Hay mucho revuelo en torno a las casas pequeñas. Pero, ¿qué tan práctico es para los inversores ampliar su cartera de minicasas con flujo de caja hasta obtener enormes ingresos?
El condado de Loudoun, Virginia, podría brindarles a los propietarios la oportunidad de averiguarlo. Un condado próspero del norte de Virginia está estudiando si las viviendas de un dormitorio de menos de 800 pies cuadrados podrían ser un camino realista hacia una mayor propiedad de viviendas y alquileres más asequibles. Según un estudio de viabilidad publicado recientemente por Homes.com, la Junta de Supervisores solicitó una evaluación de cómo los terrenos propiedad del condado podrían reducir los precios de venta de unidades en el rango de 400 a 600 pies cuadrados.
WTOP News informa que para 2025, el precio promedio de una unidad de un dormitorio en el condado de Loudoun será de $348,650. Los informes de la Junta de Supervisores del Condado de Loudoun indican que las unidades podrían venderse por entre $125,000 y $155,000 por unidad. Según esa última cifra, una pequeña casa aquí podría generar un retorno en efectivo del 10 al 11 por ciento (véanse los cálculos más adelante).
Zoom a múltiples unidades
El trabajo de viabilidad de Loudoun modeló unas 45 pequeñas casas en Ashburn Parks and Recreation, cada una de las cuales se vendió por unos 155.000 dólares. Si un inversor compra tres unidades similares:
- Capital social total (aproximadamente): $93,000–$105,000
- Flujo de caja total antes de impuestos (tres unidades × $3550): Aproximadamente 10.500 dólares estadounidenses al año
El movimiento de las casas pequeñas arrasa en el país
La conciencia sobre las casas pequeñas ha aumentado significativamente en medio de la crisis inmobiliaria en el condado de Hamilton, Ohio, y otros condados y ciudades como la comunidad planificada maestra de Tillage Farms en Princeton, Texas. crónica de houstonestá construyendo casas pequeñas en sus ciudades de más rápido crecimiento a través del desarrollador nacional Lennar. Las casas con poco más de 600 pies cuadrados cuestan alrededor de $100,000.
“Con un precio extremadamente asequible, esta nueva serie brinda una oportunidad única al mercado actual, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez”, dijo en un comunicado Greg Mayberry, presidente de la división Dallas-Fort Worth de Lennar. “Tillage Farms ofrece el diseño inteligente, la calidad y el valor que los compradores esperan de Lennar, ubicado en una comunidad rica en comodidades en un suburbio muy solicitado de Dallas”.
Según Zillow, el precio promedio de cotización de todas las viviendas (nuevas y usadas) en el área de Dallas-Fort Worth es de $359,523.
Por qué las casas pequeñas pueden ser una clave práctica para que los pequeños inversores se expandan
Las casas pequeñas ofrecen oportunidades de inversión únicas porque:
- Menor capital por puerta: En los mercados más caros, se pueden comprar o construir varias unidades por aproximadamente el precio de una sola casa tradicional para principiantes.
- Mejorar la economía de precios y alquileres: Los alquileres de casas pequeñas suelen estar vinculados al precio de un apartamento de una habitación. En el caso de viviendas más pequeñas, los costos de adquisición son menores, lo que en algunos casos puede mejorar la rentabilidad del efectivo. Sin embargo, los metros cuadrados también pueden influir en la determinación de los precios de alquiler.
- Múltiples modelos de lanzamiento: Invertir en casas pequeñas es una prueba de creatividad y requiere utilizar una variedad de escenarios, como desarrollos de ADU/relleno, comunidades de arrendamiento de tierras en grupos, grupos modulares de construcción para alquiler o asociaciones público-privadas en lotes con descuento.
Estudio de caso: Ashburn Park and Ride Site, Loudoun, VA
Utilizando datos de ventas y alquileres aproximados en el condado de Loudoun como ejemplo, se puede lograr una rentabilidad en efectivo del 10 % al 11 %:
- Precio de compra por minicasa (416 pies cuadrados, un dormitorio): $155,000 según la estimación de viabilidad de Loudon para Ashburn Parks and Recreation
- Pago inicial (20%): $31,000
- Monto del préstamo: $124,000
- Condiciones de préstamo asumidas: Tasa fija a 30 años, tasa de interés del 6,5% (rango de tasas típico de inversionistas recientes)
- Principal e intereses mensuales: Alrededor de $785, o alrededor de $9,420 por año
Supuestos de alquiler e ingresos.
- Alquiler típico de un dormitorio en Ashburn: Aproximadamente entre $1,800 y $2,200 por mes; algunos proveedores de datos dan promedios más cercanos a $2,060/luna.
- Suponiendo el alquiler de mercado para casas pequeñas nuevas de 416 pies cuadrados (con un precio inferior al de los apartamentos Clase A): $1,750/mes
Se puede ver en esto:
- Alquiler total estimado: $1,750 × 12 = $21,000/año
- Vacantes y pérdidas crediticias (5%): $21.000 × 0,05 = $1.050/año
- Ingreso Bruto Efectivo (EGI): ¿21.000 dólares? 1.050 = $19.950/año
- Gastos operativos y NOI: En las viviendas unifamiliares suburbanas de mayor costo, los índices de gastos del 30 al 40 por ciento son una cobertura común para impuestos, seguros, mantenimiento, administración y costos de áreas compartidas. Utilice 35%:
- Gastos operativos (35% de EGI): ¿$19.950 × 0,35? $6,980/año
- Ingresos operativos netos (NOI): $19,950? $6,980? $12,970/año
Flujo de caja y rentabilidad
- Amortización anual de principal e intereses (principal + intereses): $9,420.
- Flujo de caja antes de impuestos: $12,970? $9,420? $3,550 por año (aproximadamente $295 por mes).
- Si el efectivo total invertido (pago inicial más costos iniciales/de cierre) es de aproximadamente $35 000, Devolución de efectivo: ? ¿$3,550 ÷ $35,000? 10%–11%/año.
Estas cifras se basan en las tasas de interés actuales y asumen arrendamientos anuales, no alquileres a corto o mediano plazo.
Glamping, ecoturismo y minicasas
Las casas pequeñas siempre han sido una opción particularmente atractiva en el mundo del alquiler a corto plazo porque las altas tarifas de alquiler por noche, combinadas con los bajos precios de compra, equivalen a un alto flujo de caja. Los complejos turísticos de casas pequeñas como Cabinscape, The Fields of Michigan y muchos otros son excelentes ejemplos de cuán rentable puede ser un grupo de casas pequeñas cuando la ubicación se une a las oportunidades.
A principios de este año, BiggerPockets describió a Manny Reyna, quien comenzó un pequeño negocio residencial con solo un pago inicial de $12,000 y luego lo expandió hasta convertirlo en un pequeño negocio residencial glamping.
pensamientos finales
Invertir en una casa pequeña es una gran oferta por una razón principal: el flujo de caja. Sin embargo, tradicionalmente se han revalorizado a un ritmo menor que las viviendas unifamiliares o multifamiliares tradicionales. Además, si planea iniciar un negocio STR, tendrá que lidiar con la molestia de una gestión intensiva, supervisión de reservas, fluctuaciones estacionales y mantenimiento. Si bien esto se puede subcontratar, de ninguna manera es una inversión que no interviene si desea supervisarlo adecuadamente.
Además, es posible que las casas pequeñas no se construyan con los mismos estándares exigentes que las casas tradicionales, por lo que el desgaste, especialmente en alquileres a corto plazo, puede convertirse en un problema.
Para los inversores que se sienten incómodos con una casa pequeña como propuesta de inversión, una solución para solteros o parejas es construir una ADU al lado de su residencia personal, alquilar su casa unifamiliar y vivir en la ADU, maximizando así el flujo de efectivo mientras están cerca de su inversión y minimizando el desgaste de la ADU. y vivir en una ADU, maximizando así el flujo de efectivo mientras están cerca de su inversión y minimizando el desgaste de la ADU.
