Un plan paso a paso para lograr la libertad financiera con arrendamiento llave en mano
Este artículo está escrito por alquilar retirarse.
¿Alguna vez se ha sentado en su escritorio, ha echado un vistazo a su recibo de sueldo y se ha preguntado cómo generar riqueza real?
usted no está solo. Miles de lectores de BiggerPockets ganan buenos salarios pero se sienten como si estuvieran atrapados en una cinta de correr, viendo a los ricos hacerse más ricos mientras sus propias cuentas bancarias crecen a paso de tortuga. Esta historia suena cierta para profesores, ingenieros, enfermeras y personas de 9 a 5 que creen que debe haber una manera de convertir un ingreso exiguo en libertad financiera.
Spoilers: Sí.
Implica arrendamiento llave en mano, un poco de disciplina y algo de financiación creativa. Seguimos a un inversor ficticio (Sam) durante sus primeros seis años comprando una propiedad de alquiler cada año.
El viaje de Sam se basa en números absolutos y está guiado por expertos. Este método no es un método para hacerse rico rápidamente; Es un modelo repetible que ayuda a mantener un sueldo estable mientras construye una cartera de activos que generan flujo de efectivo.
Conozca a Sam: el inversor que gana 75.000 dólares al año
Sam es un ingeniero de software de 33 años que vive en Denver. Gana 75.000 dólares al año y se lleva a casa unos 4.500 dólares al mes después de impuestos.
Como muchos profesionales, Sam quería generar riqueza pero tenía poco tiempo libre para renovar o resolver los problemas de los propietarios. Cuando a Sam se le ocurrió la idea de los alquileres llave en mano (casas que habían sido restauradas y alquiladas), vio un camino a seguir.
Pero primero necesitaba un plan.
Presupuesta y ahorra sin lágrimas
Sam comienza auditando sus gastos. Utiliza la clásica regla 50/30/20: gasta el 50% de sus ingresos después de impuestos en deseos, el 30% en necesidades y el 20% en ahorros. Lo obligó a repensar su estilo de vida: se suscribió menos, cocinó más en casa y resistió la tentación de alquilar un auto nuevo.
La recompensa: ahorra alrededor de 7.500 dólares al año (10% de su salario), que destina a la compra de bienes raíces. También creó un fondo de emergencia equivalente a entre tres y seis meses de gastos para generar el colchón de efectivo que necesitan los inversores.
solidificar la base
Antes de hacer una oferta, Sam perfeccionó su situación financiera. Verifica su puntaje crediticio y liquida los saldos de sus tarjetas de crédito para reducir su relación deuda-ingresos (DTI). Los prestamistas suelen exigir un puntaje crediticio de 680-700, un DTI inferior al 45% y seis meses de reservas para préstamos de inversión.
Sam también comparó los programas de préstamos. La mayoría de los préstamos de inversión tradicionales requieren un pago inicial del 20% para viviendas unifamiliares y del 25% para viviendas multifamiliares. Este dinero no es fácil de conseguir, especialmente cuando comienzas tu andadura en el sector inmobiliario. Afortunadamente, existe otra estrategia.
Hackeando su vivienda: el primer trato de Sam
Sam descubrió el truco casero una noche mientras leía un hilo del foro de BiggerPockets. Según las directrices de la Administración Federal de Vivienda (FHA), puede comprar un dúplex, un triplex o un quad con sólo un 3,5% de pago inicial, vivir en una unidad y alquilar las demás. Aún mejor, el prestamista le permitió tener en cuenta sus ingresos de alquiler proyectados en su calificación. El único inconveniente es que la propiedad debe estar en condiciones habitables y haber vivido en ella durante al menos un año.
El agente de Sam le envió un listado: un triplex en un vecindario sólido, alquilado por alrededor de $1,200 por apartamento. El pago mensual de la hipoteca para todo el edificio es de aproximadamente $2,400. Esto significa que Sam puede vivir sin pagar alquiler mientras genera capital.
Verificó los números con el prestamista, calificó según las pautas de la Administración Federal de Vivienda (FHA) e hizo una oferta. El vendedor acepta.
La realidad del hackeo de viviendas
Vivir al lado de inquilinos no siempre es glamoroso. Sam gestiona las solicitudes de mantenimiento y se acostumbra al ruido ocasional. Con un pago inicial bajo, también paga un seguro hipotecario y sigue estrictas reglas de mudanza.
Pero al cabo de un año, su unidad se revalorizó, pagó parte de su hipoteca y probó los ingresos pasivos. Sam ahora tiene suficientes activos y experiencia para repetir el proceso.
Elija la estrategia y el mercado adecuados
Después de mudarse de su triplex, Sam decidió que su plan a largo plazo era comprar una casa unifamiliar todos los años. Sam establece estándares estrictos para evitar excederse del presupuesto y realiza un seguimiento de variables como costos de mantenimiento, impuestos y reparaciones para garantizar la rentabilidad.
Utiliza herramientas inmobiliarias y consulta con agentes para encontrar viviendas en zonas favorables para los propietarios. También estudia los mercados llave en mano en el Medio Oeste y el Sudeste, donde prosperan las empresas llave en mano.
Construye tu equipo
La inversión inmobiliaria es un deporte de equipo. Construir un equipo sólido requiere algo de trabajo y hay que experimentar algunos fracasos para encontrar a los ganadores.
Después de un tiempo, Sam reunió un equipo pequeño pero poderoso:
- Prestamista hipotecario: Alguien que se especialice en préstamos de inversión y pueda obtener cotizaciones de aprobación previa rápidamente.
- Agente inmobiliario: Agente del comprador con experiencia en mercados llave en mano, revisión de propiedades y negociaciones.
- Inspector de viviendas: Incluso las casas llave en mano requieren una inspección minuciosa para revisar el techo, la plomería y los sistemas eléctricos.
- Administrador de la propiedad: Las empresas llave en mano suelen ofrecer servicios de gestión, pero Sam entrevista a otros para garantizar un servicio receptivo y una baja rotación de inquilinos.
- Contadores y abogados: Un CPA ayuda a minimizar deducciones como la depreciación, mientras que un abogado revisa los contratos y garantiza el cumplimiento de las leyes de propietarios e inquilinos.
Terminó teniendo una mala experiencia con su empresa de reparación y perdió la mayor parte de sus ganancias ese año después de no examinarlas adecuadamente. Afortunadamente, Sam vio el panorama más amplio y decidió seguir persiguiendo su sueño de generar riqueza.
Bola de nieve: Años 2 a 3
Después del primer hackeo exitoso de su casa, Sam se siente imparable, pero sabe que ya no quiere vivir al lado de sus inquilinos. Sin embargo, los próximos años lo pondrán todo a prueba.
segundo año
Se mudó de su casa y compró otra propiedad con un pago inicial del 5%. Ahora hay dos hipotecas, dos techos de los que preocuparse y hojas de cálculo que se han duplicado. Todavía ahorra cada dólar extra y conduce el mismo coche de siempre sólo para mantenerse motivado.
tercer año
Después de tres alquileres, la carga de trabajo empezó a aumentar. El inquilino se fue temprano, la caldera se estropeó en pleno invierno y su flujo de caja desapareció durante un mes. Los números todavía tienen sentido en el papel, pero eso es sólo porque Sam rastrea cada dólar y se niega a renunciar.
El cuarto año lo cambia todo.
Después de otra ronda de llamadas de reparación a altas horas de la noche y facturas de reparación inesperadas, Sam finalmente decidió hacer algo diferente. Se puso en contacto con Rent To Retirement, una empresa que se especializa en alquileres llave en mano totalmente gestionados. Le ayudan a comprar propiedades en un mercado en rápido crecimiento de forma totalmente independiente.
La casa ha sido renovada, alquilada y administrada profesionalmente. Consiguió tarifas competitivas, se conectó con un equipo de mantenimiento confiable y, por primera vez, no persiguió a los contratistas. Llegó el alquiler y la propiedad estaba funcionando sin problemas, y finalmente dio un suspiro de alivio.
quinto y sexto grado
Sam se sintió alentado por los resultados y siguió adelante. Repite este proceso a través del Alquiler hasta la Jubilación, añadiendo una nueva propiedad cada año. Su cartera creció, su estrés disminuyó y sus ingresos siguieron aumentando. Lo que antes parecía una batalla cuesta arriba ahora se siente como una motivación.
Para el sexto año, había creado una cartera sólida, un flujo de caja constante y estaba en el camino hacia la verdadera libertad financiera (sin noches de insomnio).
Verdades duras (y atajos)
Es posible crear una cartera de alquileres desde cero, pero es lento, complicado y requiere mucho tiempo. Tienes que encontrar el mercado adecuado, gestionar los prestamistas y afrontar todas las sorpresas que encuentres en el camino.
O puedes omitirlos todos.
Empresas como Rent To Retirement han creado y gestionado miles de alquileres llave en mano para inversores que no quieren pasar seis años luchando. Hicieron la investigación, examinaron el equipo y crearon activos de flujo de efectivo que están listos para funcionar desde el primer día.
Su proceso está diseñado para profesionales ocupados con carreras, familias y tiempo limitado para analizar ofertas, entrevistar a administradores de propiedades o aprender todo mediante prueba y error. Rent to Retire identifica mercados de alto rendimiento en todo el país, selecciona propiedades en áreas con altas relaciones alquiler-precio y supervisa cada paso, desde las renovaciones hasta la colocación de inquilinos. En lugar de pasar las tardes revisando listados y adivinando qué ciudades son favorables para los propietarios, obtendrá propiedades que ya están renovadas, alquiladas y administradas profesionalmente.
Rent To Retirement también conecta a inversionistas con prestamistas que entienden el financiamiento de alquileres, contadores que se especializan en estrategias de impuestos inmobiliarios y administradores de propiedades a largo plazo que protegen su flujo de efectivo.
En resumen, han hecho todo el trabajo pesado que Sam pasó seis años haciendo solo. Sólo necesita intervenir cuando la propiedad tenga un buen rendimiento, genere ingresos y esté administrada profesionalmente.
La historia de Sam muestra que es posible generar riqueza mediante el alquiler (incluso con un trabajo de tiempo completo). Rent to Retirement muestra que llegar allí no tiene por qué tomar años de prueba, error y agotamiento.
