Razones para que los inversores pasivos inviertan en viviendas multifamiliares
Este artículo fue escrito por BAM Capital.
Compras tu primer alquiler, o tal vez Tu segundo y tercero. Aprendiste cómo seleccionar inquilinos, manejar llamadas de mantenimiento a las 11 p. m. y lidiar con el lento proceso de construcción. justo Una unidad a la vez. Se necesita disciplina y verdadero coraje, pero la mayoría de la gente nunca lo hace.
Pero las habilidades que lo convierten en un gran propietario de una vivienda unifamiliar no son las mismas que crean una riqueza duradera y escalable. En algún momento, el modelo empieza a trabajar en tu contra.
Más propiedades significan más inquilinos, teléfonos y sistemas que administrar, y más tiempo personal para hacer las cosas que deberían darle libertad. Es probable que los retornos se estabilicen. La complejidad aumenta. Empiezas a preguntarte si existe una forma más inteligente de crecer.
tener. Miles de propietarios experimentados ya están haciendo el cambio.
El techo que llegará a alcanzar todo inversor unifamiliar
Los bienes raíces unifamiliares son un excelente lugar para comenzar. Es tangible, relativamente simple y fácil de financiar. Pero tiene limitaciones estructurales que se vuelven más dolorosas a medida que crece.
Las vacantes se ven más afectadas
Cuando un inquilino abandona una vivienda unifamiliar, los ingresos que recibe de la propiedad bajan a cero. Ninguna otra unidad puede absorber el golpe. Cada mes vacío es un mes completo que usted paga de su bolsillo para cubrir los costos como la hipoteca, el seguro y los impuestos.
Tu tiempo no se puede escalar
Diez viviendas unifamiliares significan 10 techos, sistemas HVAC, paquetes de electrodomésticos y posiblemente 10 administradores de propiedades diferentes repartidos en diferentes vecindarios. La simple coordinación se ha convertido en un trabajo a tiempo parcial.
La apreciación es hiperlocal. imprevisible
valor de una vivienda unifamiliar severamente restringido Compare esto con cómo son casas similares en ese vecindario en particular. tu expusiste El mercado local es volátil y la capacidad de diversificarse en un solo activo es limitada.
La financiación es cada vez más difícil
Los prestamistas tradicionales a menudo limitan la cantidad de propiedades financieras que puede tener. Una vez que te topas con la pared, tus opciones se reducen y los precios suben.
Todo ello hace que exista un punto evolutivo natural de las viviendas unifamiliares, y Multifamiliar Aquí es donde suelen aterrizar a continuación los inversores inteligentes.
Por qué las propiedades multifamiliares funcionan de manera diferente
La economía de las viviendas multifamiliares funciona de manera fundamentalmente diferente a la de “más unidades”, y gran parte de esa diferencia beneficia al inversor.
Diversificación inherente a un solo activo.
Un edificio de apartamentos de 100 unidades no llegará a cero desocupaciones cuando un inquilino se vaya. Aunque las tasas de ocupación fluctúan, flujo de fondos continuar. Este efecto suavizante natural es una de las herramientas de reducción de riesgos más poderosas en el sector inmobiliario y está integrado en la clase de activos.
Los ingresos impulsan el valor
Las viviendas unifamiliares se valoran principalmente en función de ventas comparables. propiedad residencial multifamiliar tomado en serio Ingresos operativos netos (NOI). este Una diferencia clave: si aumenta los alquileres, reduce las desocupaciones o recorta los costos operativos, aumenta directamente el valor de la propiedad. No esperes a que el mercado lo haga por ti.
Eficiencia operativa a escala
Un administrador de propiedades, un equipo de mantenimiento y un seguro: administrar 80 unidades en un edificio no es 80 veces más difícil que administrar una unidad. La infraestructura está consolidada. El costo por unidad disminuye. El sistema funciona.
Impulsores de la demanda a nivel institucional
La vivienda multifamiliar se ha beneficiado de algunas de las dinámicas de demanda más persistentes en el sector inmobiliario. Los costos de la vivienda siguen siendo altos. Las tasas de propiedad de vivienda entre la población más joven se han estancado. La necesidad de viviendas de alquiler de calidad no es una tendencia sino una realidad estructural.
Las viejas barreras de entrada y por qué ya no existen
Durante gran parte de la historia del sector inmobiliario, las viviendas multifamiliares de calidad institucional simplemente estuvieron fuera del alcance de los inversores individuales. En una metrópolis en crecimiento, un edificio de apartamentos Clase A de 200 unidades podría tener un precio de entre 30 y 50 millones de dólares. Se necesita capital institucional, relaciones e infraestructura para competir.
Esto ha cambiado con el auge de la sindicación inmobiliaria, que permite a un grupo de inversores acreditados reunir capital e invertir junto con operadores experimentados que obtienen, adquieren, gestionan y, en última instancia, salen de los activos. Usted participa en la actividad económica (distribución del flujo de efectivo, apreciación y beneficios fiscales) sin la carga operativa.
El patrocinador (socio general, GP) hace el trabajo pesado: encontrar acuerdos, obtener financiación, supervisar el plan de negocios, gestionar el equipo de administración de la propiedad y ejecutar la estrategia de salida. tu, como Socio Limitado (LP), aporta capital y recibe un retorno proporcional a tu inversión.
A qué renuncias y qué ganas
Como inversor pasivo comanditario, usted renuncia al control directo. No está eligiendo un color de pintura ni aprobando la renovación del contrato de arrendamiento. Para los operadores que están acostumbrados a tomar todas las decisiones por sí mismos, al principio puede resultar incómodo.
Lo que obtiene a cambio es una gestión profesional, un flujo de operaciones que no puede conseguir solo, diversificación entre mercados y tamaños de activos y, lo más importante, un retorno de su tiempo.
Cómo evaluar una sindicación multifamiliar
No todos los sindicatos son iguales. Antes de comprometer dinero, los inversores pasivos experimentados prestan mucha atención a lo siguiente:
- Historial del patrocinador: ¿Cuántos negocios han cerrado? Verifique el historial del patrocinador: ¿ha logrado sus objetivos netos de tarifas en el pasado y cómo ha respondido a los diferentes ciclos del mercado? ¿Cómo se desempeñan ante la adversidad?
- Selección de mercado: ¿Está la propiedad en un mercado con un fuerte crecimiento del empleo, afluencia de población y oferta nueva limitada?
- Claridad del plan de negocios: ¿La estrategia de valor agregado es específica y creíble? Quiere una tesis clara: renovar X unidades, obtener una prima de alquiler Y y salir con una tasa máxima Z.
- Estructuras preferidas de retorno y cascada: La tasa de rendimiento preferida (generalmente entre 6% y 8%) significa que los socios comanditarios reciben distribuciones antes de que los patrocinadores obtengan ganancias. Comprenda la cascada completa antes de invertir.
- Los intereses están alineados: ¿Tiene el patrocinador capital propio en la transacción? Las máscaras en los juegos cambian el comportamiento.
- Transparencia y comunicación: ¿Con qué frecuencia el sindicato informa a los inversores? ¿Cómo manejan las malas noticias?
El ángulo fiscal (mejor de lo que piensas)
Uno de los aspectos más convincentes, aunque subestimado, de la inversión multifamiliar es el tratamiento fiscal.
depreciación Las inversiones en bienes raíces comerciales pueden compensar una parte importante de los ingresos generados por la propiedad. y estudio de asignación de costosel patrocinador puede acelerar la depreciación y anticipar los beneficios fiscales durante los primeros años de tenencia.
Para los inversores pasivos, esto normalmente significa distribuciones recibidas. resultando en pérdidas contables compensadas contra la renta imponible. estrategia de pase como segregación de costos, distribuciones que los inversores reciben regularmente esta compensado El impacto de los impuestos directos puede reducirse mediante la depreciación. Sin embargo, los beneficios fiscales varían de persona a persona y deberían Por verificar con profesionales.
este Esta es una ventaja significativa sobre otras inversiones que generan ingresos, y una que los inversores unifamiliares tienden a subestimar cuando evalúan por primera vez las inversiones sindicadas multifamiliares.
Como siempre, consulte a su contador público certificado o asesor fiscal para obtener orientación específica para su situación.
¿Es este el movimiento correcto para usted?
Los sindicatos multifamiliares están disponibles para inversores acreditados que Generalmente definido como Personas con un patrimonio neto superior a $1 millón (excluyendo la residencia principal), ingresos superiores a $200,000 ($300,000 con su cónyuge), personas que poseen ciertas certificaciones profesionales (por ejemplo, Serie 7, 65 u 82) o entidades con activos superiores a $5 millones.
Más allá de las calificaciones, es adecuado para un tipo específico de inversor: personas que han demostrado que pueden generar riqueza a través de bienes raíces, comprenden los fundamentos y están listas para crecer sin aumentar su carga de trabajo personal.
Si ha pasado años construyendo una cartera unifamiliar y está empezando a sentir el límite (complejidades de gestión, limitaciones financieras, compensaciones de tiempo), la sindicación multifamiliar merece una seria consideración.
Cosas a tener en cuenta para encontrar el operador adecuado
La calidad de la rentabilidad de la inversión pasiva depende ante todo de una cosa: el operador que elijas. La clase de activo y el mercado pueden ser correctos, pero si el equipo no está al mando adecuadamente, el acuerdo aún puede tener un rendimiento inferior.
Para los inversores que exploran la sindicación multifamiliar por primera vez, haciendo La debida diligencia sobre el patrocinador es el paso más importante durante este proceso.
Bam capital es un operador con conseguir atención entre Inversores acreditados que buscan inversiones multifamiliares de calidad institucional. La compañía se centra en activos multifamiliares Clase A y Clase B en el Medio Oeste, centrándose en mercados con sólidos fundamentos de empleo e impulsores de demanda a largo plazo. Para los inversores que quieran participar en proyectos multifamiliares sin formar un equipo interno ni encontrar acuerdos por sí mismos, una empresa como BAM Capital representa un vehículo de inversión digno de estar en su lista de investigación.
Cualquiera que sea el operador que elija finalmente, asegúrese de que tenga probado— No sólo en los buenos mercados, sino también en los difíciles. también.
pensamientos finales
Los bienes raíces unifamiliares le brindan la base. La vivienda multifamiliar le permite llevarla al siguiente nivel sin la complejidad operativa viene con Continuar ampliando el modelo antiguo.
La economía, el tamaño y el tratamiento fiscal son todos diferentes. Fundamentalmente, las demandas de su tiempo son también diferente.
Si se pregunta si existe una manera más inteligente de seguir creciendo, la hay. Los inversores que son los primeros en darse cuenta de esto a menudo miran hacia atrás y se preguntan por qué esperaron tanto.
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