¿Qué significa “no hay impuestos sobre la Ley de ventas de viviendas” para los inversores inmobiliarios?
En julio de 2025, el presidente Donald Trump anunció que su administración está considerando cómo cambiar Ganancias sobre el capital Siendo tratado Sobre ventas de viviendas. Unos días después, la representante Marjorie Taylor Greene presentó el título ” “No hay necesidad de impuestos sobre las ventas familiares,,,,,transparente Una propuesta destinada a eliminar las exclusiones de las ganancias de capital de las ganancias de capital Artículo 121 de la ley de ingresos internos.
A primera vista, el proyecto de ley Parece proporcionar Alivio solo a los propietarios que venden su residencia principal. Pero, posibles efectos de dominio en los inversores inmobiliarios, especialmente aquellos activos en residenciales y Comercial Mercado: mira cuidadosamente.
¿Qué sugerencias hace el proyecto de ley?
Libre de impuestos sobre la Ley de ventas de viviendas modificaría la Sección 121 (b) de la Ley de Ingresos Internos a través del límite actual del dólar en la exclusión de las ganancias de capital para la venta de residencias principales.
Según las leyes actuales, los contribuyentes pueden excluir $ 250,000 en ganancias (Archivo único) o $ 500,000 en ganancias (United Casado se aplica) desde la venta de su residencia principal, proporcionar prueba de propiedad y uso Satisfecho.
La factura propuesta eliminará por completo estos sombreros para Exclusión de ganancias de capital ilimitadas Sobre ventas de viviendas junior calificadas.
El lenguaje del proyecto de ley es relativamente simple:
- Atacar los límites de USD de la sección 121 (b)
- Enmiendas de cumplimiento más pequeñas a la sección 121 (c)
- Aplicable a cualquier venta o intercambio que ocurra después de la fecha de creación
Limitaciones clave: solo cubre las principales residencias
Para los inversores inmobiliarios, vale la pena destacar una limitación clave: El proyecto de ley solo se aplica a las principales residencias. Esto significa:
- No es adecuado para propiedades de inversión, casas de vacaciones o propiedades de alquiler.
- No cambiará las reglas a su alrededor depreciación Reclamar impuestos o impuestos sobre las ganancias de capital en bienes raíces comerciales.
Por lo tanto, si bien el proyecto de ley proporciona posibles exenciones fiscales para los propietarios de viviendas, su residencia principal (especialmente en el mercado inmobiliario de alto crecimiento) no afecta directamente a la mayoría de los bienes inmuebles para fines de inversión.
Impacto indirecto en los inversores inmobiliarios
Aunque el proyecto de ley no cubre completamente las propiedades de inversión, las siguientes cinco formas en que los inversores inmobiliarios aún pueden verse afectados:
1. Más propietarios pueden vender en mercados de alto perfil
Dado que se excluyen las ganancias de capital, los propietarios pueden estar más inclinados a vender cuando se sientan en ganancias obvias no realizadas (especialmente en áreas metropolitanas costeras o de alto crecimiento). este Puede causar:
- Aumentar el inventario
- Los inversores tienen más oportunidades para ganar No comercial O lista de personas mayores
2. La estrategia de flip puede cambiar
Si bien la ley aún requiere que un hogar sea una residencia principal (generalmente dos de los últimos cinco años), puede inspirar más “vida” voltear“Estrategia:
- Propietario: los competidores pueden reanudar los impuestos cada dos años.
- Los inversores pueden explorar la copropiedad o los acuerdos en tiempo real para cumplir con los criterios.
Sin embargo, recuerde que si se pasa este cambio, la revisión de abuso del IRS alrededor de la Sección 121 puede aumentar.
3. Presión para expandir la definición de características de cobertura
Alquileres unifamiliares e inversores pequeños Multifamiliar Las casas pueden presionar para la próxima iteración del proyecto de ley:
- Incluido en afijar período
- Ofrecer desgravación fiscal similar a los propietarios de “parejas”
Si los beneficios de dicha expansión dependen de negociaciones más amplias de reforma fiscal e impactos presupuestarios.
4. Los bienes raíces de lujo pueden calentarse
El proyecto de ley puede eliminar uno de ellos Principal Los elementos fiscales para la venta de viviendas junior de lujo, donde los ingresos generalmente exceden la exclusión actual de $ 500,000. este Puede estimular:
- Las listas en el mercado de lujo están aumentando
- Más inversión en construcción o reconstrucción de viviendas de alta gama
5. El impacto de la liquidez del mercado inmobiliario en el mercado inmobiliario
Como más propietarios excitación No se preocupe por el impuesto sobre las ganancias de capital para la venta, esto podría ser:
- Aumentar la movilidad de la vivienda
- Liberación de suministro de un mercado restringido
- Aumentar la facturación de la vivienda e indirectamente beneficiarse de profesionales de bienes raíces, contratistas y proveedores de servicios
¿Qué pasa con los bienes raíces comerciales?
El proyecto de ley no tiene disposiciones directas para bienes raíces comerciales o de uso mixto. Sin embargo, si se pasa, puede:
- Crear un impulso político para una reforma de ganancia de capital más amplia
- Desencadenar futuras facturas, proponer tratamientos fiscales similares para las empresas operativas a largo plazo o las propiedades arrendadas
- Afecta indirectamente 1031 intercambios (más abajo)
Los inversores inmobiliarios aún pueden usar estrategias fiscales
Incluso si no hay impuestos sobre la Ley de ventas de viviendas no proporciona desgravación fiscal directa para las propiedades de inversión, los inversores inmobiliarios aún tienen estrategias para minimizar o retrasar los impuestos. Las dos herramientas más poderosas son 1031 intercambio y IRA autoguiada.
1031 Comunicación
1031 Exchange permite a los inversores Impuesto a las ganancias de capital retrasado Al vender propiedades de inversión, siempre que la ganancia sea Ha sido reinventado Ingrese otra propiedad similar. Esta estrategia puede ayudar a los inversores:
- Mantenga más capital para reinvertir y desarrollar su cartera
- Actualizar a atributos más grandes o más altos sin perder fondos por adelantado impuestos
- A medida que pasa el tiempo, continúe acumulando impuestos y continúe aumentando la riqueza
Para los inversores a largo plazo, el intercambio 1031 sigue siendo una de las formas más efectivas de generar riqueza mientras se gestiona la exposición fiscal.
IRA autoguiada
Una IRA autoguiada permite a los inversores comprar y mantener bienes raíces En la cuenta de jubilaciónEn el caso de Roth IRA, los ingresos y los ingresos pueden aumentar los impuestos, incluso las exenciones de impuestos.
De esta manera, los inversores pueden:
- Gane ingresos de alquiler y apreciación dentro del IRA sin consecuencias fiscales inmediatas
- Diversificar los ahorros de jubilación con activos tradicionales
- Dependiendo del tipo de cuenta, es posible aprobar la riqueza a través del tratamiento fiscal favorable
Al aprovechar una IRA autoguiada, los inversores pueden alinear sus estrategias inmobiliarias con los objetivos del plan de jubilación a largo plazo al tiempo que reducen su carga fiscal general.
El pensamiento final
Aunque no hay impuestos sobre la Ley de ventas de viviendas Siendo visto Como una reforma amigable para los contribuyentes para los propietarios que aprecian el mercado, tiene un alcance estrecho y se centra solo en las principales residencias. Para los inversores inmobiliarios, no reducirá directamente los impuestos sobre la inversión en ventas inmobiliarias.
La buena noticia es que los inversores ya tienen la estrategia que tiene tiempo para probar. Herramientas como la comunicación 1031 e IRA autoguiada son esenciales para posponer o eliminar los impuestos mientras continúan creando riqueza. Ya sea que esté intercambiando una nueva propiedad sin desencadenar ganancias de capital o mantener bienes inmuebles en una cuenta de jubilación promovida por impuestos, estos enfoques brindan oportunidades significativas para reducir la exposición fiscal y aumentar las carteras de manera más eficiente.
Como siempre, los inversores deben consultar a su asesor fiscal o asesor legal para evaluar cómo la legislación propuesta y las estrategias existentes se aplican a sus circunstancias únicas.
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