Si está saliendo con inversores inmobiliarios, puede notar que el aire de Airbnbs está causando otra sensación. este Alquiler a corto plazo (Str) vulnerabilidad fiscal, Estrategia Los ganadores de W-2 pueden clasificar los ingresos de alquiler como “no post” y usar pérdidas en papel para compensar sus ingresos activos, restaurando así sus vidas.
La razón es 100% de depreciación de bonificación está regresando. Según la nueva legislación, se puede depreciar nuevamente a partir del 20 de enero de 2025 100% en el primer año. Para los profesionales de altos ingresos, los ahorros pueden ser considerables, a veces en los números de seis dígitos en el primer año.
¿Por qué no es suficiente el zumbido
El lado loco es el lado oscuro: no puedes deducirlo de un mal negocio. Si la depreciación adicional no importa si su propiedad está sangrando efectivo. Demasiados inversores escucharon “reembolso de seis cifras” y estaban ansiosos por comprar cualquier cosa que califique. La realidad es que elegir el mercado equivocado, el hogar o tener un pronóstico de ingresos poco realista puede eliminar sus beneficios fiscales.
John Bianchi (conocido en el mundo STR Persona de datos de Airbnb) En los últimos cinco años, los inversores han ayudado a evitar esta trampa. Él tiene Mirar gente compra En un mercado demasiado impuesto, caer Utilizado para fotos brillantes, o pensar Eso este Las cifras del año anterior aparecerán mágicamente para ellas. En un paisaje STR maduro y competitivo, estos errores son caros.
Los datos lo apoyan. El mercado de alquiler a corto plazo ya no es el salvaje oeste de 2018. Uno Análisis de IGMS La demanda de Airbnb señala que el mercado ha madurado y en los últimos años, muchos jugadores han entrado en el juego y la saturación de suministros. La supervisión en las ciudades está endureciendo y los riesgos de desastres naturales están aumentando. Sin un análisis cuidadoso, los inversores enfrentarán tasas de ocupación más bajas y ganancias más delgadas: no la sorpresa que esperan.
Uno de los ejemplos favoritos de Bianchi compara dos casas casi idénticas en el mismo vecindario. Ambas son características de cuatro dormitorios y tres baños con comodidades similares. Uno fue comprado $ 842,000 en 2023, y otros $ 2 millones en 2024.
En la superficie, deben comportarse de manera similar, pero en realidad, $ 842,000 de propiedad generan $ 279,000 en ingresos y más de $ 100,000 en flujo de efectivo libre. Mientras tanto, a pesar de estar en la calle, la propiedad de $ 2 millones generó solo $ 194,000 en ingresos, -$ 24,000 flujo de fondos. La diferencia radica en la selección de datos y la compra de pulso.
Entonces, ¿cómo podemos montar la ola fiscal sin una mala inversión abrumadora? Tratar alquileres a corto plazo como un negociomi. El proceso de John Bianchi ha sido perfeccionado a través de años de analizar miles de propiedades para hacer esto.
El exitoso proceso de liderazgo de datos de STR
1. Elija el mercado correcto
Excelente comercio STR comienza a nivel macro. El primer paso de Bianchi es identificar los mercados donde la demanda excede la oferta y las regulaciones locales para respaldar alquileres a corto plazo. Debe estudiar por qué los viajeros van allí, patrones de reserva de temporada y demografía de invitados. esteA su vez, dará como resultado verificar la ocupación local para ver si el mercado está saturado o si todavía está creciendo.
¿El destino es un empate durante todo el año o una temporada? ¿Las leyes locales son amigables con los STR? ¿Pueden los riesgos de residuos naturales o los costos de seguro se disparan? Estos problemas ahora son más importantes que nunca.
Lleve los números a casa. Un cliente de Bianchi compró una propiedad por $ 625,000. Al seleccionar cuidadosamente el mercado correcto y comprar la caja, la casa comenzó a generar $ 183,000 en el primer año. Otro cliente inició sesión en una casa de $ 550,000, y el primer grado produjo un asombroso $ 269,000; atípicos extremos, pero demostró cómo Poderoso Se pueden hacer un ajuste de mercado y propiedad.
2. Construye tu caja de compra
Una vez que se conoce el mercado, Bianchi reduce su enfoque a un tipo específico de propiedad demostrada allí. Esta “compra una caja” no es una suposición. Está construido Datos sobre qué tamaño, diseño y comodidades impulsan las reservas en el área.
¿Su mercado es adecuado para familias que necesitan cuatro habitaciones y una sala de juegos? ¿O la pareja está buscando una cabaña de una habitación con una bañera de hidromasaje? Al definir un cuadro de compra, puede evitar perseguir objetos brillantes y concentrarse en una lista que realmente está alineada con sus objetivos de ingresos.
Este estudio de caso de $ 842,000 versus $ 2 millones muestra que este paso es crucial. Ambas casas se ven atractivas, pero solo hay un invitado en la fila en este mercado. Comprar una caja actúa como un filtro para separar las transacciones rentables del pozo de divisas.
3. Encuentre propiedad, pero mantenga la disciplina
Armado con cajas de compra claras, la búsqueda se vuelve interesante. Bianchi conserva una lista de propiedades candidatas que cumplen con sus estándares, ignorando aquellos que no cumplen con sus estándares. Estas transacciones aparecer Compre a través de la repetición y la paciencia en lugar de impulso.
Si es un atributo Falta Características básicas como vista o recuento de dormitorios de invitados Requerirsigue caminando. En un mercado altamente competitivo, la disciplina es una superpotencia.
Por ejemplo, otro cliente, Allison, compró una casa con una tasa de interés del 9% por menos de $ 400,000. La mayoría de los inversores se irán. Sin embargo, dado que la propiedad coincide perfectamente con el cuadro de compra, se generaron $ 120,000 en el primer año, incluso con una tasa de interés pronunciada, generaría alrededor de $ 2,500 en flujo de caja real.
4. Pronóstico de ingresos basados en datos reales
este Es donde fallan la mayoría de los inversores aficionados. Miran los ingresos de Airbnb del propietario actual y asumen que harán lo mismo.
Sin embargo, los ingresos son una función de las estrategias de precios, la estacionalidad y los servicios, no solo la ubicación. El modelado de la noche utilizando listas comparables con herramientas de datos, ocupación y estacionalidad puede proporcionarle un gran éxito.
Bianchi también asegura cómo mejorará la propiedad (por ejemplo, mejores fotos, precios dinámicos, agregando bañeras de hidromasaje) y construiron pronósticos en consecuencia. Sin este modelado, puedes adivinar.
El estudio de caso de Allison destaca esto perfectamente: lo que parece una apuesta arriesgada se convierte en una propiedad de ingresos de seis cifras compensacióny ajustes de precios realistas.
5. Realice esta transacción como un negocio
Después de pronosticar los ingresos, los aseguradores inteligentes profundizarán en los gastos, incluidos:
- Préstamo hipotecario
- Seguro
- impuesto a la propiedad
- limpio
- Utilidades
- Tarifas de gestión
- mantener
- muebles
- Reservar
La mayoría de los aficionados ignoran los gastos de capital, así que asegúrese de considerarlos. Sí, el techo debe ser reemplazado eventualmente. No, este no es un techo de toda la vida (desafortunadamente no existen).
La brecha de cobertura queda clara cuando compara una propiedad de $ 842,000/$ 279,000 con $ 2 millones/$ 194,000. En el papel, si solo observa los ingresos de primer nivel, ambos pueden verse “bien”. Sin embargo, una vez que cobre los servicios de deuda, el seguro y las tarifas continuas, una persona proporcionará más de $ 100,000 en flujo de efectivo libre, mientras que el otro tiene un flujo de efectivo negativo.
6. Repita hasta que aparezcan los valores atípicos
Aquí está la salsa secreta: cuanto más intercambie a través de este proceso, más fácil será descubrir una salsa excepcional. Bianchi alienta a los inversores a analizar docenas de propiedades. La mayoría estará “cerca pero no completa”.
Luego, ocasionalmente aparece un atípico: uno en el flujo de efectivo esperado y agradecer. Ahí es cuando te mueves de manera rápida y confidentemente.
¿Estás listo para estudiarlo en profundidad? Únase a los datos gratuitos de Airbnb de 7 días desafío
Para ayudar a los inversores a aplicar este marco, John Bianchi lo creó Desafío de datos de Airbnb de 7 días. Este es un curso gratuito que lo guía a través de la selección del mercado, la construcción de la compra, el pronóstico de ingresos y la suscripción: los pasos exactos que utiliza con los clientes pagados.
Bianchi establece desafíos después de ayudar a adquirir más de 120 propiedades en 18 meses, cada una de las cuales es rentable. Los desafíos proporcionan tareas diarias, videos y hojas de trabajo para ayudarlo a dominar los números para que pueda tener confianza.
Las lagunas fiscales de STR pueden cambiar vidas, pero no es un atajo a la riqueza. Los datos son la diferencia entre escribir y limpiar. Haga sus vientos de cola de la próxima oportunidad fiscal, pero deje que los números guíen el barco.
