Este artículo está escrito por alquilar retirarse.
Si ha estado esperando la tasa de su hipoteca caer milagrosamente2025 puede poner a prueba tu paciencia. este más inteligente La medida no tiene como objetivo conseguir una financiación más barata. es fabricacion uno Obtenga una tasa de interés más baja en la oferta que compre hoy.
¿Consejo pasado por alto? Tarifa compra.
Si se usa correctamente, puede reducir sus pagos y aumentar flujo de fondose incluso puede ayudarle a calificar para obtener más financiamiento en el futuro.
Aquí está la esencia: una compra le permite cambiar sus costos iniciales por una tasa de interés más baja. Esta reducción puede ser temporal en los primeros años o permanente durante la vigencia del préstamo.
Es más: no siempre es necesario financiarlo usted mismo. En las condiciones de mercado adecuadas, a menudo es posible convertir las concesiones del vendedor o del constructor en una compra en lugar de una simple ganga.
Esta guía desglosa las principales estructuras de compra, cuanto cuestany cómo calcular su punto de equilibrio para no tener que adivinar. También cubriremos cuándo una compra tiene sentido, cuándo no y el proceso de negociación que realmente vale la pena. Al final, sabrá exactamente cómo convertir las tasas “meh” en números de lápiz y cómo posicionar su próxima oferta para que sus pagos mensuales bajen sin sacrificar las ventajas a largo plazo.
Compra de tasas de interés 101
comprar tasa de interés es exactamente ¿Cómo suena? tu pagas avance “Compre” una tasa hipotecaria más baja. Una tasa de interés más baja puede ser temporal durante los primeros años o puede ser permanente durante la vigencia del préstamo.
¿Quién puede financiar? compra
- Usted, el prestatario: Simple. Lleve dinero en efectivo al momento de pagar para garantizar un pago más bajo.
- Vendedor: En lugar de bajar el precio, el vendedor ofreció un crédito por el costo de cierre, Aplicado para comprar. este Puede resultar atractivo en mercados de lento crecimiento.
- Constructores: Los constructores suelen ofrecer incentivos considerables para nuevas construcciones. Aplicar estas concesiones a la compra puede ser más valioso que una simple reducción de precio porque reduce los costos mensuales de mantenimiento.
Cuando tiene sentido comprar
- Quiere un mejor flujo de caja en los primeros años mientras los alquileres se ponen al día.
- tu planeas Refinanciar Si las tasas de interés bajan, esperen un respiro inmediato.
- Está optimizando su relación deuda-ingresos para futuras aprobaciones de préstamos.
Compra temporal: 3-2-1, 2-1, 1-0
Una compra temporal reduce la tasa de interés efectiva durante el primer o segundo año (a veces tres años) y luego el préstamo vuelve a la tasa de interés original. Son populares entre los inversores que desean un alivio temprano del flujo de caja mientras los alquileres se mantienen estables.
Cómo funciona cada estructura
- Compra 3-2-1: Tres puntos porcentuales por debajo de la tasa del título en el primer año. Año 2 por debajo de 2 puntos. 1 punto menos en el tercer año. A partir del año 4, usted paga la tasa de interés del pagaré.
- Compra 2-1: Por debajo de 2 puntos en el año 1. El segundo año es 1 punto menos. A partir del año 3, usted paga la tasa de interés del pagaré.
- Compra 1-0: menos de 1 punto en el año 1. A partir del segundo año, usted paga la tasa de interés del pagaré.
El prestamista paga el “brecha” de pago mensual con cargo a la cuenta subsidiada, que generalmente se crea al momento del cierre. Usted, el vendedor o el constructor pueden financiar la cuenta con una oferta o con su propio efectivo.
Por qué los inversores los utilizan
- Reserva de flujo de efectivo instantáneo: los pagos anticipados se reducen mientras que el alquiler y la eficiencia operativa aumentan.
- Pista de refinanciamiento: si las tasas de interés bajan, puede refinanciar antes de que llegue el año de actualización.
Riesgos y señales de alerta
- Impacto de pago: a medida que aumenten sus buy-ins, sus pagos aumentarán. La transacción está suscrita al tipo de cupón completo. Si no genera flujo de caja a la tasa de interés total, no lo compre.
- Limitaciones de la oferta: los programas de préstamos limitan la cantidad que un vendedor o constructor puede aportar. Verifique su tipo de propiedad y LTV máximo.
- Reglas de pago anticipado: pregunte si los fondos del subsidio no utilizados se aplican al capital si refinancia o vende durante el período de recompra.
Una buena regla general es que una compra temporal brilla cuando se pueden obtener concesiones del vendedor para financiarla. Si tiene que pagar completamente de su bolsillo, compárelo con una compra permanente para ver cuál gana en términos de equilibrio y ahorros a largo plazo.
Reducción permanente
Una compra permanente intercambia puntos de descuento al final del plazo del préstamo a una tasa de interés más baja. 1 punto suele equivaler al 1% del monto del préstamo como tarifa inicial. A cambio, su prestamista reduce la tasa de interés del pagaré. La caída exacta de la tasa varía para cada punto, así que solicite a su prestamista una lista de puntos y precios.
¿Por qué lo permanente puede derrotar a lo temporal?
- Reducción de pagos duradera: su tasa de interés más baja no aumenta después del primer o segundo año.
- Ahorro total en intereses: debido a que las tasas de interés permanecen más bajas durante todo el plazo, a menudo puede ahorrar más en intereses si conserva el préstamo el tiempo suficiente.
- DTI ayuda: los pagos más bajos son permanentes, lo que puede mejorar la deuda frente a los ingresos de préstamos futuros.
Matemáticas de equilibrio
Intentaremos no complicar demasiado las cosas, pero es útil comprender las matemáticas detrás de decidir si una compra permanente tiene sentido:
- Monto del préstamo = L
- Costo de puntos = L × porcentaje de pago
- Ahorro mensual=P? -¿PAG?
- Meses de equilibrio = (costo de puntos ÷ ahorro mensual)
Los puntos son significativos si mantiene el préstamo por más tiempo que el punto de equilibrio. Si espera refinanciar anticipadamente, probablemente no lo harán.
tabla de costos
Escenario A: Sin aceptación
- Monto del préstamo: USD 300.000
- Cotización de mercado: 6,875%
- Principal e intereses: ? $1,971/mes
Escenario B: Compra temporal 2-1, proporcionada por fondos preferenciales
- Eficiencia efectiva en el primer año: 4,875% ? $1,587/mes
- Tasa efectiva en el año 2: 5,875%. $1,775/mes
- Más de 3 años: ¿Recuperación al 6,875%? $1,971/mes
- Flujo de caja del primer año en comparación con no compra: aproximadamente $384 por mes, o $4,608 para el año completo.
Escenario C: utilizar puntos de descuento para comprar de forma permanente
- 2 puntos = $6,000
- Tasa de interés: 6,375%? $1,872/mes
- Ahorros mensuales versus valor nominal: ? $99
- Punto de equilibrio: ~5 años
Si puede obtener crédito del vendedor o constructor, una compra 2:1 puede brindarle el alivio más a corto plazo. Si mantiene la propiedad durante más de cinco años, una compra permanente puede ganar en términos de ahorro total de intereses y costos de mantenimiento predecibles.
Cómo lograr este objetivo
Paso 1: Fijar el precio de la transacción básica
- Recopile tres cotizaciones de prestamistas para exactamente el mismo escenario.
- Solicite una lista de tasas que muestre el costo o crédito por cada cambio de 0,125 %.
Paso 2: Modele dos rutas de compra
- Solicite cotizaciones temporales y permanentes.
- Calcule sus ahorros mensuales y su punto de equilibrio.
Paso 3: determinar quién lo financiará
- Los constructores suelen ofrecer créditos que puedes comprar directamente.
- El vendedor puede aceptar concesiones a cambio de un cierre sin problemas.
- Gastos de bolsillo: Ponderación de reservas y rendimientos.
Paso 4: Negociación
- Indique el monto del crédito y el uso previsto en su cotización.
- En la nueva versión, se inserta el texto del contrato que le brinda la opción de una compra temporal o permanente una vez que el prestamista fija el precio.
Paso cinco: suscripción conservadora
- Modele el flujo de caja a la tasa de facturación completa. Considere el pago más bajo como una bonificación.
- Mantiene reservas para capital, intereses, impuestos y reparaciones.
Paso 6: bloquear y grabar
- Cuando esté decidido, capture la estimación del préstamo, la hoja de puntos y el apéndice de compra.
También puedes combinar estrategias. Utilice ofertas para financiar compras temporales para aliviar el estrés de inmediato, o agregue una puntuación si la relación costo-ahorro es alta.
¿Por qué nuevo? Los descuentos en construcción son un atajo
Las mejores compras no siempre se financian con dinero de su bolsillo. A menudo se incluyen en acuerdos de nueva construcción, y aquí es donde los inversores inteligentes pueden ganar en 2025.
Por qué a los constructores les gusta hacer concesiones
Los constructores quieren mantener altos los precios de venta para proteger la competencia, por lo que prefieren otorgar créditos por costos de cierre en lugar de precios de lista más bajos. Para usted, esos puntos se pueden redirigir a compras de tarifas, reduciendo sus pagos mensuales.
Ámbito de aplicación del “Alquiler hasta la Jubilación”
Este es exactamente el tipo de apalancamiento que Rent To Retirement ayuda a capturar a los inversores. Su inventario de nuevas construcciones a menudo viene con un financiamiento de pago inicial del 5% y descuentos para constructores, lo que hace que la compra sea aún más atractiva para los compradores. Al combinar el crédito de construcción con una estructura de compra inteligente, los clientes pueden obtener tasas de interés tan bajas como el 3,99%.
Aún mejor, debido a que se trata de construcciones nuevas, no heredará mantenimiento diferido ni sorpresas en gastos de capital. Puede obtener un arrendamiento llave en mano con garantía, arrendamiento inmediato y términos de financiamiento diseñados para maximizar el flujo de caja.
Si desea poner en práctica este manual de compra sin conjeturas, comience con una propiedad de nueva construcción donde el constructor ya haya otorgado crédito. El alquiler hasta la jubilación es un atajo para lograr este objetivo.
No espere a que bajen los tipos de interés
Esperar a que bajen las tasas hipotecarias no es una estrategia. Ya sea que dependa de una compra temporal 2-1 para obtener un alivio inmediato o pague puntos por un recorte permanente, las matemáticas son claras: puede diseñar un mejor flujo de caja hoy y aún así poder refinanciar mañana si las cosas mejoran.
¿Listo para ver qué tan bajas pueden llegar a ser sus tarifas? Agenda tu sesión de estrategia gratuita con Rent To Retirement Y aprenda cómo maximizar la rentabilidad estructurando sus finanzas para maximizar los alquileres en nuevas construcciones.
Descargo de responsabilidad. Este artículo tiene fines educativos únicamente y no constituye asesoramiento financiero. Asegúrese de consultar con su prestamista, contador público certificado o asesor para confirmar qué opción de financiamiento es mejor para su situación.
