Por qué las estrategias de construcción para alquiler se beneficiarán más de una prohibición a los inversores institucionales

El presidente Donald Trump no ha prohibido rotundamente a los inversores institucionales de Wall Street comprar viviendas unifamiliares en Estados Unidos, pero les ha dificultado hacerlo. En el proceso, dejó un camino claro para los inversores de construcción para alquiler, muchos de los cuales han reducido su tamaño desde viviendas unifamiliares. casa Comprar reciente— Ampliar su ya próspero modelo de negocio.

de acuerdo a hoja informativa de la casa blanca Según la orden ejecutiva propuesta, que aún requiere la aprobación del Congreso, se ordena a las agencias federales, incluidos el Departamento del Tesoro, Vivienda y Desarrollo Urbano, la Administración de Veteranos y el Departamento de Agricultura de Estados Unidos, que dejen de asegurar, garantizar o titularizar las compras de viviendas unifamiliares por parte de grandes inversores, según lo permite la ley.

La orden también pide a reguladores como el Departamento de Justicia y la Comisión Federal de Comercio que den prioridad a la aplicación de las leyes antimonopolio contra las vacantes coordinadas o las estrategias de fijación de precios en los mercados locales de alquiler de viviendas unifamiliares y que identifiquen la participación de inversores institucionales en los programas federales de asistencia para la vivienda exigiendo la divulgación completa de la propiedad.

El bloqueo de la Casa Blanca a la compra de viviendas unifamiliares en Wall Street viene de una mano y dado Por otro lado, los gigantes inmobiliarios como Invitation Homes, Blackstone y Pretium Partners pueden continuar con sus negocios de construcción para alquiler, ya que esto no afectará la cantidad de viviendas unifamiliares disponibles para el público.

lagunas

La sentencia del Gobierno sigue permitiendo viviendas unifamiliares fue comprado Transacciones totalmente en efectivo realizadas por inversores institucionales y a través de financiación no institucional, que pueden proporcionar REIT recaudando fondos oferta pública inicial. Tampoco hay nada que impida a un REIT obtener financiación privada para sus proyectos unifamiliares.

“La orden ejecutiva de Trump establece el marco sobre cómo funcionará la prohibición de los inversores institucionales, pero quedan cuestiones clave. Lo más importante es que la orden no define qué es un ‘inversor institucional’ ni cómo se define. Esta política se aplicará”, Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com, en Lanzamiento de noticias relevantes..

Es poco probable que el inventario se vea afectado

Dado que los inversores institucionales sólo poseen alrededor del 1% del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares, es poco probable que la nueva decisión del gobierno desate una cantidad significativa de inventario de viviendas unifamiliares.

Krimmel añadió:

“Incluso cuando se ejecuta perfectamente, la política agregaría muy poco inventario en general. Debido a que sólo disminuiría la demanda institucional futura, cualquier impacto se manifestaría como viviendas que permanecen en el mercado un poco más de tiempo en lugar de un aumento en la nueva oferta. Sería, en el mejor de los casos, un goteo de inventario, y probablemente sólo en ciertas áreas metropolitanas del Sunbelt donde el inventario ya ha aumentado significativamente debido a las fuerzas del mercado. En el Noreste, con oferta limitada, ha habido poca actividad de inversionistas corporativos.entonces La política tuvo poco impacto en los inventarios. “

Reinado libre de la construcción para alquilar

Build-to-rent se ha convertido recientemente en una Priorizar la inversión Un vehículo para inversores institucionales debido a sus operaciones centralizadas, su capacidad para construir a escala y la falta de competencia de compradores unifamiliares o supervisores políticos.

Las últimas órdenes gubernamentales no hacen más que amplificar estas razones. Según John Burns Research and Consulting, grandes actores como Invitation Homes, American Homes 4 Rent y Pretium entregarán más de 70.000 viviendas en 2023, con 321.000 viviendas entregadas desde 2012, como diario de wall street. Los principales constructores de viviendas, como DR Horton y Lennar, han visto cómo muchas de sus nuevas casas iban directamente a manos de los gigantes de la construcción para alquilar.

“El modelo tiene que cambiar”, afirmó Trevor Koskovich, jefe de ventas de inversiones de Northmarq. Revista. “Esto es fantástico para el sector de construcción para alquiler”.

Cómo se verán afectados los pequeños inversores por el auge de la construcción para alquilar

Una afluencia de nuevas comunidades de construcción para alquiler podría cambiar la cara de los suburbios, donde muchos posibles propietarios de viviendas unifamiliares todavía están excluidos del mercado a medida que los costos de la vivienda en buenos distritos escolares buscan este parque de viviendas.

Sin embargo, BTR impacto comunitario La cuestión de los alquileres unifamiliares y los pequeños inversores sigue siendo controvertida. Reuters Al señalar que el dinero de Wall Street indudablemente llegará a la comunidad BTR, no está claro si esto afectará el inventario en la MLS, con el que normalmente comercian los pequeños inversores. considerando el final 90% de cuota de mercado ser propiedad por inversores marido y mujer Con menos de 10 propiedades en su cartera, es poco probable que BTR Communities tenga un impacto profundo en el mercado de alquiler unifamiliar.

Además, existen diferencias entre los precios de alquiler y el BTR para viviendas unifamiliares. según un Análisis de Parcl Labs 2024BTR es mucho más caro en general. Sin embargo, BiginLas empresas de datos y análisis sitúan la prima de alquiler de BTR en alrededor del 10%-15%.

Sin embargo, como BiggerPockets notado en octubreExisten claras ventajas para los inversores que quieran invertir en comunidades BTR subcontratando todos los aspectos de la gestión y el arrendamiento. Beekin aprovecha sus datos de las siguientes maneras Arrendamiento máximoes el software de gestión de ingresos utilizado por la comunidad BTR y, por lo tanto, tiene un interés personal, lo que sugiere que estas razones son suficientes para que los inquilinos se muden a BTR en lugar de a pequeñas unidades SFR propiedad de inversores.

La siguiente pregunta es: ¿hay suficiente comunidad BTR? ser construido ¿Impacto en el mercado SFR?

de acuerdo a ForbesEs probable que los vecindarios BTR aumenten a aproximadamente el 15% de las viviendas unifamiliares iniciadas en los próximos cinco años, según CoStar, a medida que los inquilinos buscan más espacio pero el precio sigue fuera de la propiedad de vivienda. Queda por ver si esto será suficiente para cambiar las cosas y beneficiarse del mercado SFR.

Hogar del mercado más grande de comunidades de construcción para alquiler

Phoenix, Dallas y Atlanta sin duda tienen las comunidades BTR más grandes, con mercados secundarios como Wilmington, DE; Des Moines, IA; y Chattanooga, Tennessee, que también tienen importantes proyectos de construcción, según la base de datos a nivel metropolitano de Point2Homes/Yardi sobre entregas unifamiliares terminadas construidas para alquiler de 2020 a 2024 y el número de proyectos activos a abril de 2025. pedir prestado uno.

Un mercado con amplio terreno y amplias oportunidades de empleo es ideal para la comunidad BTR. Estos generalmente tienden a estar en los estados del Cinturón del Sol, pero el Medio Oeste y algunas ciudades de la Costa Oeste ciertamente están dentro de sus límites, y los pequeños inversionistas necesitarán mantener los ojos bien abiertos y pueden decidir en algún momento si vale la pena renunciar a la naturaleza intensiva en mano de obra de ser un pequeño inversionista y comprometer su destino con un peso pesado de BTR. Como hemos señalado, esto tiene ventajas y desventajas.

pensamientos finales

Si bien es poco probable que las órdenes ejecutivas de Donald Trump tengan un impacto inmediato o de gran escala en el mercado de viviendas unifamiliares, es importante para los inversores cotidianos y aletaseliminar la competencia institucional y corporativa podría ser significativo.

Juan Walker, Un agente de bienes raíces de Pittsburgh y un aficionado a las casas le dijeron a BiggerPockets que no puede esperar a que los fondos de cobertura y otras empresas que han estado comprando bienes raíces abandonen la ciudad, y agregó:

“Para un pequeño inversor como yo, es imposible competir. Por ejemplo, hace unas semanas estuve pujando por una propiedad para vender y luego conoció Fondos de cobertura. Pusieron una cláusula de aumento en la oferta, lo que significaba que aumentarían la oferta más alta en 1.000 dólares, por lo que no había forma de que yo ganara esta guerra de ofertas. Hace que los precios de la vivienda aumenten, lo que los hace no rentables para la mayoría de los compradores de viviendas e inasequibles para los compradores. Así que sí, me encantaría verles la espalda. “

La prohibición de la Casa Blanca a que los inversores institucionales compren viviendas unifamiliares ha hecho poco para aumentar la asequibilidad a gran escala, y los efectos probablemente se sentirán más profundamente entre los inversores comunes y corrientes que intentan encontrar márgenes reducidos para obtener ganancias. En un mercado inmobiliario ajustado, vale la pena celebrar cada pequeña victoria.