“Rent Freeze” de Nueva York podría debilitar a las madres y los propietarios populares. ¿Atraerá en todo el país?
La comunidad inmobiliaria de Nueva York ahogó la hoja de cálculo en la hoja de cálculo cuando el candidato a la alcaldía Zohran Mamdani propuso alquilar en todos los apartamentos con alquileres estables. Y sus palabras Principalmente para En la poderosa Wall Street REIT Y propietarios a gran escala con miles de edificios de apartamentos de la ciudad de Nueva York, la política podría verse afectada por muchas madres y propietarios populares que no tienen los recursos para evitar las consecuencias del gasto y los gastos aumentan. Si Mamdani gana las elecciones de noviembre bajo su política amigable con los inquilinos, podría tener un impacto más amplio en otras ciudades estadounidenses.
Inquilino
La postura de congelación de alquileres de Mamdani resuena fuertemente con su base de votación, ya que el 39% de todos los hogares en la ciudad de Nueva York cubren 2024 costos, lo que significa que gastan el 30% de sus ingresos en la vivienda y lo aceptan. Oficina de Presceptor del Estado de Nueva York. El número de inquilinos es aún mayor, con un 43% que carece del lujo de los pagos de vivienda estable.
El alojamiento inacordable es El mejor La fuente de inseguridad de la vivienda y las razones de ambos Enfermedades físicas y mentales Entre los que viven bajo estas condiciones. Considerando aproximadamente 69% Entre las familias alquiladas de la ciudad de Nueva York, la postura de Mamdani es popular en gran parte de la ciudad.
Los propietarios de edificios con seis o más unidades pueden congelar el alquiler
Seis o más unidades del edificio son Calificado Sí alquilar Estabilizar,,,,, Cuál incluir Muchos edificios en la ciudad Eso Propietarios más pequeños Mi propio.
Paul Rahimian, CEO y fundador del prestamista de bienes raíces comerciales, Parkview Financial, respondió al sentimiento de muchos propietarios en la ciudad, cubriendo las potenciales gana de Mamdani. “El alcalde es el clavo en el ataúd. Si gana, será un beso de muerte”, dijo. Decir Wall Street Journal.
Renuncia de “Comparación y dificultad de sustitución”
Sin embargo, la campaña de Mamdani cree que no simpatiza con la difícil situación de su arrendador.
“Zoran se compromete a proteger los medios de vida de los pequeños propietarios y mantener un mercado inmobiliario estable y estable”, dijo la portavoz de la campaña de Mamdani, Dora Pekec, a la Wall Street Journal. Mamdani aboga por las exenciones de los propietarios que pueden probar su aumento de alquiler, lo que permite a los funcionarios verificar sus finanzas comerciales.
Los costos de construcción pueden estar fuera de control
Según los inquietantes mercados financieros para la principal victoria de Mamdani y la victoria de la alcaldía, la banca y el REIT con sede en Nueva York cayeron alrededor del 5% en el mercado de valores en junio. Reuters. Uno de los mayores temores en la comunidad inmobiliaria es la incapacidad de ajustar las rentas para cubrir las crecientes obligaciones financieras. El resultado puede ser que el propietario no logró realizar reparaciones, exacerbando las violaciones del código en la ciudad de Nueva York y, en última instancia, reduciendo el edificio estable y asequible de la ciudad, que creó la producción para el objetivo de Mamdani.
“Cuando todo lo que te rodea está a tu alrededor, estás corriendo”, dijo el actual alcalde Eric Adams en una persona. El ayuntamiento más cercano.
El objetivo de Boston es una posición de nivel medio
Nueva York no es la única gran ciudad que se encuentra con problemas de vivienda crueles. Los residentes de Boston tienen mucha carga. Sin embargo, en lugar de congelar completamente las rentas, la ciudad intentó establecer un límite de término medio para alquilar caminatas.
A principios de 2023, el alcalde Wu presentó un plan que restringió el aumento de la renta para los inquilinos existentes en un alto año de inflación o el índice de precios al consumidor (IPC) en el área de Boston, mientras que los siguientes son los 6 puntos porcentuales más bajos, según los informes. Por wbur.
El plan propone exenciones, incluidos edificios ocupados por propietarios con seis o menos unidades, y edificios más nuevos dentro de los primeros 15 años después de recibir su certificado de ocupación. Una vez fue Ampliamente informado. La política de Wu antes de lo previsto Ampliamente apoyado en marzo de 2023 Y cubre el 55% de las unidades de alquiler en Boston, con un total de 185,000 hogares.
Otras ciudades y estados están considerando fuertes regulaciones de alquiler
Aunque ninguna otra ciudad de EE. UU. Han propuesto congelamiento de alquileres reales, muchos apoyan las regulaciones de fortalecimiento de la renta. Estas son algunas iniciativas Siendo considerado.
Seattle, Washington
El estado de Washington recientemente imitó la propuesta de Boston a través de HB 1217, que restringe los aumentos actuales de alquileres para los inquilinos. Los sombreros tienen un 7% más inflación o 10%, lo que sea más bajo. Para los ocupantes domésticos fabricados, el límite superior es del 5% por año.
Hay algunas exenciones significativas: nueva construcción (exención durante 12 años) y viviendas asequibles (operadas por organizaciones sin fines de lucro y autoridades de vivienda). Sin embargo, el alquiler de nuevos inquilinos puede Colocar Libremente, el propietario debe dar 90 cielo Aviso mínimo por escrito antes de aumentar el alquiler.
Jay Parsons, un consultor independiente en RealPage, Texas y ex economista jefe, dijo Multifamilydive.com:
“Vimos esto en Nueva York y otros lugares, [where] Expandieron o modificaron las reglas de control de alquileres … cuatro veces diferentes. Entonces quiero Eso precedente Quiero ir Probablemente lidere a algunos desarrolladores e inversores llegar Quizás no lo considere Estado de Washington. No todos harán eso, pero creo que habrá otros que dirán: “No queremos meterse con eso”. Ciertamente traerá muchos riesgos a futuras inversiones. “
Minneapolis, Filadelfia, San Francisco y Berkeley, California
Estas son una de las ciudades que prohíben el software de precios de precios de arrendamiento algorítmico con Portland Oregón; Providence, barra isla; San Diego también explora leyes similares.
“Esta ola de acción muestra que los gobiernos locales llevan tiempo intensificar la policía federal”, dijo Ivan Luevanos-Elms, director ejecutivo de progreso local en la red nacional, que ayudó a coordinar los esfuerzos, Decir stateline.org.
El pensamiento final
Aunque grandes ciudades Continuar impulsando el crecimiento económico En los Estados Unidos, pueden no ser la opción más inteligente para los inversores inmobiliarios sin bolsillos profundos. Si bien los REIT y las empresas se están alejando lujosamente de la volatilidad a corto plazo, muchos pequeños inversores con seis o más unidades están luchando. El curso es simple: si desea invertir en regulaciones de alquiler estable, manténgase dentro del alcance de una a cuatro familias.
Para los grandes inversores, si las regulaciones de alquiler se vuelven demasiado estimulantes, los resultados parecen claros: Simplemente Deje de invertir allí y elija mantener su dinero en otro lugar. Desafortunadamente, muchos concejales municipales La complejidad de convertirse en un propietario Y a menudo dibujan a todos con el cepillo de “propietario codicioso”. Pero cuando Las reparaciones, los impuestos, las actualizaciones de seguros y código no se pueden mantener fácilmentelos propietarios pueden optar por decidir que no vale la pena la molestia, lo que lastimará a todos, y la mayoría son inquilinos que necesitan vivir.
Como se muestra en ejemplos recientes, el más famoso es New Rochelle, Nueva York– La respuesta al crecimiento del alquiler no es castigar a los propietarios, sino a Construir más viviendasno solo apartamentos de lujopero calidad Vivienda de clase media. Ciudad de Nueva York Aumentando constantemente la oferta de viviendas, pero aún se queda atrás del promedio nacional. Si las ciudades quieren abordar los precios de los alquileres, trabajar con desarrolladores y propietarios en lugar de trabajar con ellos es la clave del éxito.
