Si la inversión inmobiliaria es esto flujo de fondosLa hipoteca a 50 años propuesta por el presidente Donald Trump se presenta como una ganadora para los propietarios y propietarios de viviendas. Sin embargo, la realidad es más complicada.
este crisis de asequibilidad Los problemas que actualmente aquejan al mercado inmobiliario estadounidense se ven exacerbados por las altas tasas de interés, los costos de los seguros y los altos precios de las viviendas. Las hipotecas a 50 años serán más bajas este En comparación con la hipoteca estándar actual a 30 años, asequible un hogar Más fácil. Sin embargo, como los pagos se reparten entre más extenso Durante este período, el interés pagado por el préstamo será mucho mayor.
Un área clave donde una hipoteca a 50 años no ayudará es depósitoque es una cuestión apremiante para los posibles propietarios. El pago inicial del 20% no cambia independientemente de la duración del préstamo.
No obstante, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, calificó el programa de “Cambiando por completo las reglas del juego“.
“Estamos centrados en garantizar a los jóvenes el sueño americano, que sólo puede lograrse a nivel económico con la propiedad de una vivienda. La hipoteca a 50 años es sólo un arma potencial entre las muchas soluciones que estamos desarrollando actualmente”, Pulte Escribió En un artículo del domingo por la mañana.
Préstamos de la FHA: cómo se benefician los pequeños propietarios
Claramente, la hipoteca a 50 años está dirigida principalmente a los propietarios-ocupantes, permitiéndoles afianzarse en la escalera inmobiliaria. Si bien la Casa Blanca no ha descartado explícitamente los préstamos a inversores, no se han destacado ni parecen ser una prioridad.
Sin embargo, los inversores pueden beneficiarse de los préstamos de la FHA a 50 años para viviendas ocupadas por sus propietarios de dos a cuatro familias. El atractivo de un préstamo de la FHA es que evita el estándar habitual de pago inicial del 20%, lo que permite a los propietarios de viviendas y a los propietarios/inversores depositar tan solo un 3,5% siempre que la unidad esté ocupada por el propietario. Combinado con pagos mensuales más bajos, esta puede ser una combinación fructífera para una pequeña empresa. Multifamiliar Propietario residente.
Sin embargo, el verdadero problema de una hipoteca a 50 años es la tasa de interés. Si la tasa de interés es similar a la de una hipoteca a 30 años, la pregunta que los propietarios deben hacerse es: ¿Cuánto estoy ahorrando realmente cada mes, en comparación con los más de 20 años de intereses adicionales que tendré que pagar sobre mis pagos?
En 2023, HUD modificó su política habitual de modificación de préstamos a 30 años para permitirles ser refundido Ingresar préstamo a 40 años Para prestatarios en dificultades. Sin embargo, esos préstamos diseñado Para evitar la ejecución hipotecaria y no otorgar nuevos préstamos, hay excepciones: las reglas actuales de la FHA establecen los plazos de los préstamos en 30 años.
Cómo los inversores pueden ser creativos con las hipotecas a 50 años
Inversores que no tienen intención de invertir piratería de la casa Las casas con dos a cuatro unidades aún pueden beneficiarse de una hipoteca a 50 años sobre su residencia principal, ya que esto puede reducir los gastos generales del hogar y liberar algo de efectivo para invertir en una propiedad de alquiler para reparaciones, pago de deudas o expansión de la cartera de inversiones, aumentando así el flujo de caja. este Esta es una estrategia útil si no planean permanecer en la residencia personal por mucho tiempo.
Las cosas se ponen aún más interesantes si se trata de una residencia personal o una segunda residencia. también usado como alquiler a corto plazo. Aplicar una hipoteca a 50 años a esto aumenta el flujo de caja, que luego puede aplicarse sólo al principal, en lugar de parcialmente al principal, como los pagos de amortización. Sin embargo, todos estos escenarios sólo tienen sentido en el corto plazo, no en el corto plazo. uno más extenso término entre ellos este Los pagos de intereses se acumulan.
Barreras a los préstamos a 50 años
Para proporcionar nuevo financiamiento de la FHA a 50 años, el Congreso y los reguladores necesitarán reescribir las regulaciones básicas, lo cual no es poca cosa porque Ley Dodd Frank Restricciones tras la crisis de 2008. Existen algunas reglas importantes que limitan el período máximo de amortización que deben cambiar antes de que el producto hipotecario a 50 años se generalice.
Disidente
La representante Marjorie Taylor Greene, republicana por Georgia, ex partidaria acérrima de Trump que se convirtió en una de las principales críticas de la nueva propuesta hipotecaria, escribió en un artículo sobre
Aunque esta lógica objetivos claros Para los propietarios-ocupantes, más que para los inversores, aborda uno de los principales objetivos de la inversión a largo plazo: estar libre de deudas. Esta es una opinión compartida por los expertos.
“Los prestatarios pueden pagar menos capital e intereses mensuales porque el préstamo esparcirse durante más de medio siglo”, explica Kate Wood, experta en préstamos de NerdWallet. noticias cbs. “Pero el interés total pagado durante la vigencia del préstamo será asombroso porque incluso a una tasa baja, estamos viendo 50 años de interés”.
En última instancia, podría ser contraproducente si la hipoteca a 50 años no se materializa al mismo tiempo que una mayor oferta de viviendas. Mejorar la asequibilidad podría generar una mayor demanda de los compradores, lo que elevaría aún más los precios de las viviendas. “Esta no es la mejor manera de abordar la asequibilidad de la vivienda”, dijo a CBS News Joel Berner, economista senior de Realtor.com.
Los inversores ya pueden aprovechar las hipotecas a 50 años con esteroides
Los inversores inmobiliarios ya poseen una gama de Productos de préstamo Está disponible para ellos si eligen seguir la ruta no tradicional. Un préstamo de sólo interés es una hipoteca a 50 años. Si bien salirse del marco hipotecario tradicional puede resultar en tasas de interés y estándares de calificación más altos, con préstamo de construcción convertido a Paga intereses solo para siempre Préstamos hipotecarios, estas son buenas opciones BRRRRRinversores, porque no hay ningún componente de refinanciamiento en la ecuación, lo que reduce los costos de cierre. También vale la pena señalar que Préstamo no conforme a 40 años ya existe y Está disponible a través de varios prestamistas acreditados.
pensamientos finales
Esto requiere un afirmar El tipo de personalidad que quiere ser un inversionista en bienes raíces porque incluso cuando las cosas van relativamente bien, es un tipo de negocio rudo y peleador. Tratar con inquilinos, una economía impredecible, inspectores de vivienda, prestamistas agresivos y reparaciones constantes no es para personas débiles de corazón.
El único seguro que tienen los inversores contra vientos hostiles en contra que nunca parecen amainar es estar libres de deudas. Este debería ser el objetivo final a largo plazo a menos que se aumente justo Y vender con ganancias es el plan de juego. Nadie quiere preocuparse por los inquilinos, las reparaciones y las hipotecas en sus últimos años.
Además, a través de edificios altamente apalancados existir Si tu descendencia no es una buena idea para tus hijos No construido para este negocio. Entonces, teniendo esto en cuenta, una gama de productos crediticios destinados a reducir los pagos mensuales es sólo una panacea temporal, que prolonga el logro del objetivo final, que es vender para obtener ganancias o pagar la deuda.
Con estos objetivos en mente, utilice las ganancias para pagar deudas, controlar los gastos de manutención, dejar algo de liquidez en su cuenta bancaria y elegir un producto de préstamo, ya sea una hipoteca a 30 años, 40 años, sólo intereses o 50 años (si finalmente hay una disponible), como un medio para alcanzar sus objetivos, no como un retraso en alcanzarlos.
