¿Qué es la segregación de costes y por qué los inversores siguen hablando de ella?

Este artículo está escrito por personal de segregación de costos.

Si ha pasado algún tiempo en la comunidad inversora en bienes raíces, probablemente haya escuchado a alguien mencionar la segregación de costos en conversaciones sobre impuestos. Tal vez fue en una fiesta, en un podcast o de un contador público certificado que se especializa en bienes raíces. Si asiente con la cabeza sin tener idea de lo que eso significa, no está solo.

Este artículo no le arrojará fórmulas ni intentará venderle nada. Simplemente explica qué es realmente la segregación de costos, por qué es importante y a quién sirve. Piense en ello como una conversación que debería tener antes de que alguien empiece a hablar de números.

No todas las partes de la propiedad son iguales

Cuando la mayoría de la gente piensa en comprar una propiedad de alquiler, la consideran un activo único. Pagaste el precio, eres dueño de un edificio, fin de la historia. Pero desde una perspectiva fiscal, la propiedad no es lo mismo. Son docenas de cosas agrupadas.

El techo es una cosa. El suelo es otra historia. Estacionamiento, paisajismo, accesorios de plomería, sistemas eléctricos y gabinetes: todos estos componentes conforman la propiedad que está comprando. Cada uno se desgasta a un ritmo diferente con el tiempo.

La segregación de costos es el proceso de identificar y separar estos componentes para que cada componente pueda tratarse adecuadamente a efectos fiscales. Esta es la idea central y todo lo demás comienza desde ahí.

Por qué el IRS no trata las alfombras de la misma manera que trata el concreto

El IRS permite a los propietarios depreciar sus edificios con el tiempo, lo que significa que puede deducir una parte del valor de la propiedad cada año a medida que envejece y se desgasta. Para propiedades residenciales en alquiler, el plazo estándar es de 27,5 años. Para propiedades comerciales, este período es de 39 años.

? Aquí es donde se pone interesante. Estos cronogramas se aplican a las partes estructurales del edificio que deben durar décadas. Pero ¿qué pasa con las alfombras? No durará 27,5 años. Tampoco lo son los electrodomésticos, cortinas, jardinería o ciertos tipos de accesorios.

El IRS lo reconoce. Los bienes muebles y las mejoras del terreno que forman parte de un edificio tienen derecho a un calendario de depreciación más corto, generalmente de 5 a 7 años para los bienes muebles y 15 años para las mejoras del terreno. Esto significa que las partes de su propiedad que realmente se desgastan más rápido se pueden deducir más rápidamente.

Un estudio de segregación de costos es el proceso formal mediante el cual un profesional calificado categoriza adecuadamente los componentes de su propiedad para que usted pueda aprovechar esos cronogramas más cortos en lugar de agrupar todo bajo un cronograma predeterminado.

La diferencia entre inversión inmobiliaria y estrategias de impuestos inmobiliarios

Comprar una propiedad es una inversión. Saber clasificar y depreciar los artículos que compras es una estrategia fiscal. La mayoría de los inversores dedican mucho tiempo a pensar en lo primero y muy poco en lo segundo.

Esta brecha no es un defecto de carácter. Así es como la mayoría de la gente aprende sobre bienes raíces. Las conversaciones tienden a centrarse en el flujo de transacciones, la financiación, la rentabilidad del efectivo y la apreciación. La estrategia fiscal a menudo se considera algo que los contadores públicos deben abordar al final del año.

Pero si se adoptan de manera proactiva, las estrategias fiscales pueden ser tan efectivas como encontrar un buen negocio. La segregación de costos es uno de los ejemplos más famosos. No hay cambios en la propiedad ni en el precio de compra. Lo que cambia es la forma en que se declaran los activos en papel, y esta diferencia puede aparecer significativamente en su diagrama fiscal.

¿Quién suele utilizar la segregación de costos?

Un error común es creer que la segregación de costos sólo está disponible para grandes promotores comerciales o inversores con grandes carteras. Este ya no es el caso.

Si bien esta estrategia ha sido utilizada históricamente por grandes inversores, se está volviendo cada vez más adecuada también para inversores más pequeños. Los pequeños propietarios con propiedades de alquiler individuales, los inversores que han comprado recientemente una propiedad de alquiler a corto plazo y las personas que han sido propietarias de propiedades durante años pero que nunca han investigado podrían beneficiarse. Los factores clave suelen ser el valor de la propiedad, cuánto tiempo planea conservarla y su situación fiscal general.

Vale la pena señalar un último punto. La segregación de costos no existe en el vacío. Que esto tenga sentido para usted depende de factores específicos de su situación, por lo que siempre vale la pena conversar con un profesional de impuestos que entienda de bienes raíces antes de continuar.

Lo que este artículo no es

Esta no es una guía que contiene fórmulas ni guarda predicciones. Esto tampoco es un argumento de venta. Esto no garantiza que la segregación de costos funcione para todos los inversores en todas las circunstancias.

Esta es sólo una introducción a un concepto que surge a menudo en las conversaciones sobre inversión inmobiliaria y merece una explicación clara. Si terminó este artículo sabiendo que la segregación de costos es la categorización de los componentes de la propiedad para acelerar la depreciación, y que no es solo para grandes inversores comerciales, entonces estamos aquí para eso.

pensamientos finales

La segregación de costos no es una laguna jurídica ni una zona gris. Esta es una estrategia incorporada en el código tributario y ha sido utilizada por inversores inmobiliarios durante décadas. Los inversores que se aprovechan de esto no están haciendo nada inteligente ni inusual. Simplemente están haciendo mejores preguntas sobre cómo se clasifican sus activos.

Si nunca ha pensado en cómo se descompone su propiedad en el papel, ahora es un buen momento para empezar. Hable con un experto en segregación de costos. Hacer las cuestiones. Si se produce segregación de costos, ahora ya sabes lo que realmente significa.