Mercado inmobiliario donde las propiedades de la Sección 8 y las viviendas asequibles son escasas

¿Suena atractiva la idea de un flujo constante de inquilinos potenciales, muchos de los cuales tienen garantías de pago, haciendo cola para solicitar su apartamento vacante? Entonces es posible que quieras Considere alquilar a inquilinos de bajos ingresos.

Antes de apresurarnos a emitir un juicio, vale la pena echar un vistazo amplio al mercado de alquiler actual. La crisis de alquileres asequibles en Estados Unidos significa que la mayor parte de la población que necesita una vivienda son aquellos que menos pueden pagarla. A los propietarios dispuestos a servir a esta población en crecimiento les espera una oportunidad única en la vida, aunque sólo sea ser abordado correcto.

La escasez a nivel nacional no desaparecerá

Si el sector inmobiliario implica oferta y demanda, entonces la demanda en el mercado financiero de gama baja es casi ilimitada. Según la agencia, Estados Unidos tiene actualmente una escasez de alrededor de 7,2 millones de unidades de vivienda asequibles para inquilinos con ingresos muy bajos, definidos como aquellos que se encuentran en o por debajo del umbral de pobreza o el 30 por ciento del ingreso medio del área. Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos(NLIHC) Informe “brecha”. Esto significa que sólo hay 35 unidades asequibles por cada 100 hogares inquilinos de ingresos extremadamente bajos en todo el país.

El informe muestra que aproximadamente 11 millones de hogares entran en esta categoría, y algunos estados tienen más hogares que otros. Sin embargo, como dijo en el informe la presidenta y directora ejecutiva de NLIHC, Renee Willis, “los hallazgos de ‘The Gap’ indican que ningún estado o área metropolitana importante tiene una oferta adecuada de viviendas asequibles para inquilinos de muy bajos ingresos”. Añadió que sólo alrededor de una cuarta parte de los hogares que necesitan asistencia la reciben realmente.

Los estados del Oeste y del Cinturón del Sol son los que más enfrentan problemas de vivienda asequible

según un semana de noticias Los mapas basados ​​en datos del NLIHC muestran a los estados del oeste y del cinturón solar, como Nevada, Arizona, Florida y Texas, entre los que enfrentan los desafíos más graves. El informe muestra a las personas mayores, los trabajadores con salarios bajos y las personas con discapacidades a menudo forzado Compita con inquilinos de mayores ingresos por alquileres asequibles.

Un informe reciente centrado en Texas tribuna de texas Descubra Dallas –celebrar a menudo A medida que los empleos y la población de clase media sigan creciendo, a la región le faltarán aproximadamente 46.000 unidades de alquiler para 2023 para los hogares que generan el 50% del ingreso medio.

“Tenemos una grave escasez de viviendas de alquiler asequibles para familias de muy bajos ingresos”, dijo Ashley Flores, directora de vivienda del Child Poverty Action Lab, una organización sin fines de lucro con sede en Dallas y coautora del proyecto. nuevo informe.

Preguntas de la Sección 8

A pesar de la gran demanda de viviendas asequibles, existe una escasez crónica de inquilinos aprobados para vales de elección de vivienda (Sección 8). uno tiempos de nueva york El artículo encontró que estos vales son demasiado escasos en las principales ciudades de Estados Unidos, donde más se necesitan. Por ejemplo, en Orlando hay aproximadamente 200.000 hogares agobiados por el alquiler (aquellos que gastan más del 30% de sus ingresos familiares en costos de vivienda), pero sólo 7.401 vales de la Sección 8 están disponibles.

Recientemente, la administración Trump propuso un período de dos años límite de tiempo ayuda al alquiler, que podría afectar hasta 1,4 millones de hogares, mayor y personas con discapacidad.

Muchos propietarios optan por evitar por completo las viviendas de la Sección 8 porque sienten que es una pesadilla administrativa que requiere demasiadas inspecciones, implica perseguir a los inquilinos por el alquiler compartido y Los alquileres se disparan hacer Acceso más fácil al mejor precio De inquilinos habituales, no es necesario tratar con el gobierno.

Cada condado tiene sus propias regulaciones. Vivienda asequible, al alcance de muchos Planes distintos a la Sección 8 También ofrece alquileres de mercado estables a inquilinos calificados.

Cómo los propietarios están convirtiendo la escasez de viviendas asequibles en flujo de caja

el último información privilegiada sobre negocios La historia detalla la historia de Ted y Jamie Gerber, propietarios de 15 propiedades comerciales y residenciales con 28 unidades de alquiler en Florida. “Siempre alquilamos al precio del mercado o por debajo”, dijo Ted Gerber. “Lo que nuestros inquilinos valoran es que su alquiler está un poco por debajo del mercado, por lo que querrán cuidar el lugar. Están consiguiendo un trato y todavía estamos ganando dinero con él”.

Otro inversor, Dion McNeeley de Washington, entrevistado en el mismo artículo, empleó una estrategia similar.

“Los inquilinos felices no abarrotan el lugar, no se mueven y Rotación de inquilinos “Es una de las cosas más caras con las que tiene que lidiar un propietario”, dijo McNeely. “En los últimos años, si hubiera aumentado mi alquiler al promedio de la zona y luego manejado una gran facturación, habría ganado decenas de miles de dólares más”.

uno artículo bolsillos más grandes Se describen algunos puntos clave para alquilar a inquilinos de bajos ingresos:

• Acéptalo tal como es: La vivienda en barrios de bajos ingresos a menudo no agradecer Mismas tarifas que otras áreas a menos que Han sido golpeados por la ola de gentrificación..
• Anticipar alto potencial Flujo de caja, pero sea realista: En teoría, su flujo de caja podría ser muy alto, especialmente si El apalancamiento no es altopero Gestióneste tipo de propiedades pueden requerir bastante mano de obra.
• Trabaje con una empresa de gestión receptiva con experiencia en este tipo de arrendamiento: A menos que desee que su programa de ingresos pasivos se convierta en un trabajo de tiempo completo y tenga que atender las llamadas de los inquilinos, subcontrate la administración a una empresa de administración receptiva que conozca bien este tipo de alquiler.
• La paciencia es clave: Muchos propietarios evitan los alquileres para personas de bajos ingresos debido a una gestión que requiere mucha mano de obra y al tipo de inquilinos que atraen. Claramente, además de una evaluación meticulosa, la piel dura y jugar a largo plazo son claves. Es posible que algunos años no genere mucho flujo de caja debido a las reparaciones y la rotación, pero en última instancia justo Y los alquileres aumentarán.

pensamientos finales

Para la mayoría de los propietarios, tener trabajos estables e inquilinos estables en un vecindario estable es la situación ideal. Sin embargo, debido a la crisis inmobiliaria de Estados Unidos, más inquilinos e inquilinos caen en el segmento de viviendas asequibles, menos atractivo.

He sido propietario de varias unidades para personas de bajos ingresos en el pasado y puedo dar fe de que pueden ser un desafío.Esto es Por decirlo suavemente. Sin embargo, la experiencia es una gran maestra y estas son algunas de las lecciones que aprendí.

No puedes estar demasiado apalancado.

anillo BRRRR El camino hacia el éxito en el sector de alquileres para personas de bajos ingresos está plagado de riesgos. Otros inversores que conozco que han tenido éxito en zonas de bajos ingresos han subasta en efectivouse tarjetas de crédito para repararlos, salde deudas y use el flujo de efectivo para brindar servicios de reparación mientras mantiene un trabajo de tiempo completo. Con el tiempo, los alquileres aumentaron y los metros cuadrados cambiaron. Esta es una estrategia conservadora a largo plazo.

Pantalla con cuidado.

Los propietarios suelen estar tan ansiosos por llenar las unidades que dejarán que cualquiera se mude, especialmente si tienen un vale de la Sección 8. ¿Hay cupones? Evaluación integral de inquilinos es imprescindible, por lo que es importante contar con una empresa de gestión externa con experiencia.

Los inquilinos de mayor edad o las personas con discapacidad tienden a ser más estables.

Una vez alquilé un apartamento de tres unidades, pero lo que no sabía era que todos los inquilinos eran traficantes de drogas, incluso madres solteras con hijos. Un día descubrí que mi edificio estaba completamente vacío debido a una redada de drogas de la DEA. Las personas mayores a menudo saben más que esto.

Tenga listo un fondo para sobornos para las reparaciones.

Incluso con una buena evaluación, aún puede encontrarse con una buena cantidad de problemas de reparación. este Por eso es fundamental comprar con efectivo o con un apalancamiento mínimo y tener un fondo para sobornos y un contratista confiable y asequible.

Uno de los mayores peligros de los alquileres para personas de bajos ingresos es esperar obtener en realidad el mismo flujo de caja que se calcula en papel. A menudo las cosas salen mal y hacer trabajos de alquiler significa tener suficiente efectivo para pagar las reparaciones y absorber las vacantes.