Alquiler a corto plazo (STRS) se ha convertido en uno de los nicho de los mercados más populares en la inversión inmobiliaria. El aumento es obvio. flujo de fondos,,,,, agradecery el privilegio adicional de poseer propiedades donde le gusta visitar. Pero, como todos los propietarios experimentados saben, la visión de una postal no siempre se traduce en ganancias.
La regulación, la estacionalidad, los impuestos a la propiedad y los límites de tarifa nocturna pueden tener un impacto significativo en su transacción. Es por eso que hemos analizado las 31 ciudades más hermosas de los Estados Unidos, y aquí hay una lista directa Kant Naster TravelerY ejecutar números como inversores.
Revisamos el precio medio de la vivienda en Zillow y estimamos utilizando mashvisor, rabbu, airbtics y airbtics y Pricelabsy calcule una tasa de rendimiento simple (ingreso total dividido por precio). Luego agregamos la capa crítica, y la mayoría de las listas de “mejores ciudades” se enumeran: reglas STR locales.
Los resultados muestran que los posibles ganadores tienen rendimientos de dos dígitos y políticas más amigables, ciudades de prestigio de gran presupuesto, donde los retornos son delgados y hacen destinos no invertidos donde una moratoria o una prohibición exhaustiva hace que STR sea casi imposible.
Números primero
Estos son los datos de precios, rendimientos, clasificaciones y descripciones regulatorias en las 31 ciudades que revisamos:
Duro pero posible
- Bar Harbour, I: $ 677k en casaingresos de $ 14%, rendimiento del 14%. El límite de alquiler VR-2 es del 9%, con un mínimo de cuatro noches requeridos.
- Ketchikan, AK: Casa de $ 399k$ 44,000 en ingresos y un rendimiento del 11%. Se requiere permiso de partición y espacio de estacionamiento.
- Lago de Ginebra, Wisconsin: Casa de $ 399klos ingresos fueron de $ 68,000 y arrojaron un 17%. Licencia requerida, 180 días máximo, dos noches.
- Lake Placid, NY: Casa de $ 358k$ 53k ingresos, produce un 15%. Se prohíben los nuevos STR no protagonistas; STR alojado es Cubra en la comunidad.
Potencial
- Beaufort, Carolina del Sur: Casa de $ 410k$ 44,000 en ingresos y un rendimiento del 11%. 6% de límite por comunidad.
- Camden, yo: $ 674k en casa$ 58k ingresos, produce un 9%. 150 sombreros de licencia.
- SD Deadwood: $ 445k en casa$ 35k ingresos, produce un 8%. Strs Prohibido En áreas residenciales Excepto durante el rally de motocicletas Sturgess.
- Eureka Springs, AR: $ 311k en casaganando $ 23,000, produciendo 7%. Nuevos STRS Prohibido En áreas residenciales.
- Gatlinburg, Tennessee: $ 411k en casa$ 54K ingresos, produciendo 13%. Strs es prohibir En algunas áreas, pero la mayoría.
- Harpers Ferry, Virginia Occidental: Casa de $ 396klos ingresos cuestan $ 38K y produce un 10%. Registro e impuestos.
- Hudson Valley, Nueva York: $ 437k en casa$ 53k ingresos, produciendo un 12%. Debe ser Registrarse y pagar.
- Jackie Island, Georgia: $ 875k en casa$ 77k de ingresos, Proceso de solicitud.
- Lewis, DE: $ 605k en casaIngresos de $ 52k, produce un 9%. Licencia y contacto local.
- Isla Mackinac, Michigan: Casa de $ 490k$ 37k ingresos, produciendo 7.6%. Alquiler <30 días Considerado como un hotel.
- Montpellier, Virginia: $ 437k en casaganando $ 34k, produciendo 8%. Registro de alquiler e impuestos.
- Rockport, Massachusetts: Casa de $ 869kganando $ 61k, produciendo 7%. Registro e impuestos de National STR.
- San Agustín, Florida: $ 441k en casa$ 52k ingresos, produce un 12%. Reglas de partición estrictas.
- San Michaels, MD: $ 730k en casalos ingresos son de $ 11% y el rendimiento es del 11%. Licencia e inspección.
- Sedona, Arizona: $ 904K en casa, Ingresos de $ 71K con un rendimiento del 8%. Registro e impuestos.
- Taos, Nuevo México: $ 449k en casalos ingresos cuestan $ 45k y produce un 10%. Cubierta de 120 capas.
- Pescado blanco, Mt: Casa de $ 858klos ingresos cuestan $ 70,000 y produce un 8%. El único Ciertas áreas Permitido.
- Woodstock, Virginia: $ 712k en casaingresos anuales de $ 54k anuales con un rendimiento del 7,6%. Ordenanza de la ciudad con sombreros.
Gran presupuesto
- RI’s Block Island: $ 1.8 millones en casalos ingresos fueron de $ 84,000 y arrojaron un 5%. Registro anualdos personas/dormitorios.
- Carmel, California: $ 2.36 millones en casalos ingresos cuestan $ 125k y produce un 5%. Strs Prohibido existir Área R-1 (área unifamiliar).
- Jackson, Wyoming: $ 1.9 millones en casalos ingresos son de $ 4%, el rendimiento es del 4%. Strs Limited Tres alojamientos para la residencia/60 noches.
- SHEMS Village, Colorado: $ 2.1 millones en casalos ingresos cuestan $ 130,000 y produce un 6%. Licencia anual, Cuatro noches.
No invierte
- Cannon Beach, Oregon: Casa de $ 890kganando $ 69k, produciendo 8%. Regla de 14 días.
- Viernes Harbour, Estado de Washington: Casa de $ 887k$ 37k ingresos, produciendo 4%. Registro e impuestos.
- Mulan Springs, Alabama: Casa de $ 403k$ 29k ingresos, produce un 7%. Moratoria.
- Paia, hola: $ 1.3 millones en casaganando $ 92k, produciendo 7%. Moratoria.
- Portsmouth, New Hampshire: $ 776k en casa$ 50k ingresos, produciendo 6.5%. Str es ilegal En áreas residenciales.
- Woodstock, Virginia: $ 712k en casaingresos anuales de $ 53k anuales con un rendimiento del 7,6%, Ordenanza de la ciudad con sombreros.
Descomposición adicional
Ahora que tenemos los números en su lugar, analicemos más estos mercados.
Duro pero posible
Estos mercados hacen que los inversores suieran en sus palmas. En el papel, la salida es increíble. Hablamos entre 14% y 17% en lugares como Lake Ginebra, Wisconsin y My Bar Harbour.
Pero aquí está la captura: no solo estás comprando bienes raíces; Estás comprando un conjunto de reglas que te obligan a hacer cosas diferentes.
Toma el lago Ginebra. Sí, un rendimiento del 17% parece dinero del buzón, pero la ciudad cubre su sombrero en 180 días y hace cumplir las reglas de espacio entre las paradas. Esto significa que en realidad no posee un STR durante todo el año; Tienes máquinas de temporada. Aún así, si Tu precio Lake Ginebra es una de las pocas ciudades del Medio Oeste en las montañas o los mercados de playa, con flujo de efectivo en comparación con las personas conocidas.
Bar Harbor es otro en el que las reglas parecen ser dolorosas, pero la escasez es tu amigo. El STR no propietario está limitado a los paquetes del 9%, lo que requiere un mínimo de cuatro noches. La mayoría de los inversores lo ven como un factor decisivo. Creo que esto es un foso. Una vez adentro, el precio por noche será menor en la competencia.
Lake Placid, NY, también es adecuado para este molde. El rendimiento del 15% es real, pero los STR “no sembrados” Prohibido En la mayoría de las comunidades. No es un problema de hoja de cálculo; Es un problema de estrategia. Juegas juegos de alojamiento, encuentras un distrito comercial o esperas la licencia de tu abuelo.
En pocas palabras: Si está dispuesto a abordar las restricciones, estos mercados darán sus frutos. Las reglas eliminan los anfitriones aleatorios, que pueden dejar más espacio para los profesionales.
Potencial
este es el balde más grande, un mercado digitalmente válido, pero las reglas locales son más como barandillas que en los obstáculos.
Gatlinburg, Tennessee es el método de título aquí. Gracias al olor ahumado, obtendrá un rendimiento del 13% y un mercado a prueba de balas. La única ganancia es la partición. Compre en el área equivocada (como R-1A o R-2A) y usted se sienta en una casa de vacaciones no en efectivo. Compre en el área correcta y tendrá STR para siempre.
Luego tendrá mercados como NM Taos y Beaufort de SC, CAPS limita el suministro. El TAOS es solo 120 liberaciones permitidas en toda la ciudad, mientras que los STR de los límites de Beaufort tienen un 6% a una tasa del 6% por comunidad. Ambas reglas suenan aterradoras, pero consideran el foso que crearon. Menos licencias significa menos competencia, lo que significa un mayor poder de ocupación y fijación de precios si ya tiene una posición competitiva.
El noreste es una bolsa mixta. Hudson Valley, Nueva York, produce una velocidad del 12%, pero solo si se adhiere a las reglas y particiones de ocupación del propietario. Mi Camden restringe las licencias y Rockport, Massachusetts, utilizando sartenes para el registro y los impuestos estatales. En otras palabras, puede ganar dinero en estos tres, pero debe aceptar el papeleo como parte de la suscripción.
Algunas partes de este nivel son más nicho. Eureka Springs, AR prohíbe nuevos STR en áreas residenciales, lo que limita el crecimiento pero puede proteger a los operadores existentes. Deadwood of SD, solo tiene sentido cuando aprovecha el rally de motocicletas Sturgis (agosto) o un rally de motocicletas fuera de los límites de la ciudad. Mt Whitefish requiere que compres en el área correcta. Si puede vivir con esas peculiaridades, los números permanecerán.
Los inversores deben ver a estas ciudades de manera diferida. Los huesos son buenos, pero debe gestionar el riesgo de desbloquear el valor.
Gran presupuesto
Desde una perspectiva de flujo de efectivo puro, esta categoría es donde la categoría deja de tener sentido.
Jackson, Wyoming es un ejemplo clásico. Las casas promedian casi $ 2 millones, e incluso con fuertes precios nocturnos, su rendimiento casi disminuirá en un 4%. Agregue al sombrero de tercer orden/60 noches de la zona residencial, en realidad está comprando derechos de fanfarronear, no flujo de efectivo.
Carmel-by-the-Sea, California, cuenta una historia similar. Hermosa ciudad, demanda loca, pero Strs Prohibido En el área R-1. A menos que se sienta en una unidad legal no calificada, está buscando una casa de $ 2.3 millones sin flujo de efectivo.
Snowmass Village, Colorado, parece más rentable en términos de ingresos, a $ 130,000 al año, pero nuevamente, con $ 2 millones en precios de la vivienda y permisos pesados, solo tiene un 6% de rendimiento. Muy bien si quieres una casa de esquí para pagar tus facturas. Si intentas expandirlo bien.
Estos no son flujos de efectivo. a ellos Activos de trofeos. Puede comprar memoriales, patrimonio aquí o porque puede pagarlo. Para la mayoría de los inversores, estos son “apariencia, pero no tocen” el mercado.
No invierte
Luego, en el mercado, las matemáticas se ven bien, pero las reglas básicamente cierran la puerta. La mayoría de las personas aún permitirán STR dentro de un área comercial específica o fuera de la ciudad, pero nunca se sabe cuándo golpearán más.
Portsmouth, New Hampshire, es el más claro: STRS es ilegal en áreas residenciales y está completamente detenido.
Paia, Hi y Al Magnolia Springs han detenido posiciones. Ese es el gobierno que te dice que no quieren que ingreses al mercado en este momento.
Cannon Beach, Oregon, es un estudio de caso sobre cómo sofocar el mercado: limitar cada límite de 14 días causa accidentes de ocupación. En papel, el rendimiento es del 8%. En realidad, estás corriendo en el aire.
El viernes de Washington State Port el viernes tenía un sombrero de 337 Permitt y suspendió el sombrero de suspensión sobre la nueva aplicación. A menos que otros se rindan con ellos, esa es una tienda cerrada.
este Es la categoría en la que miras los números y piensas, “demasiado bueno para ser verdad”. En la mayoría de los casos, tienes razón.
El pensamiento final
Lo que realmente muestra esta lista es que no puedes invertir a cambio. Las 31 ciudades más bellas de los Estados Unidos no son necesariamente los 31 mejores mercados STR. Algunos te harán rico. Algunos te volverán loco. Algunas personas no te dejarán entrar en absoluto.
Como inversor, no solo tiene que suscribir propiedades, sino también política. Cambios de regla. El sombrero se ejecuta. Pausa emergente.
Si ya está en uno de estos mercados, puede tener un foso. Si desea ingresar, el mejor juego son las etapas de los rangos “duros pero posibles” y “potenciales”, es decir, demanda, ganancias fuertes y reglas que pueden crear obstáculos para ingresar en lugar de paredes de ladrillo.
