temporario reparar Eso es todavía dejar Unos años más tarde, los inversores se encontrarán con el mismo problema.

Los inversores deben pensar más allá de los modelos de inversión y las condiciones de los préstamos tradicionales para sobrevivir a los cambios estructurales en los mercados empresariales. La deuda inmobiliaria a corto plazo limita la exposición a estos riesgos de cola larga. Los pagarés a seis o 12 meses pueden adaptarse a las condiciones del mercado más rápidamente, lo que ayuda a los inversores a mantener la liquidez y al mismo tiempo genera ingresos a partir del flujo de transacciones en curso.

Solución de nota corta

En este caso de atrasos destaca la breve descripción de Connect Invest. Cada pagaré a corto plazo reúne el capital de los inversores en una cartera diversificada de préstamos inmobiliarios respaldada por garantías que abarca las fases de adquisición, desarrollo y construcción. Cada pagaré tiene una tasa de interés fija anualizada del 7,5% al ​​9%; asignaciones de intereses mensuales; y plazos establecidos de 6, 12 o 24 meses.

Porque los originadores de préstamos de Connect Invest creen relación préstamo-valor abajo 80% y realizar Revisión interna de diversificación de cartera, los inversores pueden acceder a crédito inmobiliario sin asumir riesgos enfocar El valor predeterminado para una sola propiedad.

Entonces, si bien los préstamos para oficinas pueden tener problemas bajo la presión de refinanciamiento, los inversionistas aún pueden aprovechar el potencial de ingresos de la deuda inmobiliaria sin bloquear el capital durante años ni asumir el riesgo de ser propietario directo de la propiedad. Una breve descripción de Connect Invest hazlo posible Continuar invirtiendo en el mercado de crédito inmobiliario evitando las áreas más volátiles.

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