Los cambios en la regla AB 835 de California podrían alterar drásticamente el mercado multifamiliar

¿Escalera al cielo? tal vez. más alto flujo de fondos Para los propietarios de California, podría ser tan simple como cambiar la cantidad de escaleras cerradas necesarias para las casas pequeñas. Multifamiliar edificio.

Tal es el debate en torno al Proyecto de Ley 835 de la Asamblea. Los jefes de bomberos de Cal están finalizando un informe para cumplir con el proyecto de ley y potencialmente remodelar la inversión inmobiliaria en todo el estado.

Por qué las reglas de las escaleras son importantes para los pequeños propietarios

Según los códigos de construcción internacionales actuales, hacerse notar Según ciertas regulaciones en la mayoría de las jurisdicciones de EE. UU., los edificios con más de tres unidades deben incluir al menos dos escaleras cerradas, que forman el núcleo de cualquier edificio de apartamentos. El Proyecto de Ley 835 de la Asamblea busca permitir viviendas multifamiliares de un solo piso con más de tres unidades.

El fallo propuesto está lejos de ser único en Estados Unidos. Muchas jurisdicciones, incluidas Seattle y Nueva York, permiten construcciones unifamiliares con escaleras (hasta seis unidades). Sin embargo, para los pequeños propietarios, es un punto de inflexión financiero porque SITIO WEB DE YIMBY DE CALIFORNIA explicó que reducir los costos de construcción, crear más áreas habitables y permitir edificios de departamentos ser construido En parcelas más pequeñas, estrechas y de formas extrañas. Más apartamentos significa más flujo de caja.

El asambleísta Alex Lee, autor de AB 835, considera que el proyecto de ley abre más sitios en lugar de una reescritura dramática del código. Li dijo Mitpitasbet:

“Creo que AB 835 es el primer paso en la revisión del código de construcción de apartamentos con escaleras de California. Si California permite apartamentos de una sola escalera de más de tres pisos, podríamos desbloquear propiedades que antes no eran urbanizables y construir más viviendas de alta densidad. Los apartamentos de una sola escalera también permiten un uso más eficiente del espacio del edificio y proporcionan una mayor variedad de unidades de vivienda”.

De hecho, eliminar escaleras adicionales crea más espacio exterior utilizable, proporciona estacionamiento adicional muy necesario y promueve alquileres más altos y una menor rotación de inquilinos.

oposición

este Los fideicomisos benéficos Pew Se estima que construir edificios relativamente pequeños, de un solo piso y de cuatro a seis unidades, cuesta entre un 6 y un 13 por ciento menos que los diseños comparables de dos escaleras, en parte porque se ubican en lotes más estrechos y utilizan núcleos más simples. Además, Pew señaló que la seguridad no dañado Eliminando la segunda escalera.

Jim Pauley, presidente de la Asociación Nacional de Protección contra Incendios Pero dijo que el historial de seguridad no puede ser visto afirmó unánimemente que “si bien el informe elogia los logros de las normas de seguridad modernas, También se puede utilizar Expande las puertas y evita el proceso de desarrollarlas. “Los bien financiados departamentos de bomberos de Nueva York y Seattle permiten escaleras de salida única en edificios de hasta cuatro pisos según sus respectivos códigos, por lo que los tiempos de respuesta son mucho más rápidos que en otras partes del país.

Los sindicatos de bomberos han adoptado una postura más dura. este asociación internacional de bomberos La Federación Internacional de Protección contra Incendios (IAFF) ha lanzado campañas en varios estados y ciudades de EE. UU., incluidos Los Ángeles y Connecticut, argumentando que los diseños de salida única “comprometen las rutas de escape y complican las respuestas de los bomberos”. En resumen, afirman que la asequibilidad no debería anteponerse a la seguridad.

“Todos queremos ver más viviendas asequibles construidas, pero no a expensas de las vidas de las personas”, dijo el presidente Edward Kelly al sitio web de la IAAF. “Una escalera significa una entrada y una salida. Cuando los bomberos suben las escaleras y Las familias intentan caer, lo que puede provocar un desastre. “

sus pensamientos obtener una respuesta El secretario general y tesorero de la IAAF, Frank Lima, dijo:

“Quitar la segunda escalera como salida de emergencia (una característica crítica de seguridad humana) no es una compensación aceptable por viviendas adicionales. Ésa es la conclusión. Los defensores de este diseño de “única salida” dependencia excesiva Las alarmas contra incendios y los rociadores funcionan sin fallas. Esta es una gran apuesta por la seguridad pública. ”

Más tecnología, códigos de construcción y unidades más seguras

Los defensores de las viviendas multifamiliares de una sola escalera señalan que los estándares de seguridad y los códigos de construcción mejorados han provocado menos incendios. “Los nuevos estándares de seguridad contra incendios en nuestros códigos de construcción hacen que las nuevas construcciones sean más seguras en general”, dijo un miembro del Concejo Municipal de Los Ángeles. Nithya Raman Expresar apoyo para considerar este cambio.

Como ocurre con muchas cuestiones, los argumentos a favor de la reforma del código de construcción han Con el tiempo se convirtió en política: Los defensores de la prohibición total de las cocinas de gas -lo que a menudo da lugar a abrir fuego departamento edificio— Los defensores de la electrificación, respaldados por la administración Trump, se han enfrentado con la industria del petróleo y el gas.

Otros estados han seguido su ejemplo

El argumento de la escalera única es adoptado en otra parte. Según el Pew Research Center, Colorado, Pensilvania, Rhode Island, Minnesota, Oregón, Virginia y Washington han adoptado algún tipo de subsidio de escalera única para edificios de más de tres pisos, con algunas restricciones relacionadas con el tamaño del edificio.

Promover una mayor oferta de vivienda

edición 2027 Código Internacional de Construcción esperado llegar aprobar Escalera simple para apartamentos de menos de cuatro pisos, bajo ciertas condiciones límites definidos, basados ​​en indicador de bostón y otras fuentes. Aumentar la oferta de viviendas y aliviar la crisis de asequibilidad ampliando el número de unidades permitidas en pequeños edificios multifamiliares ha sido un argumento central. Defensor de la reforma de zonificacióndesea poner fin a la zonificación residencial unifamiliar.

A medida que la vivienda unifamiliar se estanca, la vivienda multifamiliar se vuelve más importante

La construcción de viviendas unifamiliares aumenta por undécimo mes consecutivo Baja a mediados de 2025 En medio de los crecientes costos de endeudamiento y construcción, se destaca la importancia de maximizar las viviendas multifamiliares. En cambio, los datos mostraron que los inicios de viviendas multifamiliares aumentaron un 30,6% en junio respecto al año anterior, y todas las regiones, excepto el Medio Oeste, informaron un fuerte crecimiento multifamiliar. Economía KPMGque resume datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.

Reflexiones finales: estrategias prácticas para que los propietarios aumenten el flujo de caja en pequeños edificios multifamiliares

Incluso si la reforma del código de construcción logra promover el uso de escaleras individuales en pequeñas viviendas multifamiliares, modernizar los edificios de apartamentos en consecuencia suele ser mucho más de lo que vale.

Sin embargo, existen formas más prácticas de aumentar el flujo de caja en las unidades multifamiliares existentes. Estos incluyen:

• Agregar ADU: Si la partición y el espacio lo permiten, Agregar ADU Invertir en su terreno existente es una forma relativamente sencilla de generar más flujo de caja sin tener que involucrarse en una construcción importante.
• usar “falta el medio”Reforma de Vivienda: Los cambios de zonificación en algunas ciudades estadounidenses han legalizado los dúplex, triplex y cuádruplex en áreas residenciales densas, eliminando a menudo los mínimos de estacionamiento para acomodar más unidades.
• lograr lo clásico valor agregado estrategia: Mejorar las cocinas y los baños es una forma comprobada de aumentar los alquileres, especialmente para los propietarios cuyas casas están subalquiladas en vecindarios que se aprecian rápidamente.
• Actualización y utilidades separadas: Si es posible, agregar salas de lavandería a las unidades, mejorar las instalaciones de estacionamiento, implementar Sistema de facturación de servicios públicos Ratio (RUBS), y los sistemas de submedición permitidos son formas prácticas y relativamente sencillas de aumentar el flujo de caja.