Los precios de los apartamentos registran la mayor caída desde 2012: he aquí por qué ahora son una gran oportunidad de flujo de caja en el mercado actual
Un condominio podría ser la inversión inmobiliaria que nunca pensó que necesitaría. Si desea comprar un activo con grandes descuentos para aprovechar flujo de fondosApartamento posible solo La razón de esto es que, a nivel nacional, el valor de los apartamentos acaba de experimentar su mayor caída desde 2012, incluso cuando los precios de la vivienda siguen aumentando.
Según la empresa de tecnología y datos financieros Intercontinental Exchange, diario de wall street, Los precios de los apartamentos se desploman en septiembre y octubre de 2025. máximo Las costosas áreas metropolitanas costeras y Florida son las preferidas por los inversores para obtener descuentos en el mercado de viviendas de reventa.
En Manhattan, saturado de apartamentos, un tercio de los apartamentos que cambiaron de propietario entre julio de 2024 y julio de 2025 se vendieron con pérdidas, según la corredora Brown Harris Stevens.
“Las oportunidades más prometedoras para comprar apartamentos en este momento se encuentran en las zonas céntricas y del centro de la ciudad, que han experimentado fuertes correcciones de precios debido a la tendencia hacia el trabajo remoto. Para los compradores a quienes no les importa el ambiente temporal, las propiedades bien ubicadas pueden disfrutar de importantes descuentos”, dice el experto inmobiliario Andrew Reichek, fundador de Bode Builders. observación del mercado.
La tormenta perfecta de costes al alza
Entonces, ¿cuál es el problema? El apartamento tiene quedó atrapado El colapso de Champlain Towers South, un complejo de 13 pisos y 136 unidades, provocó un aumento en las tarifas de las asociaciones de propietarios y en las primas de seguros. Surfside, Floridajunio de 2021. Además, el trabajo híbrido y remoto reduce la demanda de apartamentos en áreas urbanas, ya que los trabajadores pueden mudarse a viviendas unifamiliares más asequibles. áreaconocidos como “Zoomtowns” información privilegiada sobre negocios.
Jennifer Roberts, agente de bienes raíces de Coldwell Banker Warburg, dijo a MarketWatch:
“El aumento de HOA y los cargos comunes y los costos de seguro están impulsando [some] Los apartamentos no son muy asequibles. Además, los edificios de apartamentos más antiguos se enfrentan a fuertes evaluaciones y convertirse uno dinero fosa. Si los inversores tienen un horizonte de inversión más largo, ahora es un buen momento para comprar durante la debilidad del mercado para aprovechar las oportunidades de negociación y estar preparados cuando el mercado se recupere. ”
Los problemas de apartamentos se extienden a nivel nacional
Los apartamentos también se han visto afectados en el ámbito de la financiación. El colapso de Surfside impulsó a Fannie Mae y Freddie Mac a intensificar las revisiones estructurales de los apartamentos, exigiendo fondos de reserva para el mantenimiento diferido antes de la aprobación del préstamo, lo que llevó a muchos patrocinadores y desarrolladores de edificios de apartamentos a buscar acuerdos totalmente en efectivo, informó MarketWatch.
El problema de los condominios no se limita a Florida y Nueva York. Según las ciudades texanas de Austin y San Antonio, actualmente hay un exceso de oferta, lo que obliga a bajar los precios. Revista. Mientras tanto, las ciudades de la costa oeste, San Francisco y Portland, todavía se están recuperando de la devastación que la pandemia ha causado en sus centros urbanos.
oportunidad de oro
Esta delicada situación puede alentar a los inversores con mucho dinero, p. Los pesos pesados de Wall Street se enfrentan a la prohibición del presidente Trump de comprar viviendas unifamiliarescomprar un apartamento en efectivoa pesar de Es demasiado pronto para especular. Lo que es indiscutible es que los apartamentos con grandes descuentos presentan una excelente oportunidad para los posibles propietarios-inversores, siempre y cuando puedan controlar los costos adicionales de propiedad y compensar estos costos con hipotecas bajas y alquileres altos.
Antiguo propietario convertido en propietario
La primera ola de nuevos propietarios de apartamentos probablemente serán propietarios anteriores que alquilaron sus residencias en lugar de sufrir una pérdida financiera por venderlas con pérdidas. este Especialmente vale la pena para los propietarios de viviendas con tasas de interés bajas, y es una manera de empleado Todos los compradores en efectivo que puedan aprovechar la oportunidad de comprar barato.
Para los inversores que buscan financiación, todavía es posible conseguir un buen acuerdo de condominio si se adhieren a estrictas pautas de suscripción centradas en los costos de seguro y HOA.
Una estrategia de flujo de caja de apartamentos de siete pasos para pequeños propietarios
Paso 1: Analiza los pisos potenciales en función del alquiler que pueden generar
Calcule el alquiler después de los costos de HOA, no del precio por pie cuadrado. Puede utilizar la regla estándar del 1% para determinar el flujo de caja (es decir, si la propiedad cuesta $300,000, debería generar $3,000 en alquiler) y ajustar los costos de la Asociación de Propietarios.
ejemplo:
- Precio de compra: $300,000
- Comisión de gestión: $600/mes
- Alquiler objetivo: $3,200-$3,600/mes
Si los alquileres no bajan junto con los precios, entonces el acuerdo merece un análisis más profundo.
Paso 2: analice cuidadosamente el perfil de HOA
No todas las tarifas de HOA son iguales. buscando aquellos sobre 15%-30% Porcentaje del alquiler total: cuanto menos, mejor.
Esto es lo que más debe buscar:
- Sus reservas son suficientes (o al menos el 70%)
- Sin mantenimiento estructural diferido.
- Tiene documentación clara de cumplimiento posterior a Surfside.
- No hay litigios pendientes con compañías de seguros contratista
Tenga cuidado con las señales de alerta, como el lenguaje vago en torno a las “necesidades futuras de capital”, las tasas de crecimiento anual de las asociaciones de propietarios superiores al 10%, las recientes no renovaciones de seguros y la alta concentración de inversores (los complejos con una mayoría de apartamentos ocupados por sus propietarios son siempre los más estables).
Paso 3: Apuntar a problemas financieros solucionables, no a edificios dañados
Ejemplo:
- Existe un plan de recuperación para las reservas insuficientemente financiadas.
- Informe de ingeniería retrasado Organizado.
- Los edificios están pasando de no garantizados a garantizados uno llegar dos Año.
Opciones de financiación inteligentes:
- Puede realizar un pago inicial del 20% al 25% en un préstamo convencional para minimizar los costos de las tasas de interés.
- Opciones de financiación flexibles disponibles en bancos locales y prestamistas de cartera.
- Considere comprar en efectivo (si puede permitírselo) y refinanciarlo más tarde.BRRRRR estilo.
Paso 4: La ubicación importa porque el seguro es más importante que nunca
- Objetivo seguro más bajo Áreas metropolitanas del interior y otras áreas.
- Fuerte demanda en las ciudades centrales del noreste y medio oeste.
Paso 5: considere las necesidades de alquiler
Los precios de los apartamentos caen porque desaparecen los compradores, no los inquilinos. departamento generalmente construido Ubicados en zonas urbanas con alta concentración de empleos bien remunerados.
Encuentre apartamentos cerca de hospitales, universidades y centros de transporte, Manténgase alejado núcleo de lujo y en cambio Centrarse en los centros de ciudades secundarias de menor precio. Centrarse en ciudades donde los alquileres unifamiliares son inasequibles.
Diríjase a estos profesionales para asegurar alquileres de calidad:
- personal medico
- graduado
- el tamaño de la ciudad se reduce
- inquilino corporativo
- Los profesionales del divorcio regresan a la ciudad
Paso seis: suscripción conservadora
Quién eres Esencialmente Comprar un condominio tiene que ver con el flujo de caja, así que no excluya la apreciación como razón para comprar. Compre por menos del costo de reposición e invierta a largo plazo. Se espera que los alquileres crezcan de manera constante entre un 2% y un 3% y que las asociaciones de propietarios aumenten entre un 3% y un 5%.
Paso 7: Desarrollar una estrategia de salida de tres frentes
- flujo de fondos atrapar Para otro inversor.
- Refinanciar Una vez que el edificio esté cubierto por garantía.
- Reventa minorista una vez que mejore la financiación del comprador.
pensamientos finales
Los apartamentos son ofertas ocultas a plena vista. Debido a que la narrativa en torno a los condominios es tan negativa en este momento, muchos inversionistas los están pasando por alto, esperando que las tarifas de las asociaciones de propietarios y los costos de los seguros acaben con la mayoría de los acuerdos. Pero considerando el gran descuento ser proporcionadomerecen una investigación.
Una de las ventajas de un condominio con flujo de efectivo es que, como parte de un edificio cerrado, no hay necesidad de preocuparse por problemas exteriores como la remoción de nieve y hojas, el mantenimiento del techo o las canaletas y bajantes.
Para los inversores que no intervienen, los condominios tienen sentido. Encontrar un producto que cumpla todos los requisitos es el primer paso más importante.
